{"id":"10585769-dbee-473f-9b4a-1f59b0a7a2ef","pubnum":"SB01-0000004763","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-05-29","expiration":"2029-05-29","office_name":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","office_address":"Via della Posta 9, 6600 Locarno","office_id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","title":"Incanto immobiliare Romina Pedrazzi","auction_date":"2026-10-22","auction_time":"11:00","auction_location":"Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno","objects_text":"Quota di comproprietà B di 1/2 del fondo base n. 672 RFD di Cugnasco-Gerra/Gerra\nUbicazione: Piandèss \n A m² 53 EDIFICIO\nNE m² 27 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n- RIVESTIMENTO DURO \n Valore di stima ufficiale del fondo n. 672: CHF 90'296.00\nValore di stima peritale del fondo n. 672: CHF 400'000.00 Valore di stima peritale della quota B di 1/2: CHF 200'000.00\n Le perizie possono essere consultate a partire dal 29.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste","objects_html":"<p></p><p>Quota di comproprietà B di 1/2 del fondo base n. 672 RFD di Cugnasco-Gerra/Gerra</p><div><br/>Ubicazione: Piandèss</div><div><br/></div><div><br/></div><div>A m² 53 EDIFICIO<br/>NE m² 27 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO</div><div><br/></div><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 672: CHF 90'296.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 672: CHF 400'000.00</div><p>Valore di stima peritale della quota B di 1/2: CHF 200'000.00</p><div><br/><p><br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 29.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</p></div>","remarks":"Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: \n- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; \n- sul sito online: www.ti.ch/aste.","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.\nEntro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.\nInfine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.","circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-06-18","municipality":"Cugnasco-Gerra","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":1,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":400000,"estimate_ctx":"90'296.00 Valore di stima peritale del fondo n. 672: CHF 400'000.00","official_value":90296,"official_ctx":"Valore di stima ufficiale del fondo n. 672: CHF 90'296.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb|2026-10-22|11:00|quotadicomproprietbdi12delfondobasen672rfddicugnascogerrager","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Romina Pedrazzi","town":"Cavigliano","birth":"1970-06-05","death":null}],"amounts":[{"value":90296,"context":"ATA - RIVESTIMENTO DURO Valore di stima ufficiale del fondo n. 672: CHF 90'296.00"},{"value":400000,"context":"ondo n. 672: CHF 90'296.00 Valore di stima peritale del fondo n. 672: CHF 400'000.00"},{"value":200000,"context":"n. 672: CHF 400'000.00 Valore di stima peritale della quota B di 1/2: CHF 200'000.00"}],"links":["www.ti.ch/aste"],"raw":{"meta":{"id":"10585769-dbee-473f-9b4a-1f59b0a7a2ef","creationDate":"2026-05-08T10:56:36.552Z","updateDate":"2026-05-28T22:42:57.828Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","displayName":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","street":"Via della Posta","streetNumber":"9","swissZipCode":"6600","town":"Locarno","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004763","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-05-29T00:00:00.000Z","expirationDate":"2029-05-29T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).<br /> I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-05-29T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Romina Pedrazzi","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Romina Pedrazzi","it":"Incanto immobiliare Romina Pedrazzi","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Romina Pedrazzi"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Romina","name":"Pedrazzi","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Schweiz","fr":"Suisse","it":"Svizzera","en":"Switzerland"},"isoCode":"CH"},"dateOfBirth":"1970-06-05T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"personInformation":"Debitore e terzo proprietario","placeOfOrigin":"Verzasca e Centovalli","addressSwitzerland":{"street":"Via Ponte dei Cavalli","houseNumber":"10","swissZipCode":"6654","town":"Cavigliano"}}]},"circulation":{"daysAfterPublicationDefault":10,"entryDeadline":"2026-06-18T00:00:00.000Z"},"registrationOffice":"Ufficio esecuzione di Locarno\nSettore immobiliare Sopraceneri\nVia della Posta 9 \n6600 Locarno","auctionObjects":"<p></p><p>Quota di comproprietà B di 1/2 del fondo base n. 672 RFD di Cugnasco-Gerra/Gerra</p><div><br/>Ubicazione: Piandèss</div><div><br/></div><div><br/></div><div>A m² 53 EDIFICIO<br/>NE m² 27 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO</div><div><br/></div><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 672: CHF 90'296.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 672: CHF 400'000.00</div><p>Valore di stima peritale della quota B di 1/2: CHF 200'000.00</p><div><br/><p><br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 29.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</p></div>","registration":{"entryDeadline":"2026-08-14T00:00:00.000Z"},"ownerNotDebtor":false,"additionalLegalRemedy":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. 