AsteCH

← tutte le aste

Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Ascona

Strada della Brima 3, 6612 Ascona (TI)

4/10 convenienza

21 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
martedì 13 ottobre 2026 · ore 09:15 (domani)
Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno
Stima peritale
CHF 1'225'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 473'585
Offerta minima
CHF 790'000
Qui esiste un vero prezzo minimo: blocco 2715+2390 aggiudicato solo se l'offerta supera CHF 790'000 (condizioni punto 1), rilanci minimi 20'000. Per la PPP 18230: minimo 10'000, rilanci 1'000 (condizioni PPP punto 1-2).
Deposito / acconto
CHF 11'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Nessun doppio turno annunciato: solo le clausole standard (punti 8, 9, 22) che lo consentono su istanza scritta dei creditori poziori entro 10 giorni. Ordine di vendita fissato: prima il blocco 2715+2390, poi la PPP 18230 (art. 45 RFF, punto 23).
Chi ci vive
Proprietario
Il debitore Werner Reller è domiciliato in Via San Materno 26B, cioè sul fondo 2390. Il perito non è riuscito a contattarlo (sopralluogo solo esterno). Nessuna indennità dovuta fino alla realizzazione; dopo l'aggiudicazione lo sgombero va chiesto ex art. 641 CC (punto 22). Nessun contratto di locazione indicato.
Termine insinuazione crediti
gio 11 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 11'000
acconto prezzo deliberaCHF 10'000
acconto spese di trapassoCHF 1'000
TotaleCHF 11'000 ✓

Conteggio: Somma delle voci del riassunto: CHF 10'000 (acconto sul prezzo) + CHF 1'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 11'000. Le condizioni non spiegano come è stato fissato l'acconto sul prezzo. Coincide con il prezzo minimo di aggiudicazione di CHF 10'000.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Locarno
IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Va accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Con l'asta di martedì 13.10.2026, il termine è venerdì 09.10.2026, cioè oggi. In anticipo si può depositare anche in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. L'asta è martedì 13.10.2026 alle 09.15. La PPP 18230 è il secondo oggetto: si vende dopo i fondi 2715/2390, messi all'asta in blocco.

Come: Contanti fino a CHF 100'000: l'intero acconto di CHF 11'000 si può pagare in contanti. In alternativa, promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione. Per la parte oltre CHF 100'000 le condizioni prevedono un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Portare un documento d'identità valido e la tessera della cassa malati o la tessera AVS.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro giovedì 15.10.2026. Un deposito in contanti fatto oltre il termine conta come non effettuato: l'acconto va pagato di nuovo all'asta.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Da quella richiesta ci sono 30 giorni per pagare. Il riassunto delle condizioni dice invece «la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse». Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente passa tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Su una somma prorogata si paga il 5% di interesse.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni d'asta PPP 18230, pagina 3 · Condizioni d'asta PPP 18230, B. Spese e pagamento, cifra 14 (riassunto alle pagine 3-4) · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 11'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Condizioni d'asta: Condizioni d'asta fondi n. 2390 e 2715 (originale) · Condizioni d'asta PPP 18230 (originale)

Note: Il termine di accredito scade oggi, 09.10.2026: un bonifico ordinario rischia di arrivare tardi. Conviene pagare all'asta. Lo stesso IBAN vale anche per i fondi 2715/2390, che hanno condizioni separate e un acconto di CHF 520'000. Causale non indicata. Nella promessa bancaria il formulario lascia il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». La pubblicazione FUSC non indica l'acconto. Eventuali festivi possono anticipare il termine.

Altri valori sul sito diversi da questo: analisi Claude: CHF 520'000. Fa fede il documento ufficiale indicato sopra.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:05 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.

Valutazione per l'investitore

Due lotti distinti nella stessa asta (condizioni, art. 45 RFF): 1) blocco fondi 2715 Ascona (283 mq bosco/accesso) + 2390 Losone (941 mq con casa, monolocale, piscina coperta), perizia 1'210'000, minimo 790'000, acconto 520'000; 2) PPP 18230, locale hobby 10 mq in cantina ad Ascona, perizia 15'000, minimo 10'000. Casa in stato di abbandono, accessibile solo a piedi.

