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Terreno TI Ufficio esecuzione doppio turno

Centovalli-Intragna

Via Gottardo Piazzoni, 6665 Intragna (TI)

6/10 convenienza

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Asta
martedì 13 ottobre 2026 · ore 11:00 (domani)
Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno
Stima peritale
CHF 1'700'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 1'177'086
Offerta minima
CHF 110'000
Qui esiste un vero prezzo minimo: CHF 110'000 per il blocco 2254+2255 e CHF 70'000 per il fondo 2231 (condizioni punto 1 di ciascun atto). Rialzi minimi: 10'000 (blocco) e 5'000 (2231). Sotto tali soglie nessuna aggiudicazione (principio della copertura).
Deposito / acconto
CHF 80'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
UBS, creditrice ipotecaria istante, ha chiesto il doppio turno art. 142 LEF per entrambi i lotti (punto 23): primo turno con aggravio (locazioni, diritti d'abitazione/usufrutto posteriori al pegno), secondo senza; se il secondo non supera il primo, delibera al primo offerente con aggravio. Ordine: prima 2254+2255 in blocco, poi 2231.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato negli atti leggibili. Debitrice Linda Knüttel è domiciliata a Tenero, non sui fondi; comproprietà con la comunione ereditaria fu Günther Knüttel (rappr. avv. Gianora). La richiesta di doppio turno lascia supporre locazioni o servitù personali posteriori al pegno: verificare nell'elenco oneri.
Termine insinuazione crediti
gio 11 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 80'000
acconto prezzo deliberaCHF 70'000
acconto spese di trapassoCHF 10'000
TotaleCHF 80'000 ✓

Conteggio: Somma delle due voci del riepilogo: CHF 70'000 + CHF 10'000 = CHF 80'000. Il punto 14 indica lo stesso totale. L'acconto sul prezzo è pari al prezzo minimo di aggiudicazione (CHF 70'000, punto 1). Le condizioni non spiegano come sono stati fissati gli importi.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Locarno
IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Il denaro deve essere accreditato sul conto "almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto". Con l'asta di martedì 13.10.2026, il termine è venerdì 09.10.2026 (cioè oggi).

All'asta

Quando: All'incanto del 13.10.2026, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio, con bonifico o in contanti.

Come: Tre modi: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio, condizionata solo all'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF), quindi anche tutti gli 80'000; c) assegno bancario intestato a "Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno", emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Il creditore ipotecario che si aggiudica il fondo è dispensato dall'acconto se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento.

Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo. Se il deposito in contanti arriva dopo il termine, vale come non effettuato e l'acconto va pagato di nuovo all'asta.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo dice invece "la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse". Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte che eccede va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio). In caso di proroga si paga il 5% di interesse. L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni d'asta fondo n. 2231, pagina 3 · B. Spese e pagamento, punto 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 80'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Condizioni d'asta: Condizioni d'asta fondi n. 2254 e 2255 (originale) · Condizioni d'asta fondo n. 2231 (originale)

Note: Questo lotto è il fondo 2231 (condizioni doc 44). Il termine del bonifico scade oggi, 09.10.2026: un bonifico fatto ora rischia di arrivare tardi, quindi conviene pagare all'asta. I festivi possono anticipare il termine. Nella promessa bancaria il formulario contiene il segnaposto "[ufficio d’esecuzione]". L'assegno va intestato a "Ufficio di esecuzione di Locarno", dicitura diversa da quella del conto. Lo stesso IBAN vale per il lotto 2254/2255 (acconto CHF 130'000), messo all'asta prima. Banca, BIC e causale non sono indicati.

Altri valori sul sito diversi da questo: analisi Claude: CHF 130'000. Fa fede il documento ufficiale indicato sopra.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:05 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.

Valutazione per l'investitore

Tre fondi a Centovalli-Intragna venduti in due lotti il 13.10.2026: blocco 2254 (rustico/posteggio, Erta Pomeo) + 2255 (abitazione-ristorante 159 m², Medagropp), peritali 220'000+900'000; poi fondo 2231 (abitazione 98 m², Campagna), peritale 580'000. Prezzi minimi molto bassi, sconto teorico alto, ma mercato di valle stretto e documentazione tecnica non leggibile. Interessante solo con verifica diretta in ufficio.

