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Casa VS Ufficio esecuzione

Ayent

Route du Champ de la Pierre 11a, 11b, 1966 Botyre (Ayent) (VS)

5/10 convenienza

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Asta
giovedì 15 ottobre 2026 · ore 11:00 (tra 3 giorni)
Relais du Valais, Rte de l'Abbaye 35, 1963 Vétroz
Stima peritale
CHF 1'540'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 1'230'000
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base nel FUSC: vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF). L'asta è chiesta dal creditore pignoratizio di 1° rango (FUSC), quindi non esistono pegni poziori: la soglia di aggiudicazione si riduce di fatto a spese e oneri privilegiati. Da confermare sulle condizioni d'incanto, non disponibili.
Deposito / acconto
CHF 120'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Il FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né un secondo incanto; le condizioni d'incanto e l'elenco oneri non sono tra i documenti forniti. Da richiedere all'ufficio prima dell'asta, anche perché la menzione "residenza principale" e la restrizione LPP potrebbero comparire nell'elenco oneri.
Chi ci vive
Proprietario
Proprietari: Sandra Sulas 1/2 e Roberto Sulas 1/2 (perizia p.3). La visita del 03.03.2026 è avvenuta "en compagnie de M. Roberto Sulas" (perizia p.5), il che fa presumere occupazione da parte del proprietario. Nessun contratto di locazione né reddito indicati; la perizia esclude l'approccio a reddito. Occupazione effettiva da verificare.
Superficie (max trovata)
2050 m²
Termine insinuazione crediti
gio 3 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 120'000
Montant à payer à l'enchèreCHF 120'000

Conteggio: Importo fisso di Fr. 120'000.- indicato nella FUSC. Il documento non spiega come è stato calcolato.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
office des poursuites
IBAN
CH26 0900 0000 1900 0230 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 1
Termine
Nessun termine preciso. Il documento dice solo "avant l'enchère": l'importo deve quindi essere sul conto prima dell'asta di giovedì 15.10.2026 alle 11:00.

All'asta

Quando: All'asta del 15.10.2026, consegnando una garanzia bancaria. In alternativa si versa prima dell'asta sul conto dell'ufficio.

Come: All'asta si accetta solo una garanzia bancaria irrevocabile e illimitata nel tempo. Non si accettano assegni, attestazioni di finanziamento, estratti conto o documenti simili. I contanti non sono menzionati.

Se non ti aggiudichi: non indicato

Saldo del prezzo: Il resto del prezzo va pagato entro un mese, con interessi al 5% dal giorno della vendita ("dans le mois avec intérêts à 5% dès le jour de la vente"). Le modalità non sono indicate.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004921 (PDF firmato)

Montant à payer à l'enchère : Fr. 120'000.- Possibilités de paiement : 1) à l'enchère : par remise d'une garantie bancaire irrévocable et illimitée dans le temps. Les chèques, attestations de financement, relevés de compte ou autres documents similaires ne sont pas acceptés. 2) avant l'enchère : par consignation du montant total de Fr. 120'000.- sur le compte de l'office des poursuites (IBAN CH26 0900 0000 1900 0230 8).

✓ testo trovato identico nel documento

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004921.

Note: Disponibile solo la FUSC, senza condizioni d'asta. Il nome esatto dell'intestatario del conto non è indicato: compare solo "office des poursuites". Mancano anche causale, banca e BIC. Non c'è un termine di accredito preciso. Oggi è il 09.10 e l'asta è il 15.10, quindi i tempi sono stretti. Gli assegni non sono accettati. I contanti non sono menzionati.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:06 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Office des poursuites des districts de Sion, Hérens et Conthey, Rue de la Piscine 10, 1950 Sion.

Valutazione per l'investitore

Due case contigue ad Ayent (Botyre, VS), particella 3660 di 2'050 m²: villa 1 di 6.5 locali del 2016 con malfaçons e infiltrazione, villa 2 esistente solo al grezzo. Perizia READ 14.04.2026: valore venale 1'540'000, valore di liquidazione (stima d'ufficio pubblicata) 1'230'000. Conviene solo a prezzo nettamente inferiore: si compra un cantiere da riprendere, non un immobile pronto.

