{"id":"59580fe2-4c5e-4ecf-b6cc-67bbd5244b68","pubnum":"SB01-0000004773","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-06-05","expiration":"2029-06-05","office_name":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","office_address":"Via della Posta 9, 6600 Locarno","office_id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","title":"Incanto immobiliare Helene Decristophoris","auction_date":"2026-10-29","auction_time":"09:15","auction_location":"Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno","objects_text":"Fondo base n. 501 RFD di Brissago\n Ubicazione: Croppi\n A m² 165 EDIFICIO\n NE m² 331 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n - RIVESTIMENTO DURO\n - HUMUS\n Valore di stima ufficiale del fondo n. 501: CHF 227'445.00\nValore di stima peritale del fondo n. 501: CHF 919'255.00 \n Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste","objects_html":"<p></p><p>Fondo base n. 501 RFD di Brissago</p><p><br/></p><p>Ubicazione: Croppi</p><div><br/></div><div></div><p>A m² 165 EDIFICIO</p><p><br/></p><p>NE m² 331 SUPERFICIE NON EDIFICATA</p><p><br/></p><p>- RIVESTIMENTO DURO</p><p><br/></p><p>- HUMUS</p><div></div><div><br/></div><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 501: CHF 227'445.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 501: CHF 919'255.00</div><div><br/></div><div>Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</div>","remarks":"Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: \n- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; \n- sul sito online: www.ti.ch/aste.","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.\nEntro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.\nInfine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.","circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-06-25","municipality":"Brissago","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":919255,"estimate_ctx":"227'445.00 Valore di stima peritale del fondo n. 501: CHF 919'255.00","official_value":227445,"official_ctx":"Valore di stima ufficiale del fondo n. 501: CHF 227'445.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb|2026-10-29|09:15|fondobasen501rfddibrissagoubicazionecroppiam165edificionem33","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Helene Decristophoris","town":"Brissago","birth":"1959-12-29","death":null}],"amounts":[{"value":227445,"context":"VESTIMENTO DURO - HUMUS Valore di stima ufficiale del fondo n. 501: CHF 227'445.00"},{"value":919255,"context":"ndo n. 501: CHF 227'445.00 Valore di stima peritale del fondo n. 501: CHF 919'255.00"}],"links":["www.ti.ch/aste"],"raw":{"meta":{"id":"59580fe2-4c5e-4ecf-b6cc-67bbd5244b68","creationDate":"2026-05-13T07:07:52.786Z","updateDate":"2026-06-04T22:43:53.989Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","displayName":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","street":"Via della Posta","streetNumber":"9","swissZipCode":"6600","town":"Locarno","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004773","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-06-05T00:00:00.000Z","expirationDate":"2029-06-05T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).<br /> I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-06-05T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Helene Decristophoris","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Helene Decristophoris","it":"Incanto immobiliare Helene Decristophoris","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Helene Decristophoris"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Helene","name":"Decristophoris","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Schweiz","fr":"Suisse","it":"Svizzera","en":"Switzerland"},"isoCode":"CH"},"dateOfBirth":"1959-12-29T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"personInformation":"Debitore e terzo proprietario","placeOfOrigin":"Roveredo (GR)","addressSwitzerland":{"street":"Gadero","houseNumber":"6","swissZipCode":"6614","town":"Brissago"}}]},"circulation":{"daysAfterPublicationDefault":10,"entryDeadline":"2026-06-25T00:00:00.000Z"},"registrationOffice":"Ufficio esecuzione di Locarno\nSettore immobiliare Sopraceneri\nVia della Posta 9 \n6600 Locarno","auctionObjects":"<p></p><p>Fondo base n. 501 RFD di Brissago</p><p><br/></p><p>Ubicazione: Croppi</p><div><br/></div><div></div><p>A m² 165 EDIFICIO</p><p><br/></p><p>NE m² 331 SUPERFICIE NON EDIFICATA</p><p><br/></p><p>- RIVESTIMENTO DURO</p><p><br/></p><p>- HUMUS</p><div></div><div><br/></div><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 501: CHF 227'445.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 501: CHF 919'255.00</div><div><br/></div><div>Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</div>","registration":{"entryDeadline":"2026-08-14T00:00:00.000Z"},"ownerNotDebtor":false,"additionalLegalRemedy":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. 