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Casa TI Ufficio esecuzione

Gordola

Via Mulini 9, 6596 Gordola (TI)

6/10 convenienza

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Asta
martedì 20 ottobre 2026 · ore 09:15 (tra 8 giorni)
Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno
Stima peritale
CHF 1'660'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 604'519
Offerta minima
CHF 80'000
Condizioni d'incanto p. 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 80'000 (copertura spese: a RF nessun diritto di pegno immobiliare). Rilanci minimi CHF 20'000 (p. 2). Valore puramente nominale, non indicativo del prezzo finale.
Deposito / acconto
CHF 110'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Le condizioni citano il doppio turno solo come clausola standard (p. 8, 9, 22: aggravi, accessori, locazioni) senza prevederne uno concreto; nessun accessorio né contratto di locazione noto. Nuovo incanto previsto solo in caso di mancato pagamento del deliberatario (p. 16).
Chi ci vive
Non indicato
Nessuna indicazione su occupanti o locazioni. Il debitore Demarmels è domiciliato in Via Mulini 7, 6596 Gordola (condizioni, intestazione); il rustico secondo la perizia (p. 7) non ha valore residenziale. Se occupato dal debitore, sgombero solo dopo delibera ex art. 641 CC (condizioni p. 22).
Termine insinuazione crediti
gio 11 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 110'000
acconto prezzo deliberaCHF 80'000
acconto spese di trapassoCHF 30'000
TotaleCHF 110'000 ✓

Conteggio: Somma delle voci del riassunto al punto 14: CHF 80'000 (acconto prezzo delibera) + CHF 30'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 110'000. Il formulario non spiega come sono state calcolate le due voci. CHF 80'000 coincide con il prezzo minimo di aggiudicazione indicato al punto 1.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Locarno
IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è martedì 20.10.2026, quindi l'accredito deve arrivare entro venerdì 16.10.2026. Se il deposito arriva più tardi è considerato non effettuato e l'acconto va pagato all'incanto.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima, con bonifico sul conto dell'ufficio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, vincolata solo alla condizione che venga concessa l'aggiudicazione; oppure b) contanti fino a CHF 100'000. Il resto (CHF 10'000) va pagato secondo la lettera a. Il riassunto ammette anche un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Va portato un documento d'identità valido e la tessera della cassa malati o la tessera AVS.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Il formulario non dice esplicitamente che il rimborso vale solo per chi non si aggiudica il fondo.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emanata entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Il termine di pagamento è di 30 giorni dalla data di aggiudicazione. Il riassunto dice: "la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse". La parte oltre CHF 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Il pagamento si fa con assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, punto 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 110'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Termine stretto: l'accredito deve arrivare entro venerdì 16.10.2026. Eventuali festivi possono anticiparlo. Causale, banca e BIC non sono indicati. In contanti si possono pagare al massimo CHF 100'000: i restanti CHF 10'000 vanno coperti con promessa bancaria o assegno bancario. Nel formulario il beneficiario della promessa bancaria è un segnaposto non compilato: «[ufficio d’esecuzione]». Il punto 1 parla di «quota di comproprietà», ma all'asta va il fondo intero.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:08 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.

Valutazione per l'investitore

Fondo 2686 RFD Gordola, Via Molini: 1'834 mq in zona residenziale estensiva (IS 0.6) con vecchio rustico in pietra di scarso valore. Perizia luglio 2025: CHF 1'660'000 (terreno 800 CHF/mq + rustico 192'520); valore ufficiale 604'519. Prezzo minimo d'asta solo CHF 80'000 (condizioni p. 1) e nessun pegno iscritto: interessante ma con forte rischio di rilanci fino a valore pieno.

Perché 6/10: Terreno edificabile di 1'834 mq a Gordola senza ipoteche né oneri rilevanti: sostanza solida. Ma debiti modesti (restrizione RF CHF 65'618) rendono probabile revoca/riscatto, la concorrenza di promotori sarà forte e la pendenza alza i costi di costruzione.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'300'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 950'000
margine atteso ≈ 25%
Stato immobile
Rustico in pietra, anno di costruzione non noto (antico), rinnovi non noti, stato di manutenzione non compilato nella perizia (p. 7). Nessun isolamento, vetro doppio, gelosie, nessun riscaldamento né energie alternative (p. 8-9). Perizia: valore marginale rispetto al terreno; il valore reale è il potenziale edificatorio.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro obbligatorio indicato nei documenti. Perizia p. 7: rapporto amianto e sostanze inquinanti non disponibile con "rischio residuo"; radon, controllo RaSi e CECE non disponibili. Fondo non iscritto al catasto siti inquinati né in zone di pericolo. Garanzia esclusa dall'ufficio (condizioni p. 18).
Lex Koller / limiti
Acquisto da persone all'estero soggetto ad autorizzazione (condizioni p. 19, art. 5-7 LAFE). Trattandosi di terreno edificabile/rustico non destinato ad abitazione principale, l'autorizzazione è di regola esclusa. Dichiarazione scritta obbligatoria dopo la delibera (art. 19 LAFE); in caso di diniego, aggiudicazione annullata e responsabilità per il minor ricavo.

