{"id":"6740cd12-fdab-4025-b0e8-e68a2824a0c8","pubnum":"SB01-0000004736","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-05-22","expiration":"2029-05-22","office_name":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","office_address":"Via della Posta 9, 6600 Locarno","office_id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","title":"Incanto immobiliare Werner Reller","auction_date":"2026-10-13","auction_time":"09:15","auction_location":"Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno","objects_text":"1) Proprietà per piani (in seguito PPP) n. 18230 di 2/1000 del fondo base n. 2226 RFD di Ascona\nUbicazione: Chiosse del Conte \n Descrizione della PPP:\n Comproprietà del fondo-part. 2226, con diritto esclusivo sul locale hobby no. 4, casa 3, al piano cantine; come al piano di ripartizione.\n Valore di stima ufficiale del fondo n. 2226: CHF 6'461'436.00\nValore di stima ufficiale della PPP n. 18230: CHF 12'922.85\nValore di stima peritale della PPP n. 18230: CHF 15'000.00 \n 2) Fondo base n. 2715 RFD di Ascona\nUbicazione: Madonna della Fontana\n NE m² 283 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n- HUMUS\n- BOSCO\nValore di stima ufficiale del fondo n. 2715: CHF 72.00\nValore di stima peritale del fondo n. 2715: CHF 10'000.00\n 3) Fondo base n. 2390 RFD di Losone\n Ubicazione: Migione\n a m² 655 terreno\nb m² 33 riale\nC m² 136 casa\nD m² 21 terrazza\nE m² 96 piscina coperta\nValore di stima ufficiale del fondo n. 2390: CHF 460'590.00\nValore di stima peritale del fondo n. 2390: CHF 1'200'000.00\n Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste","objects_html":"<p></p><p>1) Proprietà per piani (in seguito PPP) n. 18230 di 2/1000 del fondo base n. 2226 RFD di Ascona</p><div><br/>Ubicazione: Chiosse del Conte</div><div><br/></div><div></div><p>Descrizione della PPP:</p><p>Comproprietà del fondo-part. 2226, con diritto esclusivo sul locale hobby no. 4, casa 3, al piano cantine; come al piano di ripartizione.<br/></p><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 2226: CHF 6'461'436.00<br/>Valore di stima ufficiale della PPP n. 18230: CHF 12'922.85<br/>Valore di stima peritale della PPP n. 18230: CHF 15'000.00</div><div><br/><br/><p>2) Fondo base n. 2715 RFD di Ascona</p><br/>Ubicazione: Madonna della Fontana<br/><p><br/></p><p>NE m² 283 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- HUMUS<br/>- BOSCO</p><p><br/>Valore di stima ufficiale del fondo n. 2715: CHF 72.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 2715: CHF 10'000.00</p><p><br/></p><p>3) Fondo base n. 2390 RFD di Losone</p><p>Ubicazione: Migione</p><p>a m² 655 terreno<br/>b m² 33 riale<br/>C m² 136 casa<br/>D m² 21 terrazza<br/>E m² 96 piscina coperta</p><p><br/>Valore di stima ufficiale del fondo n. 2390: CHF 460'590.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 2390: CHF 1'200'000.00</p></div><div><br/><p><br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</p></div>","remarks":"Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: \n- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; \n- sul sito online: www.ti.ch/aste.","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":"I comproprietari della proprietà per piani non possono far valere al momento dell'incanto nessun diritto di prelazione (art. 712c CC e 51 RFF). I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.\nEntro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.\nInfine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.","circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-06-11","municipality":"Ascona","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":15000,"estimate_ctx":"12'922.85 Valore di stima peritale della PPP n. 18230: CHF 15'000.00","official_value":6461436,"official_ctx":"Valore di stima ufficiale del fondo n. 2226: CHF 6'461'436.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb|2026-10-13|09:15|1proprietperpianiinseguitopppn18230di21000delfondobasen2226r","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Werner Reller","town":"Losone","birth":"1979-02-15","death":null}],"amounts":[{"value":6461436,"context":"piano di ripartizione. 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minimo alto (790'000 = 65% perizia) su una perizia ottimistica: casa 55 anni mai ispezionata all'interno, accesso solo pedonale, abbandono, debitore da sfrattare e acconto immediato di 520'000. Sconto reale sottile, rischi molti.","sintesi":"Due lotti distinti nella stessa asta (condizioni, art. 45 RFF): 1) blocco fondi 2715 Ascona (283 mq bosco/accesso) + 2390 Losone (941 mq con casa, monolocale, piscina coperta), perizia 1'210'000, minimo 790'000, acconto 520'000; 2) PPP 18230, locale hobby 10 mq in cantina ad Ascona, perizia 15'000, minimo 10'000. Casa in stato di abbandono, accessibile solo a piedi.","tipo_immobile":"Casa unifamiliare su 2 livelli con monolocale, terrazza e piscina coperta (Losone, 941 mq) venduta in blocco con terreno di accesso ad Ascona; separatamente quota PPP 2/1000 (locale hobby ~10 mq) ad Ascona.","stima_perizia":1225000,"valore_ufficiale":473585,"valore_mercato_tuo":910000,"prezzo_target_max":810000,"margine_atteso_pct":8,"offerta_minima":790000,"offerta_minima_note":"Qui esiste un vero prezzo minimo: blocco 2715+2390 aggiudicato solo se l'offerta supera CHF 790'000 (condizioni punto 1), rilanci minimi 20'000. Per la PPP 18230: minimo 10'000, rilanci 1'000 (condizioni PPP punto 1-2).","deposito":520000,"deposito_sistema":"Acconto CHF 520'000 (500'000 prezzo + 20'000 spese trapasso) subito dopo la terza chiamata, in contanti max 100'000 e resto con promessa di pagamento bancaria irrevocabile o bonifico 2 giorni prima (punto 14). Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse 5%. PPP: acconto 11'000.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Nessun doppio turno annunciato: solo le clausole standard (punti 8, 9, 22) che lo consentono su istanza scritta dei creditori poziori entro 10 giorni. Ordine di vendita fissato: prima il blocco 2715+2390, poi la PPP 18230 (art. 45 RFF, punto 23).","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Il debitore Werner Reller è domiciliato in Via San Materno 26B, cioè sul fondo 2390. Il perito non è riuscito a contattarlo (sopralluogo solo esterno). Nessuna indennità dovuta fino alla realizzazione; dopo l'aggiudicazione lo sgombero va chiesto ex art. 641 CC (punto 22). Nessun contratto di locazione indicato.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Casa costruita circa 55 anni fa, vetustà tecnica 46%: muratura non isolata, serramenti PVC doppi vetri, piastrelle, riscaldamento a olio, tetto piano. Piscina del 1968, monolocale sanato 2008, deposito 2009. Esterni in \"grande abbandono\" e \"disordine generalizzato\" (perizia pp. 4-6). Interni mai visitati.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro imposto dai documenti. La perizia (p. 8) segnala come necessario l'allontanamento completo del materiale accumulato all'esterno, \"opera da eseguire con elicottero\", spesa \"non indifferente\" ma valutata solo CHF 10'000. I beni mobili non sono inclusi nell'asta (punto 23), quindi restano da smaltire.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Sgombero e smaltimento materiale esterno/interno, con trasporto in elicottero (accesso solo pedonale)","costo_stimato":10000},{"descrizione":"Risanamento involucro: muratura non isolata, tetto piano da verificare","costo_stimato":null},{"descrizione":"Sostituzione riscaldamento a olio con pompa di calore","costo_stimato":null},{"descrizione":"Rinnovo interni (cucine, bagni, impianti) mai ispezionati dal perito","costo_stimato":null},{"descrizione":"Ripristino piscina coperta 1968 e locale tecnico","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Elenco oneri (2390/2715 e PPP) disponibile solo come scansione non leggibile: pegni, servitù e annotazioni da verificare all'Ufficio","Nessun diritto di passo iscritto a RF a favore del 2390 sul 2715: per questo i due fondi vanno venduti in blocco (perizia p. 7)","Aggiudicazione gravata da tutti gli oneri dell'elenco se coperti dal prezzo (punto 3)","Ipoteche legali non scadute (assicurazione incendio, imposte fondiarie, acqua, gas, elettricità) a carico dell'acquirente (punto 12b)","Tassa cantonale di mutazione e spese di trapasso a carico dell'aggiudicatario (punto 12)","PPP: comproprietari senza diritto di prelazione (art. 712c CC, 51 RFF); ogni garanzia dell'ufficio esclusa (punto 18)"],"lex_koller":"Acquisto soggetto ad autorizzazione per persone all'estero (punti 10 e 19, art. 5-7 LAFE). Dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione; se necessaria autorizzazione, 10 giorni per chiederla e prestare garanzie, altrimenti aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio del primo aggiudicatario. Non è abitazione primaria: autorizzazione poco probabile.","pro":["Prezzo minimo 790'000 pari al 65% della perizia (1'210'000) del blocco: sconto teorico immediato di ~420'000","Terreno edificabile 908 mq in zona R3 i.s. 0.7 a Losone, comune attrattivo vicino a Locarno","Il blocco include il fondo 2715, che risolve il problema dell'accesso nord al 2390","Debitore svizzero e nessuna locazione dichiarata: nessun contratto d'affitto da subentrare","Casa singola: la perizia rileva mercato interessante per costruzioni singole (p. 7)","PPP 18230 acquistabile a parte con impegno minimo (10'000) e acconto 11'000"],"contro":["Accesso esclusivamente pedonale: oltre 100 gradini da via San Materno o viale dal 2715; nessuna strada carrabile, pochi posteggi pubblici","Interni mai ispezionati: la stima dell'abitazione (403'002) è solo su cubatura, rischio di sorprese rilevanti","Immobile e fondo in stato di grande abbandono, sgombero con elicottero sottostimato a 10'000","Casa 55 anni, vetustà 46%, non isolata, riscaldamento a olio: ristrutturazione integrale probabile","Acconto 520'000 immediato all'incanto: serve promessa bancaria irrevocabile preparata in anticipo","PPP: locale hobby 2/1000, interesse limitato ai condomini dello stabile, rivendita quasi impossibile"],"punti_critici":["Il perito valuta il terreno 1'000/mq nonostante l'assenza di accesso veicolare: valore probabilmente ottimistico","Cantiere logisticamente oneroso (trasporti a mano o in elicottero): costi di ristrutturazione molto sopra la media","Debitore residente in loco e irreperibile: sfratto probabile con tempi e costi legali","Elenchi oneri e allegati fotografici/planimetrici