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a Brissago con perizia 919'255 e prezzo minimo di soli 45'000: forte potenziale di sconto in zona di pregio sul Lago Maggiore. Penalizzano l'opacità totale (perizia ed elenco oneri sono scansioni illeggibili), lo stato interno ignoto, l'assenza di posteggi, l'accesso via scala pubblica e la concorrenza attesa su un oggetto lacustre.","sintesi":"Edificio d'abitazione sul fondo 501 RFD di Brissago, loc. Croppi (frazione collinare Gadero), 165 m² edificio + 331 m² area non edificata. Stima peritale maggio 2026: CHF 919'255 (valore ufficiale 227'445). Prezzo minimo di aggiudicazione bassissimo (45'000) con doppio turno d'asta richiesto dalla Raiffeisen. Interessante ma da valutare solo dopo lettura fisica di perizia ed elenco oneri.","tipo_immobile":"Casa d'abitazione (edificio) su fondo di 496 m² – fondo base 501 RFD Brissago, loc. Croppi, zona di costruzione estensiva","stima_perizia":919255,"valore_ufficiale":227445,"valore_mercato_tuo":800000,"prezzo_target_max":560000,"margine_atteso_pct":20,"offerta_minima":45000,"offerta_minima_note":"Condizioni d'incanto punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 45'000 (principio dell'offerta sufficiente). Punto 2: rilanci minimi di CHF 10'000.","deposito":60000,"deposito_sistema":"Condizioni punto 14: CHF 60'000 (45'000 acconto prezzo + 15'000 spese trapasso) all'incanto, dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. Forme: promessa di pagamento bancaria irrevocabile, o contanti max 100'000, o bonifico IBAN CH03 0900 0000 6500 0640 4 accreditato ≥2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse 5%.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni punto 23: il creditore ipotecario procedente ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione posteriori al pegno, poter disdire i contratti senza urgente bisogno personale, e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori (art. 56 cpv. 2 RFF). Il maggior offerente del primo turno resta vincolato fino al secondo.","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"Non indicato negli atti leggibili. La debitrice/proprietaria Helene Decristophoris risulta domiciliata in Via Gadero 6, 6614 Brissago (stessa frazione), quindi verosimile occupazione propria. La richiesta di doppio turno lascia però ipotizzare contratti di locazione o diritti di abitazione. Sgombero ex art. 641 CC dopo l'aggiudicazione (condizioni punto 22).","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Non documentato: la perizia (Studio Arch. Aldo Rampazzi / AT-Biffi, Ascona, maggio 2026) è una scansione non leggibile. Dalle pagine estratte: sopralluogo esterno 07.12.2021 e interno+esterno 08.05.2026; contiene capitoli \"Istoriato\", \"Deprezzamento e vetustà\". Anno di costruzione e ristrutturazioni non indicati. Terreno valutato ca. CHF 500/m² (≈250'500).","riparazioni_obbligatorie":"Non indicato. La perizia dichiara espressamente di non sostituire l'analisi amianto e altre sostanze pericolose, l'antincendio e le misurazioni della qualità dell'aria/acustiche; declina responsabilità per difetti di costruzione o danni non riconoscibili. L'ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (condizioni punto 18).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Diagnosi amianto e sostanze pericolose prima dell'asta: esclusa dalla perizia, rischio su edificio presumibilmente datato","costo_stimato":null},{"descrizione":"Riserva per rinnovo interni/impianti/involucro: stato non documentato, da quantificare dopo lettura della perizia cartacea","costo_stimato":null},{"descrizione":"Eventuale creazione posteggio/accesso: la perizia segnala assenza di parcheggi di proprietà e accesso via scala pubblica","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Limitazione altezza costruzione a carico del 501, a favore del part. 1139 (limita sviluppo/sopraelevazione)","Limitazione altezza piante a carico del 501, a favore del part. 1139","Divieto di costruzione limitato, a favore del part. 1139 (onere a carico del fondo)","Onere: costruzione con 3 aperture a soli 50 cm dal confine, in relazione al part. 1139","Diritto di costruzioni in deroga alle distanze legali a carico del part. 1087 (a favore del fondo)","Diritto di passo pedonale a carico del part. 1092 (accesso pedonale al fondo)"],"lex_koller":"Condizioni punto 19: acquisto da parte di persone all'estero soggetto ad autorizzazione LAFE; l'aggiudicatario deve dichiarare per scritto dopo l'aggiudicazione se è persona all'estero (art. 19 LAFE), con termine di 10 giorni per ottenere l'autorizzazione e prestare garanzie, pena annullamento dell'aggiudicazione. Nessuna menzione di quota abitazioni secondarie. Irrilevante per acquirente svizzero residente, ma restringe la platea di rivendita estera in un comune turistico.","pro":["Prezzo minimo di aggiudicazione di soli CHF 45'000 contro perizia di 919'255: enorme spazio teorico di sconto","Brissago, sponda destra del Lago Maggiore, clima subtropicale e prestigio internazionale (perizia, macro analisi)","Posizione dominante con vista lago e soleggiamento ottimali sulle Isole di Brissago (perizia)","Doppio turno d'asta: possibile aggiudicazione libera da locazioni e da diritti di abitazione/usufrutto posteriori","Terreno di 496 m² in zona di costruzione estensiva, IS 0.6, occupazione 30%, altezza max 10 m","Contenimento pianificatorio delle residenze secondarie: fattore che secondo il perito sostiene i prezzi"],"contro":["Perizia (32 pagine) ed elenco oneri (6 pagine) sono scansioni senza testo: crediti poziori e stato dell'immobile non verificabili a distanza","Nessuna foto dell'edificio disponibile: aspetto e condizioni completamente ignoti","Assenza di parcheggi di proprietà, accesso tramite scala pubblica e forte pendenza (perizia)","Ubicazione nel comune valutata solo 3/5: accesso collinare lungo, servizi solo a valle","Servitù che limitano