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Casa TI Ufficio esecuzione doppio turno

Cugnasco-Gerra

Strecia da Piandess 1, 6597 Agarone (TI)

4/10 convenienza

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Asta
giovedì 22 ottobre 2026 · ore 11:00 (tra 10 giorni)
Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno
Stima peritale
CHF 200'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 45'148
Offerta minima
CHF 13'000
Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 13'000 (principio dell'offerta sufficiente, art. 126 LEF). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2).
Deposito / acconto
CHF 17'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni punto 22: i creditori pignoratizi poziori ai conduttori possono chiedere per scritto entro 10 giorni il doppio turno (art. 142 LEF), quindi asta prima con e poi senza il contratto di locazione; se non richiesto, turno unico. Punto 8: il maggior oblatore del primo turno resta vincolato fino al secondo.
Chi ci vive
Inquilino
Perizia p. 5: casa locata ad abitazione primaria, affitto dichiarato dalla comproprietaria CHF 1'300/mese. Contratto passa all'acquirente (art. 261 CO), salvo aggiudicazione senza contratti nel secondo turno, che consentirebbe disdetta alla scadenza legale. Nessun dettaglio su durata, deposito o nome del conduttore.
Termine insinuazione crediti
gio 18 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 17'000
acconto prezzo deliberaCHF 13'000
acconto spese di trapassoCHF 4'000
TotaleCHF 17'000 ✓

Conteggio: Le due voci del riepilogo al n. 14 sommate: 13'000 + 4'000 = CHF 17'000. Le condizioni non spiegano come sono state fissate le due voci. L'acconto sul prezzo è uguale al prezzo minimo di aggiudicazione (CHF 13'000, n. 1).

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Locarno
IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Quindi entro martedì 20.10.2026 (asta giovedì 22.10.2026 ore 11:00).

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima sul conto dell'ufficio.

Come: Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, legata solo alla concessione dell'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Le condizioni citano anche l'assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Va usato per la parte oltre CHF 100'000. La creditrice ipotecaria aggiudicataria non paga l'acconto se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento.

Se non ti aggiudichi: Anticipo infruttifero. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 26.10.2026. Nel documento la frase finisce con una virgola e non dice se vale solo per chi non si aggiudica.

Saldo del prezzo: Si paga quando l'ufficio lo chiede. La richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo dice: "la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse". Se acconto, garanzia e saldo superano in tutto CHF 100'000, la parte oltre questa cifra passa da un intermediario finanziario (LRD). Assunzione del debito, novazione o compensazione sono ammesse solo con una dichiarazione del creditore (n. 15).

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 17'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: All'asta va solo la quota B di 1/2 (stima CHF 200'000). CHF 400'000 è la stima del fondo intero. Nel formulario restano segnaposto vuoti: «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e «[opzionale: ...]». Banca, BIC e causale non sono indicati. Se l'accredito arriva in ritardo, l'acconto conta come non versato e va pagato all'asta. Un festivo può anticipare il termine. La FUSC non parla dell'acconto. All'asta servono un documento d'identità e la tessera della cassa malati o AVS.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:09 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.

Valutazione per l'investitore

Quota B di 1/2 in comproprietà ordinaria della casetta al mappale 672 di Cugnasco-Gerra/Gerra, zona Piandèss (perizia p. 3). Casa d'epoca sopraelevata nel 1955, ristrutturata parzialmente nel 2009, locata a CHF 1'300/mese. Perizia: intero CHF 400'000, quota B CHF 200'000; ufficiale intero CHF 90'296. Prezzo minimo di delibera solo CHF 13'000, ma prelazione del fratello comproprietario e oneri ignoti pesano molto.

Perché 4/10: Ingresso potenzialmente bassissimo (minimo CHF 13'000) e immobile locato, ma si compra solo 1/2 in comproprietà ordinaria: il comproprietario ha diritto di prelazione in sede d'asta (condizioni p. 23) e l'elenco oneri non è leggibile. Rivendita lenta e illiquida.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 110'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 75'000
margine atteso ≈ 30%
Stato immobile
Sopraelevazione 1° e 2° piano del 1955 ca. in muratura non isolata; intervento parziale nel 2009 (intonaci, solette prefabbricate, piastrelle/parquet, scala in granito, tetto a falde con tegole). Isolazione termica carente, riscaldamento elettrico solo al 1° piano, boiler elettrico. Stato definito "discreto" (perizia p. 5-6). Sopralluogo solo esterno.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro obbligatorio o urgente indicato nei documenti; il fondo non è nell'elenco siti inquinati (perizia p. 2). La perizia segnala però isolazione termica carente e riscaldamento elettrico (p. 5), critici in ottica normativa energetica cantonale.
Canone annuo
CHF 7'800
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 10 e 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per le persone all'estero; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE), con termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione e prestare garanzie, pena annullamento della delibera. Esenzione se abitazione principale nel luogo del domicilio. Nessun vincolo di abitazione secondaria indicato.