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potenzialmente bassissimo (minimo CHF 13'000) e immobile locato, ma si compra solo 1/2 in comproprietà ordinaria: il comproprietario ha diritto di prelazione in sede d'asta (condizioni p. 23) e l'elenco oneri non è leggibile. Rivendita lenta e illiquida.","sintesi":"Quota B di 1/2 in comproprietà ordinaria della casetta al mappale 672 di Cugnasco-Gerra/Gerra, zona Piandèss (perizia p. 3). Casa d'epoca sopraelevata nel 1955, ristrutturata parzialmente nel 2009, locata a CHF 1'300/mese. Perizia: intero CHF 400'000, quota B CHF 200'000; ufficiale intero CHF 90'296. Prezzo minimo di delibera solo CHF 13'000, ma prelazione del fratello comproprietario e oneri ignoti pesano molto.","tipo_immobile":"Quota di comproprietà B di 1/2 su casa d'abitazione unifamiliare (fondo 672 RFD, 80 m²: 53 m² edificio + 27 m² non edificato), zona NV nuclei tradizionali del piano","stima_perizia":200000,"valore_ufficiale":45148,"valore_mercato_tuo":110000,"prezzo_target_max":75000,"margine_atteso_pct":30,"offerta_minima":13000,"offerta_minima_note":"Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 13'000 (principio dell'offerta sufficiente, art. 126 LEF). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2).","deposito":17000,"deposito_sistema":"Condizioni punto 14: acconto infruttifero CHF 17'000 (13'000 prezzo + 4'000 spese trapasso) subito dopo la terza chiamata, in contanti fino a 100'000 o con promessa di pagamento bancaria irrevocabile; possibile bonifico IBAN accreditato 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, interesse 5%.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni punto 22: i creditori pignoratizi poziori ai conduttori possono chiedere per scritto entro 10 giorni il doppio turno (art. 142 LEF), quindi asta prima con e poi senza il contratto di locazione; se non richiesto, turno unico. Punto 8: il maggior oblatore del primo turno resta vincolato fino al secondo.","occupazione":"inquilino","occupazione_note":"Perizia p. 5: casa locata ad abitazione primaria, affitto dichiarato dalla comproprietaria CHF 1'300/mese. Contratto passa all'acquirente (art. 261 CO), salvo aggiudicazione senza contratti nel secondo turno, che consentirebbe disdetta alla scadenza legale. Nessun dettaglio su durata, deposito o nome del conduttore.","canone_annuo":7800,"stato_immobile":"Sopraelevazione 1° e 2° piano del 1955 ca. in muratura non isolata; intervento parziale nel 2009 (intonaci, solette prefabbricate, piastrelle/parquet, scala in granito, tetto a falde con tegole). Isolazione termica carente, riscaldamento elettrico solo al 1° piano, boiler elettrico. Stato definito \"discreto\" (perizia p. 5-6). Sopralluogo solo esterno.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio o urgente indicato nei documenti; il fondo non è nell'elenco siti inquinati (perizia p. 2). La perizia segnala però isolazione termica carente e riscaldamento elettrico (p. 5), critici in ottica normativa energetica cantonale.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Isolamento termico dell'involucro (muratura 1955 non isolata) - costo non indicato in perizia","costo_stimato":null},{"descrizione":"Sostituzione riscaldamento elettrico e boiler elettrico con pompa di calore - costo non indicato","costo_stimato":null},{"descrizione":"Verifica e ammodernamento interni (bagno/doccia, cucina) dopo sopralluogo interno mai eseguito","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Diritto legale di prelazione del comproprietario Adriano Pedrazzi, esercitabile in sede d'incanto (art. 682 CC, 60a cpv. 4 RFF; condizioni p. 23)","Art. 73g RFF: l'aggiudicatario succede nei diritti di pegno gravanti l'INTERO fondo senza imputazione sul prezzo di delibera (condizioni p. 23)","Elenco oneri (4 pagine) è scansione non leggibile: ipoteche, servitù e annotazioni ignote","Ipoteche legali non scadute a carico dell'aggiudicatario: premi assicurazione incendio, imposte fondiarie, tasse acqua/gas/elettricità (punto 12b)","Spese di trapasso, mutazioni RF e tassa cantonale di mutazione a carico dell'aggiudicatario (punto 12)","Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (punto 18)"],"lex_koller":"Condizioni punto 10 e 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per le persone all'estero; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE), con termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione e prestare garanzie, pena annullamento della delibera. Esenzione se abitazione principale nel luogo del domicilio. Nessun vincolo di abitazione secondaria indicato.","pro":["Prezzo minimo di delibera bassissimo: CHF 13'000 contro stima peritale della quota di CHF 200'000","Immobile già locato: reddito annuo intero CHF 15'600, pro quota CHF 7'800","Casa singola indipendente: perizia indica interesse elevato per questa tipologia (p. 6)","Deposito contenuto (CHF 17'000) e saldo a 30 giorni: capitale iniziale limitato","Destinazione primaria confermata dal comune, zona raggiungibile in 5-10 minuti da Gerra","Piccola manutenzione recente (2009) e posto auto interno"],"contro":["Si acquista solo 1/2 in comproprietà ordinaria: nessun controllo esclusivo sull'immobile né sull'affitto","Il comproprietario può esercitare la prelazione all'asta e sottrarre l'aggiudicazione al miglior offerente","Quota indivisa poco liquida: rivendita realistica quasi solo al comproprietario o via azione di divisione","Perizia valorizza