altezza di costruzione e piante e divieto parziale di edificare a favore del part. 1139","Beni mobili interni ed esterni esclusi dall'asta (condizioni punto 23)"],"punti_critici":["Divario abnorme tra valore ufficiale (227'445) e peritale (919'255): verificare quale sia realistico sul mercato locale","Prezzo minimo di 45'000 indica crediti poziori modesti: la Raiffeisen è probabilmente in prima ipoteca, ma va confermato sull'elenco oneri","Le tasse di iscrizione a RF si calcolano comunque almeno sul valore ufficiale (condizioni punto 21)","Doppio turno: il maggior oblatore del primo turno resta vincolato fino al compimento del secondo (punto 23a)","Perizia con validità dichiarata di ca. 12 mesi da maggio 2026: scade poco dopo l'asta"],"difficolta":["Nessuna visita organizzata menzionata negli atti: contattare l'Ufficio di Locarno per accedere all'interno","CHF 60'000 immediatamente disponibili all'asta in contanti o con promessa bancaria irrevocabile","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta: finanziamento ipotecario da pre-approvare senza perizia bancaria interna","Pagamenti oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD (assegno bancario svizzero)","Possibile sfratto dell'occupante dopo l'iscrizione del trapasso (art. 641 CC)","Rivendita in frazione collinare senza posteggio: tempi di collocamento potenzialmente lunghi"],"da_verificare":["Ritirare perizia ed elenco oneri in versione cartacea/leggibile presso l'Ufficio di Locarno o su www.ti.ch/aste","Totale dei crediti garantiti da pegno e degli oneri iscritti (determina l'offerta realmente sufficiente)","Superficie abitabile, numero locali, anno di costruzione e stato di impianti, tetto e involucro","Presenza di contratti di locazione o di diritti di abitazione/usufrutto e loro rango rispetto al pegno","Esistenza di amianto e conformità antincendio","Portata concreta del divieto di costruzione e delle limitazioni di altezza a favore del part. 1139"],"conclusione":"Vale la pena presenziare, ma solo dopo aver letto fisicamente perizia ed elenco oneri e visitato l'interno: senza questi dati il rischio è cieco. Con stato conservativo nella media, non superare CHF 560'000; se emergono lavori pesanti o vincoli edificatori rilevanti, fermarsi a 450'000-480'000.","foto_copertina":null,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004773","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio d'esecuzione di Locarno, 6 pagine (deposito 14.08.2026)","Perizia Studio Arch. Rampazzi / AT-Biffi Ascona, maggio 2026: PDF scansionato non leggibile, solo 8 immagini estratte (descrizione, mappa, macro analisi, servitù)","Elenco oneri, 6 pagine: PDF scansionato non leggibile","Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: offerta minima 45'000, deposito 60'000)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":60000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":45000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":15000}],"calcolo":"Importo fisso di CHF 60'000.00 indicato al n. 14. Il riassunto delle condizioni lo divide così: CHF 45'000.00 (acconto prezzo delibera) + CHF 15'000.00 (acconto spese di trapasso) = CHF 60'000.00. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati i due importi. Non è indicata una percentuale della stima (CHF 919'255.00).","quando":"All'incanto del 29.10.2026, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione. Deve essere condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000.00 (art. 136 cpv. 2 LEF): l'acconto di CHF 60'000 può quindi essere pagato tutto in contanti. Le condizioni citano anche un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. La creditrice ipotecaria aggiudicataria è dispensata se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (asta: giovedì 29.10.2026), quindi entro martedì 27.10.2026. Se il deposito in contanti viene fatto dopo questo termine, l'acconto si considera non effettuato e va pagato all'incanto.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Locarno","iban":"CH03 0900 0000 6500 0640 4","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con un termine di pagamento di 30 giorni. Il riassunto indica \"la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse\". Se il totale supera CHF 100'000.00, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). In caso di proroga si paga un interesse del 5%. L'ufficio può chiedere garanzie (fideiussioni o titoli) per la somma prorogata.","fonte_doc_id":76,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 60'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH03 0900 0000 6500 0640 4 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Locarno o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Banca, BIC e causale non sono indicati nelle condizioni. Nel formulario la promessa bancaria contiene il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]»: verificare il beneficiario con l'ufficio. Termine di accredito stretto: entro il 27.10.2026. Eventuali festivi possono anticiparlo, meglio bonificare qualche giorno prima. La pubblicazione FUSC non indica l'acconto, quindi non c'è un confronto possibile. All'asta servono anche un documento d'identità e la tessera cassa malati o AVS.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":60000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-29"},"documento_id":76,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:10:36+00:00"}}