Capriasca-Lugano
Capriasca-Lugano (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 98'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 8'000 |
| Totale | CHF 106'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle due voci della tabella riassuntiva: CHF 98'000 + CHF 8'000 = CHF 106'000. Il totale coincide con l'importo fisso del n. 14. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i CHF 98'000 né gli CHF 8'000.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Lugano
- IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Va accreditato almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 02.03.2027 (l'asta è giovedì 04.03.2027). Se il deposito in contanti arriva dopo questo termine, l'acconto è considerato non effettuato.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio, con bonifico o in contanti.
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche (LBCR), condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000. L'acconto è di CHF 106'000, quindi al massimo CHF 100'000 in contanti e il resto (CHF 6'000) con la promessa bancaria. L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha pagato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 08.03.2027. Il documento non distingue tra aggiudicatario e non aggiudicatari.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Sulla differenza si paga un interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte in eccesso va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). In alternativa si può saldare con assunzione del debito, novazione o compensazione, ma serve una dichiarazione del creditore (n. 15).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 106'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Il conto IBAN è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Nel formulario il beneficiario della promessa bancaria è un segnaposto «[ufficio d'esecuzione]». L'acconto supera il limite per i contanti: massimo CHF 100'000 in contanti, il resto con promessa bancaria. I festivi possono anticipare il termine di accredito. La tabella riassuntiva è impaginata male (CHF 106'000 accanto a «la differenza»). Banca, BIC e causale non sono indicati.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:23 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Quota 2/4 in comproprietà ordinaria del fondo 843 RFD Capriasca-Lugaggia (Carsenza), 748 mq con edificio misto del 2006 su tre livelli: abitazione ai due piani inferiori, officina al piano strada. L'altro 2/4 è di Metalbo SAGL, che occupa la parte commerciale e ha prelazione legale. Perizia quota 680'000, valore ufficiale 214'500. Quota indivisa, non godibile separatamente: interessante solo a prezzo molto basso.
Perché 3/10: Non è un immobile ma una quota indivisa 2/4 di comproprietà ordinaria: il comproprietario Metalbo SAGL può esercitare il diritto di prelazione all'incanto (FUSC), vanificando l'aggiudicazione. Stabile occupato dai comproprietari, in "pessimo stato" (perizia 2.5), perizia a mio avviso ottimista sul terreno. Rivendita difficile e lenta.
Pro
- Valore ufficiale della quota solo 214'500 contro stima peritale 680'000: ampio spazio teorico di sconto
- Fondo di 748 mq in zona RE poco restrittiva (IS 0.6, IO 30%): potenziale di sviluppo futuro
- Edificio recente (2006), struttura massiccia, PdC aria-acqua e fotovoltaico con accumulo già presenti
- Contesto tranquillo a Lugaggia, vicino ai servizi e alla cantonale Via Lugano, distretto di Lugano
- Concorrenza probabilmente scarsa: le quote indivise attirano pochi offerenti
Contro
- Si compra una quota ideale 2/4, non spazi esclusivi: nessun uso, reddito o rivendita autonomi senza accordo con Metalbo SAGL
- Prelazione del comproprietario all'incanto: rischio concreto di perdere l'aggiudicazione dopo tutto il lavoro
- Immobile occupato da entrambi i comproprietari, senza contratti né canoni: nessun reddito immediato
- Stato pessimo: infiltrazioni, muffe, umidità diffusa, facciate degradate (perizia 2.5)
- Uscita illiquida: realisticamente solo vendita all'altro comproprietario o azione di divisione (art. 650/651 CC)
- Finanziamento bancario su quota indivisa in comproprietà molto difficile
Punti critici
- Perizia incoerente: PR indica altezza max 7.5 m (2.4) ma il valore del terreno è calcolato con 10.5 m (3.5), gonfiando i 715'000 di terreno
- Deprezzamento solo 23% su stabile definito in pessimo stato: valore edificio verosimilmente sovrastimato
