Brissago
Gadero 6, 6614 Brissago (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 45'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 15'000 |
| Totale | CHF 60'000 ✓ |
Conteggio: Importo fisso di CHF 60'000.00 indicato al n. 14. Il riassunto delle condizioni lo divide così: CHF 45'000.00 (acconto prezzo delibera) + CHF 15'000.00 (acconto spese di trapasso) = CHF 60'000.00. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati i due importi. Non è indicata una percentuale della stima (CHF 919'255.00).
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Locarno
- IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (asta: giovedì 29.10.2026), quindi entro martedì 27.10.2026. Se il deposito in contanti viene fatto dopo questo termine, l'acconto si considera non effettuato e va pagato all'incanto.
All'asta
Quando: All'incanto del 29.10.2026, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione. Deve essere condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000.00 (art. 136 cpv. 2 LEF): l'acconto di CHF 60'000 può quindi essere pagato tutto in contanti. Le condizioni citano anche un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. La creditrice ipotecaria aggiudicataria è dispensata se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con un termine di pagamento di 30 giorni. Il riassunto indica "la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse". Se il totale supera CHF 100'000.00, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). In caso di proroga si paga un interesse del 5%. L'ufficio può chiedere garanzie (fideiussioni o titoli) per la somma prorogata.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 60'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Banca, BIC e causale non sono indicati nelle condizioni. Nel formulario la promessa bancaria contiene il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]»: verificare il beneficiario con l'ufficio. Termine di accredito stretto: entro il 27.10.2026. Eventuali festivi possono anticiparlo, meglio bonificare qualche giorno prima. La pubblicazione FUSC non indica l'acconto, quindi non c'è un confronto possibile. All'asta servono anche un documento d'identità e la tessera cassa malati o AVS.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:10 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.
Valutazione per l'investitore
Edificio d'abitazione sul fondo 501 RFD di Brissago, loc. Croppi (frazione collinare Gadero), 165 m² edificio + 331 m² area non edificata. Stima peritale maggio 2026: CHF 919'255 (valore ufficiale 227'445). Prezzo minimo di aggiudicazione bassissimo (45'000) con doppio turno d'asta richiesto dalla Raiffeisen. Interessante ma da valutare solo dopo lettura fisica di perizia ed elenco oneri.
Perché 6/10: Casa a Brissago con perizia 919'255 e prezzo minimo di soli 45'000: forte potenziale di sconto in zona di pregio sul Lago Maggiore. Penalizzano l'opacità totale (perizia ed elenco oneri sono scansioni illeggibili), lo stato interno ignoto, l'assenza di posteggi, l'accesso via scala pubblica e la concorrenza attesa su un oggetto lacustre.
Pro
- Prezzo minimo di aggiudicazione di soli CHF 45'000 contro perizia di 919'255: enorme spazio teorico di sconto
- Brissago, sponda destra del Lago Maggiore, clima subtropicale e prestigio internazionale (perizia, macro analisi)
- Posizione dominante con vista lago e soleggiamento ottimali sulle Isole di Brissago (perizia)
- Doppio turno d'asta: possibile aggiudicazione libera da locazioni e da diritti di abitazione/usufrutto posteriori
- Terreno di 496 m² in zona di costruzione estensiva, IS 0.6, occupazione 30%, altezza max 10 m
- Contenimento pianificatorio delle residenze secondarie: fattore che secondo il perito sostiene i prezzi
Contro
- Perizia (32 pagine) ed elenco oneri (6 pagine) sono scansioni senza testo: crediti poziori e stato dell'immobile non verificabili a distanza
- Nessuna foto dell'edificio disponibile: aspetto e condizioni completamente ignoti
- Assenza di parcheggi di proprietà, accesso tramite scala pubblica e forte pendenza (perizia)
- Ubicazione nel comune valutata solo 3/5: accesso collinare lungo, servizi solo a valle
- Servitù che limitano altezza di costruzione e piante e divieto parziale di edificare a favore del part. 1139
- Beni mobili interni ed esterni esclusi dall'asta (condizioni punto 23)
Punti critici
- Divario abnorme tra valore ufficiale (227'445) e peritale (919'255): verificare quale sia realistico sul mercato locale