Perché 5/10: Sconto teorico interessante e nessun onere poziore (creditore di 1° rango procedente), ma è di fatto un cantiere: villa 2 al grezzo, permesso non verificato, difetti e infiltrazione sulla villa 1, ticket alto con saldo a 30 giorni. Rivendita lenta ad Ayent e vincolo di residenza principale.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'300'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 950'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Costruzione ca. 2016, vetustà ritenuta 10% (perizia p.19), ma stato generale giudicato "moyen": numerose malfaçons, lavori non finiti e infiltrazione d'acqua al piano (angolo facciate Nord-Ovest) (perizia p.14). Villa 1 su 3 livelli con PAC, riscaldamento a pavimento, fotovoltaico, ascensore, box doppio. Villa 2 solo al grezzo (105 m², non catastata). Sistemazioni esterne inesistenti.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Provvista per lavori urgenti di CHF 180'000 (perizia p.14 e p.21): finitura intonaco e tenuta stagna facciate 90'000, bande di gronda tetto 15'000, risanamento infiltrazione d'acqua al piano 35'000, finiture varie 40'000. Importo forfettario senza perizia tecnica: rischio concreto di sforamento se l'infiltrazione ha già degradato le strutture. In caso di vendita è dovuto il controllo OIBT se l'ultimo risale a oltre 5 anni (perizia p.16).
Lex Koller / limiti
La perizia esclude espressamente l'analisi LFAIE/LAT/Lex Weber e formula riserva (p.13). Trattandosi di abitazione, l'acquirente estero non residente necessita di autorizzazione LAFE, di regola negata per residenze principali. La menzione "residenza principale" a RF impedisce l'uso come abitazione secondaria: bacino di rivendita limitato a residenti permanenti. Da confermare con l'ufficio.

Pro

  • Nessun onere poziore: l'asta è chiesta dal creditore pignoratizio di 1° rango, soglia di copertura teoricamente bassa (FUSC)
  • Costruzione recente (2016) con pompa di calore, riscaldamento a pavimento, fotovoltaico, ascensore e box doppio
  • Terreno ampio 2'050 m² in zona R20, vista libera sulle montagne, nessuna immissione rilevata (perizia p.10)
  • Sconto già incorporato nella stima d'ufficio: 1'230'000 contro valore venale 1'540'000 (perizia p.22)
  • Potenziale di sviluppo reale: villa 2 già eretta al grezzo, dedotta dal valore per 770'840 di costi (perizia p.21)
  • Ayent offre tutti i servizi; Sion a 15 minuti, Sierre a 25 (perizia p.10)

Contro

  • Villa 1 con numerose malfaçons, lavori non finiti e infiltrazione d'acqua al piano nonostante l'età recente (perizia p.14)
  • Villa 2 solo al grezzo: circa 645'000 per completarla, più 126'000 di sistemazioni esterne (perizia p.20)
  • Autorizzazione a costruire non in possesso del perito, che formula riserva esplicita (perizia p.2)
  • Menzione "residenza principale": niente acquirenti di seconde case, bacino di rivendita ristretto (perizia p.13)
  • Pericoli idrologici da debole a elevato e geologici di cedimento di livello medio sulla particella (perizia p.12)
  • Valutazione con metodo del valore intrinseco (costi): rischia di sovrastimare il mercato reale di Ayent

Punti critici

  • Saldo del prezzo entro un mese con interesse al 5%: finanziamento di circa un milione già deliberato prima dell'asta (FUSC)
  • Garanzia bancaria irrevocabile e illimitata di 120'000 obbligatoria: assegni e attestazioni di finanziamento rifiutati (FUSC)
  • Si vende l'intera particella in comproprietà 1/2 + 1/2 tra i due debitori: nessuna quota parziale (perizia p.3)
  • Provvista lavori urgenti di 180'000 puramente forfettaria, senza perizia tecnica di validazione (perizia p.14)
  • Condizioni d'incanto ed elenco oneri non disponibili: doppio turno, secondo incanto e spese ignoti
  • Rivendita separata delle due ville richiede probabile costituzione di PPP e villa 2 non ancora catastata

Difficoltà pratiche

  • Visite solo su appuntamento presso l'ufficio esecuzioni (F. Fournier, 027 606 16 23)
  • Probabile occupazione dei proprietari: possibile procedura di sgombero dopo l'aggiudicazione
  • Cantiere da riprendere: imprese, direzione lavori ed eventuale rinnovo del permesso di costruzione
  • Il creditore di 1° rango rilancerà verosimilmente fino a copertura del proprio credito, comprimendo lo sconto
  • Mercato di Ayent poco liquido sopra 1,2 milioni: tempi di rivendita lunghi
  • Imposta valesana sugli utili immobiliari fortemente maggiorata in caso di rivendita entro 2 anni

