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Appartamento BE Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Ostermundigen

Dennigkofenweg 166, Ostermundigen (BE)

5/10 convenienza

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Asta
mercoledì 14 ottobre 2026 · ore 14:00 (tra 2 giorni)
Betreibungsamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, Poststrasse 25, Ostermundigen, Konferenzraum 439, 4. Stock
Stima peritale
CHF 381'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 222'580
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base. FUSC: "Der Zuschlag erfolgt zum höchsten Angebot, ohne Rücksicht auf die Höhe der betreibungsamtlichen Schätzung". Realizzazione su domanda di creditori pignoranti: vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126 LEF), l'offerta deve superare i crediti pignoratizi poziori. Importo non indicato: condizioni d'asta depositate dal 14.09.2026.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Il FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Le condizioni d'asta non erano ancora disponibili alla pubblicazione (deposito dal 14.09.2026): verificare lì l'eventuale doppio appello legato a servitù o al contratto di locazione.
Chi ci vive
Inquilino
Appartamento locato: la perizia cita dati "gemäss Angaben Mieterin" e usa il Mieterspiegel tra le basi. Canone effettivo CHF 1'300/mese (appartamento) + 120 (box). Il proprietario Bürki risiede altrove (Erikaweg 6). All'asta l'acquirente subentra nel contratto (art. 261 CO); disdetta anticipata solo per bisogno urgente proprio.
Termine insinuazione crediti
lun 24 ago 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004851 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004851.

Note: La FUSC prevede un acconto prima dell'aggiudicazione, ma non ne indica importo, mezzi di pagamento o conto. Rinvia alle condizioni d'asta, consultabili presso l'ufficio dal 14.09.2026 ma non disponibili online. L'asta è il 14.10.2026, fra 5 giorni: chiedere subito importo e modalità a Hr. A. Müller (031 635 91 93).

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:06 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, Poststrasse 25, 3072 Ostermundigen.

Valutazione per l'investitore

Quota PPP 25/1000 con diritto esclusivo su appartamento 3,5 locali 66 m² al 4° piano sinistra, Dennigkofenweg 166, Ostermundigen (BE), più quota 5/1000 con box auto: venduti insieme. Stima peritale CHF 381'000, valore ufficiale CHF 222'580 (FUSC). Interno in ottimo stato, edificio 1965 con involucro carente. Locato a CHF 17'040/anno. Conviene solo con forte sconto.

Perché 5/10: Oggetto liquido e locato in agglomerato Bern, interni ottimi. Ma stima peritale "piena" (basata solo sul Realwert, ignora i CHF 152'614 di manutenzione arretrata dell'Ertragswert), involucro degradato con costi condominiali futuri, inquilino da subentrare e concorrenza alta su un 3,5 locali. Margine reale sottile.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 340'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 275'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Costruzione 1965, 6 piani, 12 appartamenti, ascensore. Ultima grande ristrutturazione 2013 (ascensore, cucina, bagni). Appartamento in stato molto buono, superfici e cucina come nuove. Involucro edilizio invece valutato 4 (schlecht): forte usura, distacchi di calcestruzzo sui parapetti. Voto complessivo perizia 2.25.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun ordine formale documentato. La perizia rileva difetti essenziali sull'involucro: distacchi di calcestruzzo sui parapetti e parapetto del balcone non conforme alle norme (foto p. 2a). Manutenzione arretrata pro-quota quantificata in ca. CHF 152'614 (perizia, calcolo Ertragswert), non dedotta dal valore venale finale. Costi delle singole opere non indicati.
Canone annuo
CHF 17'040
Lex Koller / limiti
Abitazione principale in agglomerato urbano di Berna, non comune turistico: nessun regime di abitazioni secondarie rilevante. Per acquirenti esteri senza domicilio in Svizzera l'acquisto di immobili abitativi a scopo di investimento è di regola precluso dalla LAFE. Le condizioni d'asta non erano disponibili: verificare eventuali dichiarazioni LAFE richieste.

Pro

  • Posizione solida: Ostermundigen, agglomerato Bern, bus/scuole/piscina a pochi minuti; macro e micro-lage valutate 2 (buone).
  • Interni in ottimo stato: cucina e superfici come nuove, ascensore e bagni rinnovati nel 2013.
  • Oggetto già a reddito: CHF 17'040/anno, con potenziale sostenibile CHF 18'840 entro 2 anni (perizia).
  • Taglio 3,5 locali 66 m² con balcone: segmento molto liquido sia in locazione sia in rivendita.
  • Box auto in autorimessa incluso nel lotto: valorizzabile separatamente (Realwert CHF 27'500).
  • Nessuna iscrizione nel catasto dei siti contaminati.

Contro

  • Stima CHF 381'000 basata al 100% sul Realwert: l'Ertragswert è solo CHF 265'789, il perito lo pondera zero.
  • Deficit di manutenzione pro-quota di ca. CHF 152'614 non dedotto dal valore venale finale (dedotti solo CHF 3'400).
  • Involucro edilizio in cattivo stato (nota 4): distacchi di calcestruzzo, parapetto balcone non a norma.
  • Riscaldamento a olio combustibile da centrale per più edifici (GWR): rischio di sostituzione imposta a medio termine.
  • Quota minoritaria 25/1000: nessun controllo sulle decisioni condominiali né sui richiami di capitale straordinari.
  • Amianto nelle vecchie installazioni comuni non verificato dal perito.