Perché 6/10: Prezzi minimi bassissimi (110'000 e 70'000) contro peritali 1'700'000: sconto potenziale enorme. Ma zona periferica illiquida (Centovalli), immobili vetusti senza riscaldamento, 2231 forse fuori zona edificabile, ristorante di difficile rivendita, perizie ed elenco oneri illeggibili (scansioni), doppio turno e occupazione ignota.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'050'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 680'000
margine atteso ≈ 30%
Stato immobile
Fondo 2231 (perizia, sopralluogo 2023): muratura in granito a vista, costruzione in due tappe, serramenti legno doppi vetri, tetto tegole/granito, allacciamenti acqua-luce-telefono; struttura e stato definiti "buoni". Riscaldamento solo al 2° piano; umidità parete sud-ovest e sporcizia ai pavimenti. Anno di costruzione non indicato.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun risanamento obbligatorio (amianto, cisterne, tetto) indicato nei documenti leggibili. La perizia segnala come criticità l'assenza di riscaldamento salvo l'ultimo piano e un segno di umidità sulla parete sud-ovest della camera al pianterreno del fondo 2231. Costi non indicati.
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: chi si aggiudica deve dichiarare per scritto se è persona all'estero (art. 19 LAFE). Se serve autorizzazione, 10 giorni per chiederla e prestare garanzie; diniego = annullamento della delibera e nuovo incanto a rischio dell'aggiudicatario. Nessuna indicazione su abitazioni secondarie/LDFR nei documenti.

Pro

  • Prezzi minimi bassissimi: 110'000 e 70'000 contro peritali di 1'120'000 e 580'000
  • Tre fondi, due lotti separati: si può puntare solo su quello più liquido
  • Fondo 2231 in granito a vista, struttura e stato giudicati buoni dal perito (sopralluogo 2023)
  • Doppio turno: possibilità di aggiudicarsi libero da locazioni e diritti d'abitazione posteriori al pegno
  • Creditrice UBS con delibera già istruita: procedura seria, condizioni chiare e complete
  • Centovalli-Intragna: zona turistica con domanda di rustici come seconde case

Contro

  • Mercato di valle molto illiquido: rivendita in 1-3 anni tutt'altro che scontata
  • Valori peritali (580'000 per 98 m²) appaiono ottimistici rispetto ai prezzi reali del Centovalli
  • Fondo 2231 secondo il PR non è chiaramente definito ed è da considerare fuori zona edificabile
  • Riscaldamento assente salvo un piano; umidità; comfort da seconda casa rustica
  • Fondo 2255 abitazione-ristorante: destinazione commerciale con platea di acquirenti ristretta
  • Nessuna garanzia dell'ufficio su fondo e accessori (punto 18)

Punti critici

  • Perizie (47+41 pagine) e elenchi oneri sono scansioni non leggibili: analisi finanziaria oggi incompleta
  • Superfici piccole e frammentate (bosco, sentiero, posteggio, ripostiglio): verificare accessi e continuità dei mappali
  • Comproprietà tra debitrice e comunione ereditaria fu Günther Knüttel: possibili contestazioni e ricorsi
  • Beni mobili interni ed esterni esclusi dall'asta: sgombero e smaltimento a carico dell'acquirente
  • Valore ufficiale complessivo 1'177'086 fissa il minimo per il calcolo delle tasse di iscrizione RF

Difficoltà pratiche

  • Visite non organizzate nei documenti: contattare l'Ufficio di Locarno per un sopralluogo
  • Serve liquidità immediata: 130'000 e/o 80'000 in contanti o garanzia bancaria il giorno stesso
  • Saldo entro 30+30 giorni: finanziamento bancario da preparare prima, difficile su rustici fuori zona
  • Se occupato, sgombero ex art. 641 CC a carico dell'acquirente con tempi e costi incerti
  • Due lotti consecutivi lo stesso giorno: strategia e budget da definire in anticipo
  • Aggiudicazione impugnabile entro 10 giorni: incertezza sulla definitività