- Cap. 5 attribuisce la quota stimata a 'C 2/4' mentre la FUSC vende la quota B 2/4: chiarire l'oggetto esatto
- Cartelle per 365'000 su un fondo con valore ufficiale totale 429'001: copertura possibilmente esigente
- Metalbo SAGL sembra legata alla debitrice (Bolognesi/Metalbo): possibile convivenza conflittuale
- Importo cartella 1° grado scritto 'CHF 65'00000': refuso da chiarire con l'UEF
Difficoltà pratiche
- Visite: accesso subordinato alla disponibilità degli occupanti; officina in attività
- Nessuno sfratto ottenibile: da comproprietario non si può escludere l'altro comproprietario
- Divisione forzata: causa civile lunga e onerosa, esito tipico la vendita all'asta dell'intero fondo
- Decisioni su lavori e spese comuni soggette all'accordo dell'altro 2/4 (paralisi al 50/50)
- Condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora disponibili: pochi elementi per calibrare l'offerta
- Orizzonte lungo: asta il 04.03.2027, insinuazione crediti già dall'08.09.2026
Oneri e servitù
- Diritto legale di prelazione del comproprietario Metalbo SAGL, esercitabile all'incanto (art. 682 CC, art. 60a RFF) - rischio chiave
- Cartella ipotecaria 1° grado 65'000 (DG 9721/2005), portatore sconosciuto
- Cartella ipotecaria 2° grado 250'000 (DG 3305/2006)
- Cartella ipotecaria 3° grado 30'000 (DG 3896/2006)
- Cartella ipotecaria 4° grado 20'000 (DG 9226/2007)
- Perizia 2.3: a RF nessuna servitù che pregiudichi il valore; elenco oneri non disponibile
Lavori consigliati
- Impermeabilizzazione balcone 1P e risanamento danni da infiltrazione (stima analista, non in perizia) - quota 2/4 — CHF 25'000
- Bonifica muffe/umidità piani inferiori e ripristino intonaci interni - quota 2/4 — CHF 20'000
- Risanamento involucro/facciate e piastrelle esterne - quota 2/4 — CHF 45'000
- Miglioramento energetico involucro (standard non più attuali) - quota 2/4 — CHF 30'000
Da verificare prima dell'asta
- Se la comproprietà è regolata da un regolamento d'uso/ripartizione iscritto a RF e da chi è occupato cosa
- Condizioni d'asta: acconto, termine di pagamento, assunzione o estinzione delle cartelle ipotecarie
- Elenco oneri e crediti insinuati: importo effettivo da coprire per l'aggiudicazione
- Chiarire con l'UEF l'esatta quota venduta (B o C) e il refuso sulla cartella di 1° grado
- Se le cartelle gravano l'intero fondo o solo la quota, e le conseguenze sulla realizzazione (art. 73 RFF)
- Intenzioni e solidità di Metalbo SAGL: eserciterà la prelazione? Interesse a comprare la quota dopo?
Conclusione: Partecipare solo con logica opportunistica e prezzo molto basso: non superare 210'000 (circa il valore ufficiale della quota), oltre il quale il rischio prelazione, comproprietà bloccata e risanamenti annulla il margine. Se l'asta sale sopra 250'000, uscire.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:31 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004926 (incanto 04.03.2027, Mendrisio), Perizia Stefano Mazzetti Architettura Sagl, novembre 2025, 29 pagine (fonte ti.ch), 8 allegati fotografici della perizia (mappa, ortofoto, piani, sezione, facciate), Condizioni d'asta: NON disponibili, Elenco oneri: NON disponibile. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 29 pagine · 14470 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 112 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 85 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Capriasca-Lugano (RFD) Part. 843 – limitatamente alla quota B 2/4 Ubicazione Carsenza A mq 131 Edificio NE mq 617 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus) Intestatari del fondo: quota B 2/4 BOLOGNESI-ZOLO Ave Maria Stella, 03.02.1961 (debitore) quota C 2/4 Metalbo S.A.G.L Valore di stima Ufficiale (quota B 2/4): CHF 214'500.50 Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 429'001.00 Valore di stima Peritale (quota B 2/4): CHF 680'000.00 Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'360'000.00
Osservazioni
Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 65’00000 (DG 9721 del 03.05.2005) cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 250'000.00 (DG 3305 del 13.02.2006) cartella ipotecaria di 3.grado di CHF 30'000.00 (DG 3896 del 17.02.2006) cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 20'000.00 (DG 9226 del 23.04.2007) Il comproprietario potrà far valere unicamente al momento dell’incanto il suo diritto legale di prelazione (Art. 682 CCS e Art. 60a RFF).
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.