Bellinzona-S. Antonio
Via Porbetto 68, Brissago (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 315'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 5'000 |
| Totale | CHF 320'000 ✓ |
Conteggio: 315'000 + 5'000 = 320'000 CHF, secondo il riassunto al punto 14. L'acconto sul prezzo è pari al prezzo minimo di aggiudicazione del punto 1 (CHF 315'000). Le condizioni non spiegano come sono calcolati i CHF 5'000 per le spese di trapasso.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Bellinzona
- IBAN
CH54 0900 0000 6500 0150 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 5- Termine
- L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto del martedì 10.11.2026, quindi entro venerdì 06.11.2026. In alternativa si può depositare in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.
Come: Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000 e il resto con promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). Il riassunto prevede anche un assegno bancario per la parte oltre CHF 100'000. L'assegno va intestato all'Ufficio di esecuzione di Bellinzona, Via G. Guisan 3, 6500 Bellinzona, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. La creditrice ipotecaria è dispensata se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagare.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagarlo. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente passa da un intermediario finanziario (LRD). Il riassunto dice: "la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse". Una somma prorogata porta il 5% di interesse. Assunzione del debito, novazione o compensazione richiedono una dichiarazione del creditore (punto 15).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta vendita in blocco, pagina 5 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 320'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 5)
Note: L'acconto vale per la vendita in blocco dei fondi 1533 e 2091 (prezzo minimo CHF 315'000), non per la sola stima di CHF 48'750. Nella promessa bancaria il formulario lascia il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]» non compilato. L'asta si tiene a Locarno, ma conto e assegno sono intestati all'Ufficio d'esecuzione di Bellinzona. Banca, BIC e causale non sono indicati. I festivi possono anticipare il termine di accredito. Il riassunto degli importi è impaginato in modo confuso.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:13 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio di esecuzione di Bellinzona, Viale Henri Guisan 3, 6501 Bellinzona.
Valutazione per l'investitore
Vendita in blocco (condizioni p. 7) di due oggetti: la sola quota 1/4 (C, Gianluigi Taddei) del fondo 1533 a Bellinzona-Sant'Antonio, Carmena — casa 1974 di 55 m² senza riscaldamento, accesso solo pedonale — e il fondo 2091 a Brissago-Posronco, casa inabitabile dal 1997 in zona pericoli naturali. Perizie: 48'750 + 15'000. Minimo d'asta 315'000. Da evitare.
Perché 1/10: Prezzo minimo 315'000 (condizioni A.1) contro valore peritale complessivo 63'750: si pagherebbe ~5x il valore per 1/4 di comproprietà indivisa + un rudere inabitabile. Margine strutturalmente impossibile.
Pro
- Zona Nuclei dei villaggi (NV) per il 1533: possibile sopraelevazione di un piano fino a 9,5 m di gronda
- Fondo 1533 non soggetto alla LDFR
- Struttura del 1533 senza difetti costruttivi secondo il perito
- Autorimessa del 2091 in buono stato, fuori zona di pericolo, potenzialmente vendibile ai vicini (part. 1839, 1840)
- Nessun sito inquinato segnalato per il fondo 2091
Contro
- Minimo d'asta 315'000 contro valore peritale del lotto 63'750: sovrapprezzo di circa 5 volte
- Si acquista solo 1/4 indiviso del 1533: nessun controllo, comproprietà forzata con Rosa Taddei (2/4) e Yvonne Branda (1/4)
- Fondo 2091 inabitabile per decisione comunale, licenza di ristrutturazione negata e confermata in ricorso
- Fondo 2091 in catasto pericoli naturali con fenomeno di scivolamento accertato (perizia geologica 1994)
- Fondo 1533 senza riscaldamento, accesso solo pedonale, nessun posteggio, 835 m slm in Val Morobbia
- Vendita obbligatoriamente in blocco: impossibile scegliere il solo oggetto meno peggiore
Punti critici
- Il prezzo minimo copre i pegni (325'000 nominali) ma è scollegato dal valore reale: nessun offerente razionale può superarlo
- Comproprietà ordinaria 1/4: rivendita solo tramite azione di divisione (art. 650-651 CC), tempi e costi elevati
- Il 2091 rischia oneri futuri di messa in sicurezza a carico del proprietario, importo indeterminato
- Elenchi oneri di entrambi i fondi disponibili solo come scansione non leggibile: crediti effettivi non verificabili
- Doppio turno richiesto: possibile esistenza di contratti di locazione o diritti non emersi dalla perizia
- Acconto di 320'000 immobilizzato alla delibera con garanzia bancaria: impegno finanziario reale, non simbolico
Difficoltà pratiche
- Visita interna impossibile: nemmeno il perito ha potuto accedere al 1533 nel 2025