- Prezzo minimo di 45'000 indica crediti poziori modesti: la Raiffeisen è probabilmente in prima ipoteca, ma va confermato sull'elenco oneri
- Le tasse di iscrizione a RF si calcolano comunque almeno sul valore ufficiale (condizioni punto 21)
- Doppio turno: il maggior oblatore del primo turno resta vincolato fino al compimento del secondo (punto 23a)
- Perizia con validità dichiarata di ca. 12 mesi da maggio 2026: scade poco dopo l'asta
Difficoltà pratiche
- Nessuna visita organizzata menzionata negli atti: contattare l'Ufficio di Locarno per accedere all'interno
- CHF 60'000 immediatamente disponibili all'asta in contanti o con promessa bancaria irrevocabile
- Saldo entro 30 giorni dalla richiesta: finanziamento ipotecario da pre-approvare senza perizia bancaria interna
- Pagamenti oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD (assegno bancario svizzero)
- Possibile sfratto dell'occupante dopo l'iscrizione del trapasso (art. 641 CC)
- Rivendita in frazione collinare senza posteggio: tempi di collocamento potenzialmente lunghi
Oneri e servitù
- Limitazione altezza costruzione a carico del 501, a favore del part. 1139 (limita sviluppo/sopraelevazione)
- Limitazione altezza piante a carico del 501, a favore del part. 1139
- Divieto di costruzione limitato, a favore del part. 1139 (onere a carico del fondo)
- Onere: costruzione con 3 aperture a soli 50 cm dal confine, in relazione al part. 1139
- Diritto di costruzioni in deroga alle distanze legali a carico del part. 1087 (a favore del fondo)
- Diritto di passo pedonale a carico del part. 1092 (accesso pedonale al fondo)
Lavori consigliati
- Diagnosi amianto e sostanze pericolose prima dell'asta: esclusa dalla perizia, rischio su edificio presumibilmente datato
- Riserva per rinnovo interni/impianti/involucro: stato non documentato, da quantificare dopo lettura della perizia cartacea
- Eventuale creazione posteggio/accesso: la perizia segnala assenza di parcheggi di proprietà e accesso via scala pubblica
Da verificare prima dell'asta
- Ritirare perizia ed elenco oneri in versione cartacea/leggibile presso l'Ufficio di Locarno o su www.ti.ch/aste
- Totale dei crediti garantiti da pegno e degli oneri iscritti (determina l'offerta realmente sufficiente)
- Superficie abitabile, numero locali, anno di costruzione e stato di impianti, tetto e involucro
- Presenza di contratti di locazione o di diritti di abitazione/usufrutto e loro rango rispetto al pegno
- Esistenza di amianto e conformità antincendio
- Portata concreta del divieto di costruzione e delle limitazioni di altezza a favore del part. 1139
Conclusione: Vale la pena presenziare, ma solo dopo aver letto fisicamente perizia ed elenco oneri e visitato l'interno: senza questi dati il rischio è cieco. Con stato conservativo nella media, non superare CHF 560'000; se emergono lavori pesanti o vincoli edificatori rilevanti, fermarsi a 450'000-480'000.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:07 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004773, Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio d'esecuzione di Locarno, 6 pagine (deposito 14.08.2026), Perizia Studio Arch. Rampazzi / AT-Biffi Ascona, maggio 2026: PDF scansionato non leggibile, solo 8 immagini estratte (descrizione, mappa, macro analisi, servitù), Elenco oneri, 6 pagine: PDF scansionato non leggibile, Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: offerta minima 45'000, deposito 60'000). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 32 pagine · 3564 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta 6 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 6 pagine · 378 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Fondo base n. 501 RFD di Brissago Ubicazione: Croppi A m² 165 EDIFICIO NE m² 331 SUPERFICIE NON EDIFICATA - RIVESTIMENTO DURO - HUMUS Valore di stima ufficiale del fondo n. 501: CHF 227'445.00 Valore di stima peritale del fondo n. 501: CHF 919'255.00 Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste
Condizioni e avvertenze
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno. Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario. Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.
Osservazioni
Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: - presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; - sul sito online: www.ti.ch/aste.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.