Bellinzona-Giubiasco
Via Collina 7, 6512 Giubiasco (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 80'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 30'000 |
| Totale | CHF 110'000 ✓ |
Conteggio: CHF 80'000 + CHF 30'000 = CHF 110'000 (riassunto al n. 14). Le condizioni non spiegano come sono stati fissati i due importi. L'acconto sul prezzo è uguale al prezzo minimo di aggiudicazione (CHF 80'000). Non è legato alla stima peritale di CHF 2'068'000.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Bellinzona
- IBAN
CH54 0900 0000 6500 0150 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (martedì 10.11.2026), quindi entro venerdì 06.11.2026.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto dell'ufficio.
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000. Il resto (CHF 10'000) con promessa bancaria secondo la lettera a (art. 136 cpv. 2 LEF). Per la parte oltre CHF 100'000 è ammesso anche un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Bellinzona, Via G. Guisan 3, 6500 Bellinzona, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. La creditrice ipotecaria è dispensata se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento a prima domanda.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. È rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.
Saldo del prezzo: Il saldo si paga su richiesta specifica dell'ufficio. La richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con un termine di pagamento di 30 giorni. Il riassunto dice: «la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse». Le somme prorogate portano il 5% di interesse. Se acconto e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). L'ufficio può chiedere fideiussioni o deposito di titoli per la somma prorogata.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 110'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Nella promessa bancaria il formulario ha lasciato il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]»: verificare l'intestazione con l'ufficio. L'asta si tiene a Locarno, ma conto e assegno sono dell'Ufficio di Bellinzona. L'indirizzo per l'assegno (Via G. Guisan 3, 6500) è diverso da quello dell'intestazione (Viale Henri Guisan 3, 6501). Banca, BIC e causale non sono indicati. Il termine del bonifico è stretto e i festivi possono anticiparlo. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come acconto non versato. Il FUSC non indica l'acconto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:13 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio di esecuzione di Bellinzona, Viale Henri Guisan 3, 6501 Bellinzona.
Valutazione per l'investitore
Casa monofamiliare fine anni '60 (4,5 locali + bilocale ricavato nel 1999) su fondo di 1'684 m² in zona residenziale estensiva a Giubiasco-Loro, con vigna e ~697 m² di SUL ancora sfruttabile (perizia p. 2-3). Perizia 2'068'000, valore ufficiale 528'154, prezzo minimo d'asta 80'000. Interessante come operazione terreno/riqualifica, non come immobile pronto.
Perché 7/10: Prezzo minimo bassissimo (80'000) e doppio turno che può liberare usufrutto e locazioni su un fondo di 1'684 m² edificabile a Giubiasco collina con ~697 m² SUL residua. Penalizzano: perizia a mio avviso ottimistica, casa anni '60 da risanare, erede occupante da sgomberare, elenco oneri illeggibile, forte concorrenza di sviluppatori locali.
Pro
- Prezzo minimo d'aggiudicazione di soli 80'000 contro perizia 2'068'000: potenziale sconto enorme
- Fondo grande (1'684 m²) con ~697 m² di SUL residua, senza travaso di indici (perizia p. 3)
- Doppio turno può liberare l'immobile da usufrutto e contratti di locazione
- Zona Bellinzona-Giubiasco: mercato liquido, vista sul piano di Magadino, accesso veicolare garantito
- Reddito immediato dal bilocale locato a 1'050/mese durante la fase di sviluppo
- Fondo non soggetto alla LDFR: nessun vincolo agricolo malgrado prato-vignato e ronco
Contro
- Perizia a mio avviso ottimistica: 600 fr/m³ per casa anni '60 e 950 fr/m² per terreno libero
- Casa non risanata: nafta, involucro originale, nessuna verifica su amianto
- Erede occupante da sgomberare con procedura civile dopo l'aggiudicazione
- Elenco oneri disponibile solo come scansione non leggibile: quadro debitorio reale non verificabile
- Perimetro d'interesse archeologico al 100%: possibili sondaggi, ritardi e costi in caso di scavi
- Zona riservata alla residenza primaria: bacino d'acquirenti in rivendita più stretto
Punti critici
- Il secondo appartamento (1999) risulta solo dal registro gestione stabili: possibile difetto di licenza edilizia
- Rilanci minimi da 50'000: la gara sale rapidamente, poco spazio per aggiustamenti fini