Perché 4/10: Prezzo minimo alto (790'000 = 65% perizia) su una perizia ottimistica: casa 55 anni mai ispezionata all'interno, accesso solo pedonale, abbandono, debitore da sfrattare e acconto immediato di 520'000. Sconto reale sottile, rischi molti.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 910'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 810'000
margine atteso ≈ 8%
Stato immobile
Casa costruita circa 55 anni fa, vetustà tecnica 46%: muratura non isolata, serramenti PVC doppi vetri, piastrelle, riscaldamento a olio, tetto piano. Piscina del 1968, monolocale sanato 2008, deposito 2009. Esterni in "grande abbandono" e "disordine generalizzato" (perizia pp. 4-6). Interni mai visitati.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro imposto dai documenti. La perizia (p. 8) segnala come necessario l'allontanamento completo del materiale accumulato all'esterno, "opera da eseguire con elicottero", spesa "non indifferente" ma valutata solo CHF 10'000. I beni mobili non sono inclusi nell'asta (punto 23), quindi restano da smaltire.
Lex Koller / limiti
Acquisto soggetto ad autorizzazione per persone all'estero (punti 10 e 19, art. 5-7 LAFE). Dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione; se necessaria autorizzazione, 10 giorni per chiederla e prestare garanzie, altrimenti aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio del primo aggiudicatario. Non è abitazione primaria: autorizzazione poco probabile.

Pro

  • Prezzo minimo 790'000 pari al 65% della perizia (1'210'000) del blocco: sconto teorico immediato di ~420'000
  • Terreno edificabile 908 mq in zona R3 i.s. 0.7 a Losone, comune attrattivo vicino a Locarno
  • Il blocco include il fondo 2715, che risolve il problema dell'accesso nord al 2390
  • Debitore svizzero e nessuna locazione dichiarata: nessun contratto d'affitto da subentrare
  • Casa singola: la perizia rileva mercato interessante per costruzioni singole (p. 7)
  • PPP 18230 acquistabile a parte con impegno minimo (10'000) e acconto 11'000

Contro

  • Accesso esclusivamente pedonale: oltre 100 gradini da via San Materno o viale dal 2715; nessuna strada carrabile, pochi posteggi pubblici
  • Interni mai ispezionati: la stima dell'abitazione (403'002) è solo su cubatura, rischio di sorprese rilevanti
  • Immobile e fondo in stato di grande abbandono, sgombero con elicottero sottostimato a 10'000
  • Casa 55 anni, vetustà 46%, non isolata, riscaldamento a olio: ristrutturazione integrale probabile
  • Acconto 520'000 immediato all'incanto: serve promessa bancaria irrevocabile preparata in anticipo
  • PPP: locale hobby 2/1000, interesse limitato ai condomini dello stabile, rivendita quasi impossibile

Punti critici

  • Il perito valuta il terreno 1'000/mq nonostante l'assenza di accesso veicolare: valore probabilmente ottimistico
  • Cantiere logisticamente oneroso (trasporti a mano o in elicottero): costi di ristrutturazione molto sopra la media
  • Debitore residente in loco e irreperibile: sfratto probabile con tempi e costi legali
  • Elenchi oneri e allegati fotografici/planimetrici disponibili solo come scansioni non leggibili
  • Il 2715 è in parte bosco (135 mq) e in parte 'vuoto pianificatorio': nessuna edificabilità
  • Se il prezzo di delibera è sotto il valore ufficiale, le tasse RF si calcolano sul valore ufficiale (punto 21)

Difficoltà pratiche

  • Visita interna presumibilmente impossibile: nemmeno il perito ha avuto accesso
  • Finanziamento bancario difficile su immobile non ispezionato e senza accesso carrabile; serve liquidità/garanzia per 520'000 il giorno stesso
  • Sgombero del debitore occupante dopo l'aggiudicazione, con tempi giudiziari incerti
  • Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, con interesse 5% in caso di proroga
  • Rimozione beni mobili non compresi nell'asta a carico di fatto dell'acquirente
  • Rivendita lenta: nicchia di compratori disposti ad accettare accesso solo pedonale