Punti critici

  • Divario Realwert/Ertragswert di ca. CHF 118'000: il prezzo di mercato reale è probabilmente sotto la stima.
  • Condizioni d'asta ed elenco oneri disponibili solo dal 14.09.2026: si offre al buio fino a quella data.
  • Acconto obbligatorio da versare prima dell'aggiudicazione, importo ignoto: rischio di non poter offrire.
  • Fondo di rinnovamento del condominio non indicato: possibili contributi straordinari immediati sull'involucro.
  • Canone attuale CHF 1'300 sotto il livello di mercato: adeguamento contestabile dall'inquilina.
  • Concorrenza attesa alta su un 3,5 locali locato vicino a Berna: rischio aggiudicazione vicino alla stima.

Difficoltà pratiche

  • Visite solo su appuntamento il 28.09 e 30.09.2026 alle 14:00, previa iscrizione (tel. 031 635 91 93, sig. A. Müller).
  • Finanziamento da avere pronto: banche prudenti su edifici anni '60 con involucro degradato e riscaldamento a olio.
  • Insinuazione crediti già scaduta (24.08.2026): l'entità dei pegni poziori resta da ricostruire in ufficio.
  • Contratto di locazione in essere: rivendita a utilizzatore finale possibile solo dopo disdetta valida.
  • Documenti e trattative interamente in tedesco presso l'ufficio di Ostermundigen.
  • Assemblea condominiale non controllabile con 25/1000: decisioni sui lavori subite.

Oneri e servitù

  • Servitù/annotazioni presenti: la perizia indica 'Dienstbarkeiten / An- / Vormerkungen: ja, gemäss Grundbuchauszug'. Contenuto non dettagliato.
  • Piano di quartiere vincolante (Überbauungsordnung, UeO) sulla particella 4099.
  • Cartelle ipotecarie esistenti: le condizioni FUSC impongono la consegna dei Pfandtitel. Importi non indicati.
  • Regolamento e vincoli di PPP (25/1000 + 5/1000) su comproprietà con 12 appartamenti, edifici 162-166.
  • Nessuna iscrizione nel catasto cantonale dei siti inquinati (perizia, allegato Altlasten).
  • Elenco oneri non fornito: da ritirare con le condizioni d'asta dal 14.09.2026.

Lavori consigliati

  • Risanamento involucro/parapetti in calcestruzzo (quota condominiale 25/1000, perizia p. 4)
  • Sostituzione tapparelle a lamelle e motore a cinghia, indicati 'End of Life' (perizia, foto p. 2a)
  • Messa a norma del parapetto del balcone (non conforme secondo la perizia)
  • Perizia amianto sulle installazioni comuni vecchie: non verificata dal perito
  • Verifica impianti elettrici e sanitari: nessun risanamento integrale noto (perizia p. 4)

Da verificare prima dell'asta

  • Ritirare condizioni d'asta ed elenco oneri dal 14.09.2026: acconto, termini di pagamento, doppio turno.
  • Importo dei crediti pignoratizi poziori, per stimare la soglia dell'offerta sufficiente (art. 126 LEF).
  • Verbali assemblea, fondo di rinnovamento e delibere sui lavori all'involucro/parapetti.
  • Contratto di locazione: durata, canone, spese accessorie, deposito, scadenze di disdetta.
  • Estratto RF con testo letterale delle servitù e annotazioni, e regolamento PPP.
  • Stato del riscaldamento a olio e obblighi cantonali bernesi di sostituzione al cambio generatore.

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: sopra CHF 275'000 il margine si azzera, perché il valore venale realistico è vicino a CHF 340'000 e i costi condominiali sull'involucro sono ancora da quantificare. Rinunciare se l'asta supera i CHF 285'000.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:26 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004851 (Betreibungsamt Bern-Mittelland, asta 14.10.2026), Perizia Burkhalter Architekten AG n. 9966.619 del 29.04.2026 (52 pagine, valore venale CHF 381'000), Estratto GWR/EGID 1289635 (Ufficio federale di statistica, 17.04.2026), Datenauskunft Gebäudeversicherung Bern del 13.04.2026 (polizza 190471, somma CHF 2'800'000), Allegati perizia: classi di ubicazione, calcolo valore attuale, piano catastale, catasto siti inquinati, 8 fotografie della perizia (tutte interne: scala, corridoio, cucina, camere, bagno, soggiorno). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Ostermundigen / 4099-10
 25/1'000 Anteil am Grundstück Ostermundigen / 4099 mit Sonderrecht an der Wohnung im 4. Stock links und
Nebenräumen im Haus Nr. 166, Dennigkofenweg, Ostermundigen
 Ostermundigen / 4099-38
 5/1'000 Anteil am Grundstück Ostermundigen / 4099 mit Sonderrecht an der Autoeinstellboxe, Dennigkofenweg, Ostermundigen
 Amtlicher Wert: CHF 222'580.00
 Betreibungsamtliche Schätzung: CHF 381'000.00
 Alleineigentum von Bürki Philipp

Condizioni e avvertenze

Die Verwertung erfolgt infolge Stellung der Verwertungsbegehren von Pfändungsgläubigern.

Osservazioni

Die Forderungen sind detailliert, aufgeteilt in Kapital, Semester- und Verzugszinsen und Kosten, anzumelden (Wert: 14.10.2026). Die Pfandtitel sind ebenfalls einzureichen. Der Zuschlag erfolgt zum höchsten Angebot, ohne Rücksicht auf die Höhe der betreibungsamtlichen Schatzung. Betreffend a/Konto-Zahlung vor dem Zuschlag verweisen wir auf die Steigerungsbedingungen, welche ab 14.09.2026 bei uns aufliegen werden. 
Besichtigungstermine: 28.09.2026 und 30.09.2026, je 14.00 Uhr. Für die Besichtigungen müssen Sie sich anmelden. Telefonische Auskünfte erteilt das Betreibungsamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, Poststrasse 25, Ostermundigen, Hr. A. Müller (031 635 91 93). Weitere Informationen finden Sie unter www.schkg-be.ch.

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.