Pro

  • Nessun diritto di pegno immobiliare né onere fondiario iscritto: fondo sostanzialmente libero
  • Prezzo minimo d'aggiudicazione bassissimo (CHF 80'000) rispetto alla stima di 1'660'000
  • 1'834 mq in zona residenziale estensiva, IS 0.6, occupazione 35%: potenziale edificatorio importante
  • Ubicazione buona: Gordola, zona residenziale tranquilla, ottimo soleggiamento, vista sul Piano di Magadino
  • Idoneità solare ECCELLENTE, fondo non iscritto a catasto siti inquinati né in zone di pericolo
  • Perizia giudica buone le possibilità di vendita (p. 6)

Contro

  • Debiti dei creditori modesti: alto rischio che l'asta venga revocata o il debito saldato prima del 20.10.2026
  • Terreno in forte pendenza: sbancamenti, muri e vincoli geologici aumentano i costi di sviluppo
  • Valore peritale di 800 CHF/mq per terreno scosceso appare ottimistico rispetto al mercato locale
  • Bene non reddituale: nessun canone durante il periodo di detenzione, solo costi
  • Saldo dovuto entro 30 giorni dall'aggiudicazione: finanziamento bancario da predisporre prima
  • Rustico privo di valore residenziale e senza impianti: nessuna rendita immediata

Punti critici

  • Elenco oneri illeggibile (scansione): importo totale dei crediti e eventuali aggravi non verificabili dai documenti
  • Condizioni p. 1 parla di "quota di comproprietà" ma a RF la proprietà è individuale di Demarmels: incongruenza da chiarire con l'ufficio
  • Rilancio minimo CHF 20'000: la concorrenza di promotori può portare rapidamente il prezzo vicino alla stima
  • Rischio residuo amianto sul rustico senza rapporto disponibile (perizia p. 7)
  • Garanzia integralmente esclusa dall'ufficio (condizioni p. 18)
  • Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 604'519 anche se il prezzo è inferiore (p. 21)

Difficoltà pratiche

  • Liquidità immediata di CHF 110'000 al momento della delibera (contanti max 100'000 o promessa bancaria irrevocabile)
  • Saldo in 30 giorni: le banche finanziano male il terreno nudo, serve capitale proprio elevato
  • Nessuna visita interna organizzata indicata: valutazione sostanzialmente basata su perizia e foto
  • Eventuale sgombero del debitore/beni mobili dopo la delibera a carico dell'acquirente (condizioni p. 22-23)
  • Rivendita entro 1-3 anni richiede probabilmente un progetto/licenza edilizia per attrarre promotori
  • Imposta sugli utili immobiliari e tassa di mutazione a carico dell'acquirente/venditore (p. 11-12)

Oneri e servitù

  • Servitù reciproca di costruzione in deroga alle distanze legali con il part. 2884 (RF, DG 4796/06.04.1990): sia diritto sia onere
  • Menzione Piano regolatore (DG 871-5/16.06.1983)
  • Restrizione della facoltà di disporre CHF 65'618.65 (DG 2060/22.02.2024)
  • Diritti di pegno immobiliare: nessuno; nessun onere fondiario (estratto RF 07.04.2025)
  • Elenco oneri (6 pagine) non leggibile: da consultare all'ufficio o su www.ti.ch/aste
  • Ipoteche legali non scadute e tasse correnti a carico dell'aggiudicatario (condizioni p. 12)

Lavori consigliati

  • Perizia geologica/geotecnica sul fondo in forte pendenza prima di qualsiasi progetto (perizia p. 6)
  • Studio di fattibilità/progetto edificatorio con sbancamenti e muri di sostegno per valorizzare l'IS 0.6
  • Analisi amianto e sostanze pericolose sul rustico prima di demolizione o risanamento
  • Demolizione o risanamento del rustico (nessuna protezione particolare secondo perizia p. 6)

Da verificare prima dell'asta

  • Consultare l'elenco oneri all'ufficio o su www.ti.ch/aste: totale crediti, spese, eventuali ipoteche legali
  • Chiedere all'ufficio se l'asta rischia revoca (debiti bassi rispetto al valore) e se ci sono altri fondi in vendita
  • Verificare in Comune l'effettiva SUL realizzabile, accesso, urbanizzazione e vincoli art. 26 NAPR
  • Far valutare la geologia e il costo dei muri di sostegno sul pendio
  • Chiarire l'incongruenza "quota di comproprietà" nelle condizioni p. 1
  • Prezzi di transazione recenti di terreni edificabili a Gordola per validare gli 800 CHF/mq

Conclusione: Vale la pena partecipare, ma solo con disciplina: il valore è nel terreno, non nel rustico. Non superare CHF 950'000 (all-in con spese ~1'000'000) per mantenere un margine del 20-30% su una rivendita realistica a 1'250'000-1'300'000; sopra il milione il rischio di sviluppo non è remunerato.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:02 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004753 (asta 20.10.2026, Locarno), Perizia AT - architettura e tecnica, Ascona, luglio 2025 (20 pagine), Estratto registro fondiario definitivo del 07.04.2025 (allegato 2 perizia), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 07.08.2026 (5 pagine), Elenco oneri (6 pagine): PDF scansionato non leggibile, 8 fotografie della perizia (vista aerea, terreno, rustico, panorama). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Fondo base n. 2686 RFD di Gordola
Ubicazione: VIA MOLINI 
 A m² 89 EDIFICIO
D m² 3 EDIFICIO
NE m² 1'742 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO
- HUMUS 
 Valore di stima ufficiale del fondo n. 2686: CHF 604'519.00
Valore di stima peritale del fondo n. 2686: CHF 1'660'000.00
 Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste

Condizioni e avvertenze

I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.
Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.
Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.

Osservazioni

Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: 
- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; 
- sul sito online: www.ti.ch/aste.

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.