Oneri e servitù

  • Elenco oneri (2390/2715 e PPP) disponibile solo come scansione non leggibile: pegni, servitù e annotazioni da verificare all'Ufficio
  • Nessun diritto di passo iscritto a RF a favore del 2390 sul 2715: per questo i due fondi vanno venduti in blocco (perizia p. 7)
  • Aggiudicazione gravata da tutti gli oneri dell'elenco se coperti dal prezzo (punto 3)
  • Ipoteche legali non scadute (assicurazione incendio, imposte fondiarie, acqua, gas, elettricità) a carico dell'acquirente (punto 12b)
  • Tassa cantonale di mutazione e spese di trapasso a carico dell'aggiudicatario (punto 12)
  • PPP: comproprietari senza diritto di prelazione (art. 712c CC, 51 RFF); ogni garanzia dell'ufficio esclusa (punto 18)

Lavori consigliati

  • Sgombero e smaltimento materiale esterno/interno, con trasporto in elicottero (accesso solo pedonale) — CHF 10'000
  • Risanamento involucro: muratura non isolata, tetto piano da verificare
  • Sostituzione riscaldamento a olio con pompa di calore
  • Rinnovo interni (cucine, bagni, impianti) mai ispezionati dal perito
  • Ripristino piscina coperta 1968 e locale tecnico

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri completo all'Ufficio di Locarno: ipoteche, servitù, annotazioni, importi insinuati entro l'11.06.2026
  • Stato reale degli interni e dell'impianto di riscaldamento; presenza amianto in edificio del 1968-1970
  • Legalità e agibilità del monolocale sanato 2008 e della piscina 1968 presso l'ufficio tecnico di Losone
  • Possibilità di creare o regolarizzare un accesso veicolare/posteggio dal 2715 o dai fondi 531/537
  • Potenziale edificatorio effettivo R3 i.s. 0.7 e distanze/vincoli bosco sul 2715
  • Preventivo reale di sgombero con elicottero e costi di cantiere in zona senza strada

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo 800'000 per il blocco 2715+2390 (praticamente il minimo di 790'000) e non oltre 10'000-12'000 per la PPP; sopra questi livelli il margine sparisce nei costi di sgombero, ristrutturazione e sfratto.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 09:10 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004736, Perizia fondo base n. 2390 RFD Losone (Ing. F. Mordasini, novembre 2025, 10 pp.), Perizia PPP 18230 fondo base 2226 e fondo 2715 RFD Ascona (novembre 2025, 8 pp.), Condizioni d'incanto fondi n. 2390 e 2715 (deposito 07.08.2026, 6 pp.), Condizioni d'incanto PPP n. 18230 (deposito 07.08.2026, 6 pp.), 5 foto/planimetrie estratte dalle perizie, NON leggibili (scansioni): elenchi oneri 2390/2715 e PPP, allegati alle perizie. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

1) Proprietà per piani (in seguito PPP) n. 18230 di 2/1000 del fondo base n. 2226 RFD di Ascona
Ubicazione: Chiosse del Conte 
 Descrizione della PPP:
 Comproprietà del fondo-part. 2226, con diritto esclusivo sul locale hobby no. 4, casa 3, al piano cantine; come al piano di ripartizione.
 Valore di stima ufficiale del fondo n. 2226: CHF 6'461'436.00
Valore di stima ufficiale della PPP n. 18230: CHF 12'922.85
Valore di stima peritale della PPP n. 18230: CHF 15'000.00 
 2) Fondo base n. 2715 RFD di Ascona
Ubicazione: Madonna della Fontana
 NE m² 283 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- HUMUS
- BOSCO
Valore di stima ufficiale del fondo n. 2715: CHF 72.00
Valore di stima peritale del fondo n. 2715: CHF 10'000.00
 3) Fondo base n. 2390 RFD di Losone
 Ubicazione: Migione
 a m² 655 terreno
b m² 33 riale
C m² 136 casa
D m² 21 terrazza
E m² 96 piscina coperta
Valore di stima ufficiale del fondo n. 2390: CHF 460'590.00
Valore di stima peritale del fondo n. 2390: CHF 1'200'000.00
 Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste

Condizioni e avvertenze

I comproprietari della proprietà per piani non possono far valere al momento dell'incanto nessun diritto di prelazione (art. 712c CC e 51 RFF). I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.
Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.
Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.

Osservazioni

Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: 
- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; 
- sul sito online: www.ti.ch/aste.

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.