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Terreno TG Ufficio esecuzione doppio turno Annullata

Sirnach

Langweg 29, 8370 Sirnach (TG)

4/10 convenienza
Questa asta risulta annullata: avviso SB06-0000007618 del mar 8 set 2026 — «Absage Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung». Verifica sulla pubblicazione ufficiale.

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Asta
giovedì 10 settembre 2026 · ore 14:00
Ausbildungszentrum Galgenholz, Thurstrasse 85, 8500 Frauenfeld
Stima peritale
CHF 10'300'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 10'300'000
Offerta minima
CHF 4'041
Non c'è prezzo base: vale il principio di copertura. Mindestzuschlagpreis = solo pegni legali: Fr. 4'041.20 (fondo 1252), Fr. 5.90 (2383), Fr. 1'991.70 (2375) — condizioni punto 1. Rilanci minimi Fr. 10'000. Di fatto la Raiffeisen (1° rango, ~4'660'000) rilancerà a protezione del credito.
Deposito / acconto
CHF 620'000
Acconto infruttifero per fondo, dopo il 3° appello e prima dell'aggiudicazione: 400'000 (1252), 20'000 (2383), 200'000 (2375) = 620'000 totali (condizioni punto 14). Solo via promessa di pagamento irrevocabile di banca svizzera, incondizionata salvo aggiudicazione. Saldo su richiesta entro 10 gg dal giudicato, termine 10 gg, tramite intermediario finanziario LRD. Il FUSC cita erroneamente 100'000.
Turni d'asta
Doppio turno
Non è Doppelaufruf art. 142 LEF ma appello globale art. 107/108 VZG: 1) fondo 1252, 2) fondo 2383, 3) 1252+2383 insieme, 4) fondo 2375 (un solo appello). I migliori offerenti dei turni 1-2 restano vincolati fino al turno 3; aggiudicazione ai singoli solo se il globale non supera. Secondo incanto non previsto.
Chi ci vive
Proprietario
Abitato e gestito dai coniugi Schlegel (proprietà comune, comunione di beni). All'ufficio non risultano contratti di locazione (condizioni punto 23); nessun contratto lungo negli elenchi oneri. Art. 19 RFF: restano fino alla realizzazione; poi sgombero solo con azione civile ex art. 641 CC. Cavalli/attività in essere: liberazione operativa da negoziare.
Superficie (max trovata)
16828 m²
Termine insinuazione crediti
gio 28 mag 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Deposito non ancora estratto dalle condizioni d'asta.

Dove controllare

Condizioni d'asta: Steigerungsbedingungen 2375 (originale) · Steigerungsbedingungen 1252 (originale) · Steigerungsbedingungen 2383 (originale)

Valutazione per l'investitore

Realizzazione forzata (Raiffeisen Wil) di 3 particelle a Sirnach TG: centro equestre Erlimatt (n. 1252, 14'418 m², 23 box, maneggio, ippodromo), terreno agricolo (n. 2383, 16'828 m²) e villa Minergie-P 2015 (n. 2375, Langweg 27). Stime ufficiali 10'300'000; debito pignoratizio solo ~5'000'000. Valore di mercato reale molto inferiore alla perizia: interessante solo sotto 4.6 mio per il pacchetto.

Perché 4/10: Bene di nicchia (centro equestre + villa vincolata), mercato illiquido, ticket enorme, deposito 620'000 in garanzia bancaria e saldo in ~20 giorni. Perizia gonfiata (villa valutata 100% a valore reale contro reddito 1.6 mio). Sconto possibile ma exit lenta e incerta: non è un flip.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 6'500'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 4'600'000
margine atteso ≈ 20%
Stato immobile
Costruzioni 2014-2015 (Weidestall 1994), buono stato, nessun difetto rilevato, nessun risanamento urgente (perizie p. 3). Villa in legno Minergie-P, PDC con sonda geotermica, mai rinnovata. Il perito deduce però accantonamenti arretrati: 465'684 (centro, 10 anni) e 214'251 (villa, 9 anni).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro urgente o obbligatorio indicato: perizie "kein dringend notwendiger Sanierungsbedarf", deduzione per manutenzione urgente CHF 0. Nessun amianto/siti contaminati (parcelle non iscritte nel catasto siti inquinati); segnalato solo rischio da deflusso superficiale (Oberflächenabfluss).
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: acquisto soggetto ad autorizzazione per persone all'estero; obbligo di dichiarazione scritta dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE), pena annullamento e responsabilità per il minor ricavo. Esente se il fondo serve da stabile organizzazione (il centro equestre come azienda) o da abitazione principale al domicilio effettivo dell'acquirente.

