{"id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","pubnum":"SB01-0000004753","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-05-22","expiration":"2029-05-22","office_name":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","office_address":"Via della Posta 9, 6600 Locarno","office_id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","title":"Incanto immobiliare Andrea Demarmels","auction_date":"2026-10-20","auction_time":"09:15","auction_location":"Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno","objects_text":"Fondo base n. 2686 RFD di Gordola\nUbicazione: VIA MOLINI \n A m² 89 EDIFICIO\nD m² 3 EDIFICIO\nNE m² 1'742 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n- RIVESTIMENTO DURO\n- HUMUS \n Valore di stima ufficiale del fondo n. 2686: CHF 604'519.00\nValore di stima peritale del fondo n. 2686: CHF 1'660'000.00\n Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste","objects_html":"<p></p><p>Fondo base n. 2686 RFD di Gordola</p><div><br/>Ubicazione: VIA MOLINI</div><div><br/></div><div><br/></div><div>A m² 89 EDIFICIO<br/>D m² 3 EDIFICIO<br/>NE m² 1'742 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO<br/>- HUMUS</div><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 2686: CHF 604'519.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 2686: CHF 1'660'000.00<br/><p><br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</p></div>","remarks":"Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: \n- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; \n- sul sito online: www.ti.ch/aste.","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.\nEntro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.\nInfine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.","circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-06-11","municipality":"Gordola","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":1660000,"estimate_ctx":"604'519.00 Valore di stima peritale del fondo n. 2686: CHF 1'660'000.00","official_value":604519,"official_ctx":"Valore di stima ufficiale del fondo n. 2686: CHF 604'519.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb|2026-10-20|09:15|fondobasen2686rfddigordolaubicazioneviamoliniam89edificiodm3","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Andrea Demarmels","town":"Gordola","birth":"1964-05-19","death":null}],"amounts":[{"value":1742,"context":"rdola Ubicazione: VIA MOLINI A m² 89 EDIFICIO D m² 3 EDIFICIO NE m² 1'742"},{"value":604519,"context":"ESTIMENTO DURO - HUMUS Valore di stima ufficiale del fondo n. 2686: CHF 604'519.00"},{"value":1660000,"context":"o n. 2686: CHF 604'519.00 Valore di stima peritale del fondo n. 2686: CHF 1'660'000.00"}],"links":["www.ti.ch/aste"],"raw":{"meta":{"id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","creationDate":"2026-04-30T14:30:23.300Z","updateDate":"2026-05-21T22:42:41.744Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"37e41d75-8f37-11e8-853b-0050569db5fb","displayName":"Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno","street":"Via della Posta","streetNumber":"9","swissZipCode":"6600","town":"Locarno","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004753","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-05-22T00:00:00.000Z","expirationDate":"2029-05-22T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).<br /> I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-05-22T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Andrea Demarmels","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Andrea Demarmels","it":"Incanto immobiliare Andrea Demarmels","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Andrea Demarmels"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Andrea","name":"Demarmels","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Schweiz","fr":"Suisse","it":"Svizzera","en":"Switzerland"},"isoCode":"CH"},"dateOfBirth":"1964-05-19T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"personInformation":"Debitore e terzo proprietario","placeOfOrigin":"Surses","addressSwitzerland":{"street":"Via Mulini","houseNumber":"7","swissZipCode":"6596","town":"Gordola"}}]},"circulation":{"daysAfterPublicationDefault":10,"entryDeadline":"2026-06-11T00:00:00.000Z"},"registrationOffice":"Ufficio esecuzione di Locarno\nSettore immobiliare Sopraceneri\nVia della Posta 9 \n6600 Locarno","auctionObjects":"<p></p><p>Fondo base n. 2686 RFD di Gordola</p><div><br/>Ubicazione: VIA MOLINI</div><div><br/></div><div><br/></div><div>A m² 89 EDIFICIO<br/>D m² 3 EDIFICIO<br/>NE m² 1'742 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO<br/>- HUMUS</div><div><br/></div><div>Valore di stima ufficiale del fondo n. 2686: CHF 604'519.00<br/>Valore di stima peritale del fondo n. 2686: CHF 1'660'000.00<br/><p><br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste</p></div>","registration":{"entryDeadline":"2026-08-07T00:00:00.000Z"},"ownerNotDebtor":false,"additionalLegalRemedy":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.\nEntro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.\nInfine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.","remarks":"Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: \n- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; \n- sul sito online: www.ti.ch/aste.","auction":{"date":"2026-10-20T00:00:00.000Z","time":"09:15","location":"Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno"}},"commented":false},"documenti":[{"id":64,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","kind":"perizia","title":"Perizia","url":"https://www4.ti.ch/user_allegati/DI/Aste/asteonline-259263-1777560331.pdf","source":"ti.ch","local_path":"SB01-0000004753/perizia-64-asteonline-259263-1777560331.pdf","size":3045992,"pages":20,"chars":15401,"n_photos":11,"text_path":"SB01-0000004753/perizia-64-asteonline-259263-1777560331.txt","status":"estratto","error":null,"fetched_at":"2026-09-05T05:12:23+00:00"},{"id":62,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","kind":"condizioni","title":"Condizioni d'asta","url":"https://www4.ti.ch/user_allegati/DI/Aste/asteonline-259263-1786083664.pdf","source":"ti.ch","local_path":"SB01-0000004753/condizioni-62-asteonline-259263-1786083664.pdf","size":112498,"pages":5,"chars":19227,"n_photos":0,"text_path":"SB01-0000004753/condizioni-62-asteonline-259263-1786083664.txt","status":"estratto","error":null,"fetched_at":"2026-09-05T05:12:21+00:00"},{"id":63,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","kind":"oneri","title":"Elenco oneri","url":"https://www4.ti.ch/user_allegati/DI/Aste/asteonline-259263-1786083710.pdf","source":"ti.ch","local_path":"SB01-0000004753/oneri-63-asteonline-259263-1786083710.pdf","size":318114,"pages":6,"chars":0,"n_photos":0,"text_path":"SB01-0000004753/oneri-63-asteonline-259263-1786083710.txt","status":"estratto","error":null,"fetched_at":"2026-09-05T05:12:21+00:00"}],"foto":[{"id":4939,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-01.