la quota come metà matematica (200'000) senza sconto di comproprietà: irrealistico","Valore a reddito calcolato al 3,5% (445'714) troppo aggressivo per casa 1955 con riscaldamento elettrico","Nessun sopralluogo interno: stima basata solo su esterno e documenti (perizia p. 4)"],"punti_critici":["Art. 73g RFF: i pegni sull'intero fondo si assumono in aggiunta al prezzo, senza imputazione: costo reale potenzialmente molto superiore alla delibera","Elenco oneri e allegati fotografici sono scansioni illeggibili: impossibile quantificare i debiti ipotecari","Doppio turno eventuale su richiesta dei creditori poziori: incertezza sul destino della locazione","Isolazione carente e riscaldamento elettrico: rischio di obbligo di risanamento energetico futuro","Zona NV nuclei tradizionali: vincoli su interventi e ampliamenti","Tasse d'iscrizione RF calcolate almeno sul valore di stima ufficiale anche se la delibera è inferiore (punto 21)"],"difficolta":["Visite interne verosimilmente impossibili: il perito stesso ha ispezionato solo dall'esterno","Finanziamento bancario difficile su una quota di comproprietà indivisa locata","Convivenza forzata con il comproprietario Adriano Pedrazzi per amministrazione, spese e disdette","Uscita tramite azione di divisione (art. 650-651 CC): tempi lunghi e possibile vendita all'asta pubblica","Nessuno sfratto possibile: il conduttore paga e il contratto passa all'acquirente","Obbligo di esibire documento d'identità e tessera AVS/cassa malati alla delibera (p. 23)"],"da_verificare":["Elenco oneri all'ufficio di Locarno: importo delle ipoteche sull'intero fondo che si assumono senza imputazione","Intenzioni e capacità finanziaria del comproprietario riguardo alla prelazione","Contratto di locazione: durata, disdetta, deposito, morosità e chi incassa i CHF 1'300","Se è stato chiesto il doppio turno entro i 10 giorni dai creditori pignoratizi","Eventuale regolamento d'uso o convenzione tra i comproprietari iscritta a RF","Arretrati di imposte fondiarie, premi incendio e tasse d'uso a carico dell'aggiudicatario"],"conclusione":"Partecipare solo con approccio opportunistico e dopo aver letto l'elenco oneri: senza ipoteche rilevanti sull'intero fondo, non superare CHF 75'000 per la quota; con debiti ipotecari da assumere, ridurre l'offerta di pari importo o rinunciare.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004763","Perizia Studio d'ingegneria Fausto Mordasini, Locarno, gennaio 2025 (9 pagine)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio esecuzione Locarno, deposito 14.08.2026 (5 pagine)","Foto della perizia (3 immagini: facciata, estratto mappa, tavola fotografica)","Elenco oneri (4 pagine): scansione non leggibile","Allegati alla perizia (8 pagine): scansione non leggibile"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":17000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":13000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":4000}],"calcolo":"Le due voci del riepilogo al n. 14 sommate: 13'000 + 4'000 = CHF 17'000. Le condizioni non spiegano come sono state fissate le due voci. L'acconto sul prezzo è uguale al prezzo minimo di aggiudicazione (CHF 13'000, n. 1).","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima sul conto dell'ufficio.","come_all_asta":"Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, legata solo alla concessione dell'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Le condizioni citano anche l'assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Va usato per la parte oltre CHF 100'000. La creditrice ipotecaria aggiudicataria non paga l'acconto se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Quindi entro martedì 20.10.2026 (asta giovedì 22.10.2026 ore 11:00).","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Locarno","iban":"CH03 0900 0000 6500 0640 4","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Anticipo infruttifero. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 26.10.2026. Nel documento la frase finisce con una virgola e non dice se vale solo per chi non si aggiudica.","saldo":"Si paga quando l'ufficio lo chiede. La richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo dice: \"la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse\". Se acconto, garanzia e saldo superano in tutto CHF 100'000, la parte oltre questa cifra passa da un intermediario finanziario (LRD). Assunzione del debito, novazione o compensazione sono ammesse solo con una dichiarazione del creditore (n. 15).","fonte_doc_id":68,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 17'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH03 0900 0000 6500 0640 4 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Locarno o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"All'asta va solo la quota B di 1/2 (stima CHF 200'000). CHF 400'000 è la stima del fondo intero. Nel formulario restano segnaposto vuoti: «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e «[opzionale: ...]». Banca, BIC e causale non sono indicati. Se l'accredito arriva in ritardo, l'acconto conta come non versato e va pagato all'asta. Un festivo può anticipare il termine. La FUSC non parla dell'acconto. All'asta servono un documento d'identità e la tessera della cassa malati o AVS.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":17000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-22"},"documento_id":68,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:09:02+00:00"}}