Pro

  • Prezzo minimo di aggiudicazione irrisorio: nessun freno formale sotto il debito
  • Immobili recenti (2014/2015), buona qualità, nessun risanamento urgente
  • Debito pignoratizio (~5.0 mio) molto sotto la stima ufficiale (10.3 mio)
  • Impianto completo e tecnicamente ricco: 23 box, maneggio coperto, ippodromo, campo in sabbia irrigato
  • Sirnach ben collegata (stazione, svincolo A1, asse Zurigo-San Gallo)
  • Due visite organizzate (10.07 e 14.08.2026) su iscrizione

Contro

  • Mercato quasi inesistente per centri equestri di questa taglia: il perito stesso giudica la vendibilità 'schwierig'
  • Valore di reddito del centro basato su affitti teorici (326'400/anno) che implicano ~8 mio di fatturato: irrealistico
  • Villa valutata 100% a valore reale (3.57 mio) contro valore di reddito di soli 1.62 mio: perizia gonfiata
  • Villa descritta nel piano di quartiere come 'ergänzende Betriebsleiterwohnung': vendita separata forse non ammessa
  • Ubicazione a ridosso dell'autostrada A1, immissioni, fuori zona edificata
  • Ticket enorme e finanziamento bancario difficile per immobile speciale

Punti critici

  • Zone vincolate: Fg (tempo libero) e agricola, piano speciale Erlimatt con prescrizioni edilizie particolari: nessun potenziale edificatorio riconosciuto
  • Fondo 2383 agricolo con divieto di frazionamento: possibile assoggettamento LDFR (non trattato nei documenti)
  • Nessuna garanzia dell'ufficio (condizioni punto 18)
  • Mobilio e attrezzature d'esercizio NON venduti all'incanto: impianto vendibile ma non operativo
  • Imposta di trapasso, costi RF e cancellazioni a carico dell'aggiudicatario (punto 12)
  • IVA sull'aggiudicazione possibile sull'oggetto commerciale (punto 22, DTF 129 III 200)

Difficoltà pratiche

  • Deposito totale 620'000 in promessa bancaria irrevocabile da preparare prima dell'asta per tutti i lotti
  • Saldo dovuto entro ~20-30 giorni dall'aggiudicazione: serve finanziamento già deliberato
  • Sfratto dei proprietari solo via causa civile ex art. 641 CC dopo l'iscrizione a RF
  • Strategia d'asta complessa: 4 appelli, vincolo dell'offerta fino al turno globale
  • Visite solo con preiscrizione scritta al Betreibungsamt (betreibungsamt.muenchwilen@tg.ch)
  • Rivendita realistica in 2-3 anni, non 1: acquirente tipo molto raro

Oneri e servitù

  • Servitù di condotta rete drenante a favore del Comune di Sirnach (1998), poziore ai pegni, su tutte e tre le particelle
  • Diritti di costruzione e condotta a carico dei fondi 1250 e 705 (attivi, 2014)
  • Nuovi diritti 18.03.2026 posteriori ai pegni: allacciamento/condotta a favore 2375 su 1252 e diritto di passo a carico 1251
  • Fondo 2383: divieto di frazionamento da bonifica fondiaria (Zerstückelungsverbot, 1975)
  • Menzioni: licenze edilizie con oneri e condizioni (n. 2461 cifra 32/33, n. 2570 cifra 5, 2018)
  • Restrizioni della facoltà di disporre per realizzazione del pegno (esecuzioni 424307539-542)

Lavori consigliati

  • Manutenzione differita centro equestre (accantonamenti arretrati 10 anni, perizia 1252 p. 5a) — CHF 465'000
  • Manutenzione differita villa 2375 (9 anni, perizia p. 5) — CHF 214'000
  • Box/garage per la villa (oggi nessun garage, solo posti esterni)
  • Ripristino/riavvio operativo pensione cavalli (attrezzature d'esercizio NON incluse: mobilio e Betriebseinrichtungen esclusi)

Da verificare prima dell'asta

  • Al Comune/Cantone: se la villa 2375 sia alienabile e utilizzabile separatamente dal centro equestre (perizia p. 3)
  • Se il fondo 2383 (zona agricola) sia soggetto a LDFR/autorizzazione d'acquisto
  • Prescrizioni del piano speciale Erlimatt e oneri delle licenze edilizie (cifre 5, 32, 33)
  • Con l'ESTV: se è dovuta IVA sull'aggiudicazione del complesso commerciale
  • Domanda reale di pensione cavalli nella regione Wil/Thurgau e affitti box effettivamente ottenibili
  • Costo e fattibilità della finanza per immobile speciale prima di depositare la promessa bancaria