Oneri e servitù

  • Elenco oneri (2231 e 2254/2255) disponibile solo come scansione illeggibile: pegni, servitù e annotazioni da leggere in ufficio
  • Aggiudicazione gravata da tutti gli oneri dell'elenco se coperti dal prezzo; crediti pignoratizi non scaduti assegnati al deliberatario (punto 3)
  • Possibili locazioni o diritti d'abitazione/usufrutto posteriori al pegno, cancellabili solo tramite il doppio turno (punto 23)
  • Ipoteche legali non scadute (assicurazione incendio, imposte fondiarie) e tasse correnti a carico dell'acquirente (punto 12b)
  • Spese di trapasso, iscrizioni/cancellazioni RF e tassa cantonale di mutazione a carico dell'acquirente (punto 12)
  • Se la delibera è sotto il valore ufficiale, le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale (punto 21)

Lavori consigliati

  • Impianto di riscaldamento per i piani sprovvisti del fondo 2231 (stima propria) — CHF 45'000
  • Risanamento umidità parete sud-ovest e ripristino pavimenti/pulizia (stima propria) — CHF 20'000
  • Riscaldamento e rinfresco interni parte est/ovest del fondo 2255 (abitazione-ristorante), da quantificare sulla perizia

Da verificare prima dell'asta

  • Leggere in ufficio perizia, aggiornamento e elenchi oneri: crediti poziori, servitù, diritti d'abitazione
  • Situazione pianificatoria del fondo 2231 (fuori zona edificabile?) presso il Comune di Centovalli
  • Fondo 2255: licenza, attrezzature e conformità del ristorante; possibilità di cambio destinazione
  • Chi occupa gli stabili, esistenza di contratti di locazione e loro data rispetto al pegno
  • Accessi carrozzabili e servitù di passo per Erta Pomeo e Medagropp
  • Prezzi reali di transazione di rustici e case in Centovalli negli ultimi 24 mesi

Conclusione: Vale la pena presidiare l'asta, ma solo dopo aver letto perizie ed elenco oneri in ufficio. Tetti massimi: circa 480'000 per il blocco 2254+2255 e circa 200'000 per il fondo 2231 (680'000 complessivi); oltre, il margine sparisce data la scarsa liquidità del mercato di valle.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:36 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004719 (Ufficio esecuzione Locarno), Condizioni d'incanto fondi n. 2254 e 2255 (6 pagine, ti.ch), Condizioni d'incanto fondo n. 2231 (6 pagine, ti.ch), 8 immagini estratte dalla perizia (frammenti di testo: ubicazione, contenuti, materiali, valori SIA), Perizia, aggiornamento perizia e 3 allegati: PDF scansionati non leggibili, Elenchi oneri fondi 2231 e 2254/2255: PDF scansionati non leggibili. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

1) Fondo base n. 2231 RFD di Centovalli-Intragna
 Ubicazione: Campagna
b m² 110 TERRENO ANNESSO
A m² 98 ABITAZIONE
C m² 22 TERRAZZA
Valore di stima ufficiale del fondo n. 2231: CHF 241'768.00
Valore di stima peritale del fondo n. 2231: CHF 580'000.00
 2) Fondo base n. 2254 RFD di Centovalli-Intragna
Ubicazione: Erta Pomeo 
 d m² 134 BOSCO
e m² 11 SENTIERO
A m² 90 FABBRICATO
B m² 109 POSTEGGIO
C m² 28 RIPOSTIGLIO
Valore di stima ufficiale del fondo n. 2254: CHF 179'829.00
Valore di stima peritale del fondo n. 2254: CHF 220'000.00
 3) Fondo base n. 2255 RFD di Centovalli-Intragna
Ubicazione: Medagropp 
 b m² 190 TERRENO ANNESSO
A m² 159 ABITAZIONE-RISTORANTE
Valore di stima ufficiale del fondo n. 2255: CHF 755'489.00
Valore di stima peritale del fondo n. 2255: CHF 900'000.00
 Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste

Condizioni e avvertenze

I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.
Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.
Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.

Osservazioni

Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: 
- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; 
- sul sito online: www.ti.ch/aste.

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.