disponibili solo come scansioni non leggibili","Il 2715 è in parte bosco (135 mq) e in parte 'vuoto pianificatorio': nessuna edificabilità","Se il prezzo di delibera è sotto il valore ufficiale, le tasse RF si calcolano sul valore ufficiale (punto 21)"],"difficolta":["Visita interna presumibilmente impossibile: nemmeno il perito ha avuto accesso","Finanziamento bancario difficile su immobile non ispezionato e senza accesso carrabile; serve liquidità/garanzia per 520'000 il giorno stesso","Sgombero del debitore occupante dopo l'aggiudicazione, con tempi giudiziari incerti","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, con interesse 5% in caso di proroga","Rimozione beni mobili non compresi nell'asta a carico di fatto dell'acquirente","Rivendita lenta: nicchia di compratori disposti ad accettare accesso solo pedonale"],"da_verificare":["Elenco oneri completo all'Ufficio di Locarno: ipoteche, servitù, annotazioni, importi insinuati entro l'11.06.2026","Stato reale degli interni e dell'impianto di riscaldamento; presenza amianto in edificio del 1968-1970","Legalità e agibilità del monolocale sanato 2008 e della piscina 1968 presso l'ufficio tecnico di Losone","Possibilità di creare o regolarizzare un accesso veicolare/posteggio dal 2715 o dai fondi 531/537","Potenziale edificatorio effettivo R3 i.s. 0.7 e distanze/vincoli bosco sul 2715","Preventivo reale di sgombero con elicottero e costi di cantiere in zona senza strada"],"conclusione":"Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo 800'000 per il blocco 2715+2390 (praticamente il minimo di 790'000) e non oltre 10'000-12'000 per la PPP; sopra questi livelli il margine sparisce nei costi di sgombero, ristrutturazione e sfratto.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004736","Perizia fondo base n. 2390 RFD Losone (Ing. F. Mordasini, novembre 2025, 10 pp.)","Perizia PPP 18230 fondo base 2226 e fondo 2715 RFD Ascona (novembre 2025, 8 pp.)","Condizioni d'incanto fondi n. 2390 e 2715 (deposito 07.08.2026, 6 pp.)","Condizioni d'incanto PPP n. 18230 (deposito 07.08.2026, 6 pp.)","5 foto/planimetrie estratte dalle perizie","NON leggibili (scansioni): elenchi oneri 2390/2715 e PPP, allegati alle perizie"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":11000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":10000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":1000}],"calcolo":"Somma delle voci del riassunto: CHF 10'000 (acconto sul prezzo) + CHF 1'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 11'000. Le condizioni non spiegano come è stato fissato l'acconto sul prezzo. Coincide con il prezzo minimo di aggiudicazione di CHF 10'000.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. L'asta è martedì 13.10.2026 alle 09.15. La PPP 18230 è il secondo oggetto: si vende dopo i fondi 2715/2390, messi all'asta in blocco.","come_all_asta":"Contanti fino a CHF 100'000: l'intero acconto di CHF 11'000 si può pagare in contanti. In alternativa, promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione. Per la parte oltre CHF 100'000 le condizioni prevedono un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Portare un documento d'identità valido e la tessera della cassa malati o la tessera AVS.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Va accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Con l'asta di martedì 13.10.2026, il termine è venerdì 09.10.2026, cioè oggi. In anticipo si può depositare anche in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Locarno","iban":"CH03 0900 0000 6500 0640 4","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro giovedì 15.10.2026. Un deposito in contanti fatto oltre il termine conta come non effettuato: l'acconto va pagato di nuovo all'asta.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Da quella richiesta ci sono 30 giorni per pagare. Il riassunto delle condizioni dice invece «la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse». Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente passa tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Su una somma prorogata si paga il 5% di interesse.","fonte_doc_id":35,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"Condizioni d'asta PPP 18230, B. Spese e pagamento, cifra 14 (riassunto alle pagine 3-4)","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 11'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH03 0900 0000 6500 0640 4 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Locarno o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il termine di accredito scade oggi, 09.10.2026: un bonifico ordinario rischia di arrivare tardi. Conviene pagare all'asta. Lo stesso IBAN vale anche per i fondi 2715/2390, che hanno condizioni separate e un acconto di CHF 520'000. Causale non indicata. Nella promessa bancaria il formulario lascia il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». La pubblicazione FUSC non indica l'acconto. Eventuali festivi possono anticipare il termine.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":11000,"somma_ok":true,"discordanze":["analisi Claude: CHF 520'000"],"data_asta":"2026-10-13"},"documento_id":35,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:05:52+00:00"}}