Pro

  • Prezzo minimo di delibera bassissimo: CHF 13'000 contro stima peritale della quota di CHF 200'000
  • Immobile già locato: reddito annuo intero CHF 15'600, pro quota CHF 7'800
  • Casa singola indipendente: perizia indica interesse elevato per questa tipologia (p. 6)
  • Deposito contenuto (CHF 17'000) e saldo a 30 giorni: capitale iniziale limitato
  • Destinazione primaria confermata dal comune, zona raggiungibile in 5-10 minuti da Gerra
  • Piccola manutenzione recente (2009) e posto auto interno

Contro

  • Si acquista solo 1/2 in comproprietà ordinaria: nessun controllo esclusivo sull'immobile né sull'affitto
  • Il comproprietario può esercitare la prelazione all'asta e sottrarre l'aggiudicazione al miglior offerente
  • Quota indivisa poco liquida: rivendita realistica quasi solo al comproprietario o via azione di divisione
  • Perizia valorizza la quota come metà matematica (200'000) senza sconto di comproprietà: irrealistico
  • Valore a reddito calcolato al 3,5% (445'714) troppo aggressivo per casa 1955 con riscaldamento elettrico
  • Nessun sopralluogo interno: stima basata solo su esterno e documenti (perizia p. 4)

Punti critici

  • Art. 73g RFF: i pegni sull'intero fondo si assumono in aggiunta al prezzo, senza imputazione: costo reale potenzialmente molto superiore alla delibera
  • Elenco oneri e allegati fotografici sono scansioni illeggibili: impossibile quantificare i debiti ipotecari
  • Doppio turno eventuale su richiesta dei creditori poziori: incertezza sul destino della locazione
  • Isolazione carente e riscaldamento elettrico: rischio di obbligo di risanamento energetico futuro
  • Zona NV nuclei tradizionali: vincoli su interventi e ampliamenti
  • Tasse d'iscrizione RF calcolate almeno sul valore di stima ufficiale anche se la delibera è inferiore (punto 21)

Difficoltà pratiche

  • Visite interne verosimilmente impossibili: il perito stesso ha ispezionato solo dall'esterno
  • Finanziamento bancario difficile su una quota di comproprietà indivisa locata
  • Convivenza forzata con il comproprietario Adriano Pedrazzi per amministrazione, spese e disdette
  • Uscita tramite azione di divisione (art. 650-651 CC): tempi lunghi e possibile vendita all'asta pubblica
  • Nessuno sfratto possibile: il conduttore paga e il contratto passa all'acquirente
  • Obbligo di esibire documento d'identità e tessera AVS/cassa malati alla delibera (p. 23)

Oneri e servitù

  • Diritto legale di prelazione del comproprietario Adriano Pedrazzi, esercitabile in sede d'incanto (art. 682 CC, 60a cpv. 4 RFF; condizioni p. 23)
  • Art. 73g RFF: l'aggiudicatario succede nei diritti di pegno gravanti l'INTERO fondo senza imputazione sul prezzo di delibera (condizioni p. 23)
  • Elenco oneri (4 pagine) è scansione non leggibile: ipoteche, servitù e annotazioni ignote
  • Ipoteche legali non scadute a carico dell'aggiudicatario: premi assicurazione incendio, imposte fondiarie, tasse acqua/gas/elettricità (punto 12b)
  • Spese di trapasso, mutazioni RF e tassa cantonale di mutazione a carico dell'aggiudicatario (punto 12)
  • Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (punto 18)

Lavori consigliati

  • Isolamento termico dell'involucro (muratura 1955 non isolata) - costo non indicato in perizia
  • Sostituzione riscaldamento elettrico e boiler elettrico con pompa di calore - costo non indicato
  • Verifica e ammodernamento interni (bagno/doccia, cucina) dopo sopralluogo interno mai eseguito

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri all'ufficio di Locarno: importo delle ipoteche sull'intero fondo che si assumono senza imputazione
  • Intenzioni e capacità finanziaria del comproprietario riguardo alla prelazione
  • Contratto di locazione: durata, disdetta, deposito, morosità e chi incassa i CHF 1'300
  • Se è stato chiesto il doppio turno entro i 10 giorni dai creditori pignoratizi
  • Eventuale regolamento d'uso o convenzione tra i comproprietari iscritta a RF
  • Arretrati di imposte fondiarie, premi incendio e tasse d'uso a carico dell'aggiudicatario

Conclusione: Partecipare solo con approccio opportunistico e dopo aver letto l'elenco oneri: senza ipoteche rilevanti sull'intero fondo, non superare CHF 75'000 per la quota; con debiti ipotecari da assumere, ridurre l'offerta di pari importo o rinunciare.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 09:14 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004763, Perizia Studio d'ingegneria Fausto Mordasini, Locarno, gennaio 2025 (9 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio esecuzione Locarno, deposito 14.08.2026 (5 pagine), Foto della perizia (3 immagini: facciata, estratto mappa, tavola fotografica), Elenco oneri (4 pagine): scansione non leggibile, Allegati alla perizia (8 pagine): scansione non leggibile. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Quota di comproprietà B di 1/2 del fondo base n. 672 RFD di Cugnasco-Gerra/Gerra
Ubicazione: Piandèss 
 A m² 53 EDIFICIO
NE m² 27 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO 
 Valore di stima ufficiale del fondo n. 672: CHF 90'296.00
Valore di stima peritale del fondo n. 672: CHF 400'000.00 Valore di stima peritale della quota B di 1/2: CHF 200'000.00
 Le perizie possono essere consultate a partire dal 29.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste

Condizioni e avvertenze

I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.
Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.
Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.

Osservazioni

Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: 
- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; 
- sul sito online: www.ti.ch/aste.

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.