Oneri e servitù

  • Menzione "residenza principale" (Lex Weber): uso come abitazione secondaria escluso (perizia p.13)
  • Restrizione del diritto di alienare art. 30e cpv. 2 LPP, legata al finanziamento; senza incidenza sul valore (perizia p.13)
  • Servitù di passaggio di condotte/canalizzazioni, ritenuta senza incidenza sul valore (perizia p.13)
  • Annotazione di esecuzione in via di realizzazione del pegno (perizia p.13)
  • Nessun onere fondiario iscritto (perizia p.13)
  • Zona di protezione del paesaggio sovrapposta; 240 m² di bosco e 55 m² non attribuiti, valorizzati 0.50 CHF/m² (perizia p.11 e p.21)

Lavori consigliati

  • Finitura intonaco e impermeabilizzazione facciate villa 1 (perizia p.14) — CHF 90'000
  • Risanamento infiltrazione d'acqua al piano (perizia p.14) — CHF 35'000
  • Posa bande di gronda in copertura (perizia p.14) — CHF 15'000
  • Finiture varie: falegnameria, rivestimenti (perizia p.14) — CHF 40'000
  • Completamento villa 2: 686 m³ a 940 CHF/m³, CFC 5 compreso (perizia p.20) — CHF 644'840
  • Sistemazioni esterne su 700 m² a 180 CHF/m² (perizia p.20) — CHF 126'000

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'incanto ed elenco oneri: doppio turno, secondo incanto, spese, imposte e oneri a carico dell'aggiudicatario
  • Validità e scadenza dell'autorizzazione a costruire della villa 2 presso il Comune di Ayent
  • Importo del credito ipotecario di 1° rango: determina il livello reale dei rilanci
  • Occupazione effettiva dell'immobile ed esistenza di contratti di locazione
  • Preventivi reali di imprese per facciate, tenuta stagna e infiltrazione (perizia forfettizza 180'000)
  • Controllo OIBT, radon e conseguenze concrete dei pericoli geologici/idrologici sulla particella

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo CHF 950'000, che dopo i 180'000 di lavori urgenti e i costi accessori lascia circa il 15% di margine sulla rivendita della sola villa 1 con terreno. Sopra 1'050'000 astenersi: il completamento della villa 2 è un'operazione da promotore, non un flip.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:28 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004921 (asta 15.10.2026, Vétroz), Perizia READ conseil immobilier Sàrl, Grégoire Crettaz / Danick Yerly, 14.04.2026, 29 pagine, Fotografie, piani, sezioni ed estratto catastale allegati alla perizia, Dati auctionhome.ch (fonte secondaria), NON disponibili: condizioni d'incanto, elenco oneri, estratto RF completo. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Deux maisons contiguës (dont l'une à construire) 
 Commune d'Ayent 
 - Parcelle N° 3660 , plan N° 35, nom local : "Le champ de la Pierre", surface totale de 2'050 m2 soit, un bâtiment de 242 m2, un autre revêtement dur de 194 m2, un jardin de 410 m2, une autre surface verte de 964 m2 et ne forêt dense de 240 m2
 Estimation de l'office selon rapport d'expertise: CHF 1'230'000.00

Osservazioni

Les informations sur la vente aux enchères peuvent être consultées sur le site internet des offices des poursuites et faillites du canton du Valais à l'adresse www.vs.ch/web/spf/encheres.
Les personnes intéressées à visiter l'immeuble sont priées de s'annoncer à l'office des poursuites (contact F. Fournier 027 606 16 23 / florent.fournier@admin.vs.ch).
Les enchérisseurs devront se munir d'une pièce d'identité et pour les sociétés d'un extrait récent du registre du commerce.
Montant à payer à l'enchère : Fr. 120'000.- Possibilités de paiement : 1) à l'enchère : par remise d'une garantie bancaire irrévocable et illimitée dans le temps. Les chèques, attestations de financement, relevés de compte ou autres documents similaires ne sont pas acceptés. 2) avant l'enchère : par consignation du montant total de Fr. 120'000.- sur le compte de l'office des poursuites (IBAN CH26 0900 0000 1900 0230 8).
Le solde du prix de vente doit être payé dans le mois avec intérêts à 5% dès le jour de la vente.
La vente est requise par le créancier gagiste en premier rang.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Pour autant qu'elles ne soient pas constatées par les registres publics, les prétentions non annoncées dans le délai imparti sont exclues de la participation au produit de la vente. De même, les créanciers nantis de titres de gage doivent annoncer leurs créances garanties par nantissement. Référence est par ailleurs faite aux conditions de mise aux enchères. Publication selon les art. 133, 134, 135, 138 LP; art. 29 de l'ORFI du 23 avril 1920.