- Chi vince il primo turno resta vincolato fino a fine secondo turno (punto A.8)
- Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (punto 18)
- Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 528'154 anche se si delibera meno (punto 21)
- Comunione ereditaria dal 2016 con esecuzioni multiple: possibili ricorsi e rinvio dell'asta
Difficoltà pratiche
- Visite: appartamento superiore saturo di mobilio, non ispezionato dal perito nemmeno di persona
- Sgombero dell'occupante: causa civile ex art. 641 CC, tempi e costi non stimabili in anticipo
- 110'000 liquidi o promessa bancaria irrevocabile pronti già il giorno dell'asta
- Saldo entro 30 giorni dalla richiesta: finanziamento bancario da deliberare prima dell'asta
- Concorrenza attesa alta: sviluppatori locali interessati alla SUL residua
- Antiriciclaggio: pagamenti sopra 100'000 solo tramite intermediario finanziario
Oneri e servitù
- Onere di usufrutto vita natural durante a favore Bruschi Decimina (1927), DG 7770/12.09.1995 — oggetto del doppio turno
- Cartelle ipotecarie 1°-4° grado al portatore per nominali 600'000 (50'000+400'000+60'000+90'000), tasso max 10%
- Le cartelle B, C e D precedono l'usufrutto lett. A: cancellabile nel secondo turno (art. 56 cpv. 2 RFF)
- Cinque restrizioni della facoltà di disporre, la maggiore CHF 668'067.45 (DG 4236/31.05.2024)
- Menzioni: obbligo di rimborso imposta sulla sostanza (DG 21/1976) e piano regolatore (DG 1809/1976)
- Vincoli pianificatori: perimetro d'interesse archeologico su tutti i 1'684 m², linea di arretramento 46 m
Lavori consigliati
- Sostituzione riscaldamento a nafta con pompa di calore e nuovo boiler — CHF 45'000
- Sgombero totale mobilio/suppellettili e pulizia (appartamento saturo) — CHF 20'000
- Risanamento energetico involucro: cappotto e isolamento tetto — CHF 90'000
- Rinfresco interni: cucine, bagni, pavimenti, tinteggi — CHF 80'000
- Sistemazione esterni, posteggio sterrato e muro in sasso — CHF 25'000
- Studio di fattibilità/frazionamento per sfruttare i ~697 m² di SUL residua — CHF 15'000
Da verificare prima dell'asta
- Elenco oneri in versione leggibile presso l'Ufficio: crediti effettivi, interessi e spese
- Se l'usufruttuaria Bruschi Decimina è ancora in vita e se il doppio turno si terrà davvero
- Licenza edilizia del bilocale a PT e conformità catastale/agibilità
- Contratto di locazione del bilocale: durata, deposito, scadenza legale di disdetta
- Presso l'ufficio tecnico: reale frazionabilità del terreno libero e vincolo archeologico
- Presenza di amianto/PCB e stato della cisterna nafta interrata
Conclusione: Vale la pena partecipare: con prezzo minimo 80'000 e doppio turno che può liberare l'immobile, il potenziale è alto. Non superare 980'000 come aggiudicazione nel turno senza aggravi (max 800'000 se l'usufrutto o le locazioni restano), prevedendo circa 250'000 tra sgombero, risanamento e trapasso.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:09 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004816, Perizia estimativa arch. Diego Guidotti, 1.12.2025 (32 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 14.08.2026 (6 pagine), Estratto RF e valori ufficiali di stima allegati alla perizia, Estratto Catasto RDPP 17.09.2025 (zone, arretramento, archeologia), Elenco oneri (8 pagine): scansione senza testo, NON leggibile. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 32 pagine · 4821 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta 6 pagine · 110 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 8 pagine · 401 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Fondo base n. 1781 RFD di Bellinzona-Giubiasco Ubicazione: LORO c m² 1'063 PRATO - VIGNATO d m² 502 RONCO E m² 119 ABITAZIONE Valore di stima ufficiale complessivo del fondo 1781: CHF 528'154.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo 1781: CHF 2'068'000.00
Condizioni e avvertenze
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare all'Ufficio, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, specialmente quelle per interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato, per quale importo e la data. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultino dal registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I'importo del credito garantito da pegno. Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario. Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.
Osservazioni
Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: - presso l'Ufficio di esecuzione di Bellinzona e Locarno; - sul sito online: www.ti.ch/aste.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.