- Finanziamento bancario di fatto escluso su una quota 1/4 indivisa e su un immobile inabitabile
- Casa 2091 raggiungibile solo con 70 scalini dalla strada dei monti, accesso disagevole
- Eventuale sgombero del debitore occupante da promuovere a proprie spese dopo la delibera
- Rapporti obbligati con i comproprietari per ogni intervento o decisione sul 1533
- Beni mobili all'interno esclusi dall'asta: da rimuovere separatamente
Oneri e servitù
- Cartelle ipotecarie 1°, 2° e 3° grado: 55'000 + 70'000 + 200'000 al 10% (perizia p. 3); le prime due gravano pure part. 395 quota A
- 13 restrizioni della facoltà di disporre (2021-2024), ca. 148'000 su quota C e 6'000 su quota A
- Onere condotta acqua potabile a favore del RF di Sant'Antonio DPSSP 1244
- Tre oneri di passo pedonale con onere di manutenzione a favore delle part. 1534 (due) e 395
- Menzione: restrizione raggruppamento terreni (DG 3224/1976, DG 5035/2017)
- Fondo 2091: menzione a RFD dal 06.12.2004 di inclusione nel catasto dei terreni soggetti a pericoli naturali
Lavori consigliati
- Fondo 1533: nuovo impianto di riscaldamento (attualmente assente)
- Fondo 1533: rinnovo finiture interne (bagno, cucina, pavimenti linoleum, serramenti in legno)
- Fondo 2091: nessun intervento sensato — licenza negata e valore edificio nullo
Da verificare prima dell'asta
- Elenchi oneri 1533 e 2091 in ufficio: importi realmente insinuati e scaduti, dato che i PDF sono scansioni illeggibili
- Se esistono contratti di locazione in essere e a quale condizione (motiva il doppio turno)
- Chi occupa attualmente la casa del 1533 e a che titolo
- Stato aggiornato del dissesto del 2091 presso il Comune di Brissago e il Cantone
- Se i comproprietari del 1533 intendono esercitare diritti o partecipare all'asta
- Se l'ufficio conferma il minimo di 315'000 o lo riduce in un eventuale secondo incanto
Conclusione: Non partecipare: il minimo obbligatorio di 315'000 supera di circa cinque volte il valore peritale del blocco (63'750) e non esiste alcun prezzo raggiungibile che generi margine. Interesse solo se un futuro incanto scendesse sotto i 45'000, ipotesi oggi esclusa dalle condizioni.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 09:12 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004812, Perizia estimativa fondo 1533 Bellinzona-Sant'Antonio, arch. Diego Guidotti, 27.02.2025 (23 pagine), Valutazione fondo 2091 RFD Brissago, ing. Fausto Mordasini, marzo 2025 (9 pagine), Condizioni d'incanto vendita in blocco, Ufficio esecuzione Bellinzona, deposito 14.08.2026 (8 pagine), Allegati perizia 1533: estratto RF, valori ufficiali di stima, mappe (8 immagini), NON leggibili: elenco oneri fondo 1533, elenco oneri fondo 2091, allegati perizia 2091 (scansioni senza testo). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia fondo 1533 23 pagine · 2417 KB · scarica · originale
- Perizia Perizia fondo 2091 9 pagine · 300 KB · scarica · originale
- Perizia Allegati perizia fondo 2091 6 pagine · 6112 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta vendita in blocco 8 pagine · 119 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri fondo n. 1533 Bellinzona 8 pagine · 506 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Elenco oneri Elenco oneri fondo n. 2091 Brissago 6 pagine · 293 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
1) Fondo base n. 1533 RFD nel territorio del comune di Bellinzona-S. Antonio Ubicazione: Carmena A m² 55 EDIFICIO NE m² 121 SUPERFICIE NON EDIFICATA - RIVESTIMENTO DURO - HUMUS Valore di stima ufficiale complessivo del fondo 1533: CHF 62'278.00 Valore di stima ufficiale complessivo della quota di comproprietà C di 1/4 del fondo 1533: CHF 15'569.50 Valore di stima peritale complessivo della quota di comproprietà C di 1/4 del fondo 1533: CHF 48'750.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1533: CHF 195'000.00 Quote di comproprietà e proprietari del fondo 1533: A 2/4 TADDEI ROSA B 1/4 BRANDA YVONNE C 1/4 TADDEI GIANLUIGI 2) Fondo base n. 2091 RFD di Brissago Ubicazione: Posronco c m² 1'005 BOSCO A m² 222 CASA ABITAZIONE LOCALE RISCALDAMENTO B m² 31 GARAGE Valore di stima ufficiale complessivo del fondo 2091: CHF 66'350.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo 2091: CHF 15'000.00
Condizioni e avvertenze
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare all'Ufficio, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, specialmente quelle per interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato, per quale importo e la data. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultino dal registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I'importo del credito garantito da pegno. Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario. Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.
Osservazioni
Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: - presso l'Ufficio di esecuzione di Bellinzona e Locarno; - sul sito online: www.ti.ch/aste.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.