Conclusione: Partecipare solo con strategia mirata e disciplina di prezzo: massimo 2'700'000 per centro equestre + terreno agricolo (1252+2383) e massimo 1'900'000 per la villa 2375, quindi non oltre 4'600'000 per il pacchetto completo. Sopra queste soglie si compra la perizia, non il mercato: rinunciare.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:37 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004756, Perizia Mosimann 'Schätzungsbericht Liegenschaft Nr. 2375' del 10.12.2025 (26 p.), Perizia Mosimann 'Schätzungsbericht Liegenschaft Nr. 1252 + 2383' del 12.12.2025 (51 p.), Condizioni d'asta fondo 2375 del 10.06.2026 (8 p.), Condizioni d'asta fondo 1252 del 10.06.2026 (9 p.), Condizioni d'asta fondo 2383 del 10.06.2026 (9 p.), Elenco oneri fondo 2375 (4 p.), Elenco oneri fondo 1252 (4 p.), Elenco oneri fondo 2383 (3 p.), Estratti RF Terravis 1252, 2375, 2383 e polizze GVTG allegate alle perizie, 8 foto/allegati grafici della perizia 2375. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Grundbuch Sirnach:
 Liegenschaft Nr. 1252, Plan Nr. 50, Erlimatt 14'418 m²: 
 Remise 191 m², Weidestall 151 m², Reitsporthalle 2'165 m², Pferdestall Süd 330 m², Hippodrom 271 m², Gartenanlage 7'513 m², übrige befestigte Fläche 3'797 m², Gebäude 3'108 m²
 Liegenschaft Nr. 2383, Plan Nr. 50, Erlimatt 16'828 m²:
 stehendes Gewässer 386 m², übrige befestigte Fläche 77 m²,
 Acker/Wiese/Weide 15761 m², Gartenanlage 568 m², übrige humusierte Fläche 36 m²
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung der Liegenschaft Nr. 1252 + 2383 Fr. 6'500'000.00
 Liegenschaft Nr. 2375, Plan Nr. 50, Erlimatt, 1'600 m²: 
 Wohnhaus, Langweg 27, 8370 Sirnach, Gartenanlage 1'083 m², übrige befestigte Fläche 172 m², Gebäude 345 m²
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung der Liegenschaft Nr. 2375 Fr. 3'800'000.00
 im Gesamteigentum, Gütergemeinschaft bestehend aus Schlegel Primus Philipp und Schlegel Ruth

Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri

Auflage der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses beim Betreibungsamt Bezirk Münchwilen, Murgtalstrasse 20, 9542 Münchwilen vom 10.06.2026 bis 22.06.2026.

Condizioni e avvertenze

Die Verwertung erfolgt auf Verlangen eines Pfandgläubigers.
Unmittelbar vor dem Zuschlag ist eine Anzahlung von Fr. 100'000.00 durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Bank mit Sitz in der Schweiz zugunsten des Betreibungsamtes Bezirk Münchwilen, welches einzig unter der
Bedingung der Erteilung des Zuschlags stehen darf und im Übrigen unbedingt sein muss, zu leisten. Es ergeht hiermit an die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten die Aufforderung, binnen der Eingabefrist, d.h. bis spätestens am 28.05.2026, beim Betreibungsamt Bezirk Münchwilen, ihre Ansprüche an dem Grundstück, insbesondere auch für Zinsen und Kosten anzumelden und gleichzeitig anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt sei, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch das Grundbuch festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Personen, die als Stellvertreter in fremdem Namen, als Mitglied einer Rechtsgemeinschaft oder als Organ einer juristischen Person bieten, haben sich unmittelbar vor dem Zuschlag über ihre Vertretereigenschaft auszuweisen. Vertreter von Vereinen und Stiftungen haben sich zusätzlich über ihre Vertretungsbefugnis auszuweisen. Handelsgesellschaften und Genossenschaften haben zudem unmittelbar vor dem Zuschlag einen Handelsregisterauszug vorzulegen.

Osservazioni

Es finden Besichtigungen am 10.07.2026 um14.00 Uhr und am 14.08.2026 um 09.00 Uhr, statt.
Eine schriftliche Voranmeldung (Name, Adresse, Telefonnummer, Anzahl Personen) für die Besichtigung und Steigerung ist zwingend an das zuständige Betreibungsamt zu richten. Kontakt: betreibungsamt.muenchwilen@tg.ch. Weitere Unterlagen befinden sich auf unserer Homepage: www.betreibungsamt.tg.ch

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.