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-01_t.jpg","width":940,"height":527,"ord":-1000,"is_photo":1,"is_cover":3,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4940,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-02.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-02_t.jpg","width":823,"height":527,"ord":-999,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4941,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-03.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-03_t.jpg","width":713,"height":527,"ord":-998,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4942,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-04.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-04_t.jpg","width":704,"height":527,"ord":-997,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4943,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-05.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-05_t.jpg","width":703,"height":527,"ord":-996,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4944,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-06.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-06_t.jpg","width":690,"height":527,"ord":-995,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4945,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-07.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-07_t.jpg","width":704,"height":527,"ord":-994,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4946,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-08.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-08_t.jpg","width":415,"height":527,"ord":-993,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4947,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-09.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-09_t.jpg","width":705,"height":527,"ord":-992,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4948,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-10.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-10_t.jpg","width":708,"height":527,"ord":-991,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4949,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-11.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-11_t.jpg","width":708,"height":527,"ord":-990,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4950,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-12.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-12_t.jpg","width":936,"height":527,"ord":-989,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4951,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-13.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-13_t.jpg","width":936,"height":527,"ord":-988,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4952,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-14.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-14_t.jpg","width":688,"height":527,"ord":-987,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":4953,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":null,"page":null,"path":"SB01-0000004753/foto/ah-15.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/ah-15_t.jpg","width":358,"height":345,"ord":-986,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":null,"sat":null,"source":"auctionhome"},{"id":624,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":5,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p5-1.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p5-1_t.jpg","width":885,"height":1199,"ord":1,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":19.7,"source":"perizia"},{"id":625,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":5,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p5-2.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p5-2_t.jpg","width":885,"height":1199,"ord":2,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.451,"sat":16.2,"source":"perizia"},{"id":626,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":15,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p15-3.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p15-3_t.jpg","width":482,"height":271,"ord":3,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.012,"sat":34.3,"source":"perizia"},{"id":627,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":15,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p15-4.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p15-4_t.jpg","width":397,"height":298,"ord":4,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":21.9,"source":"perizia"},{"id":628,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":16,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p16-5.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p16-5_t.jpg","width":459,"height":344,"ord":5,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":11.3,"source":"perizia"},{"id":630,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":17,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p17-7.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p17-7_t.jpg","width":482,"height":271,"ord":7,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":55.9,"source":"perizia"},{"id":631,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":17,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p17-8.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p17-8_t.jpg","width":482,"height":271,"ord":8,"is_photo":1,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":51.5,"source":"perizia"},{"id":629,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":16,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p16-6.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p16-6_t.jpg","width":403,"height":302,"ord":6,"is_photo":0,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":6.2,"source":"perizia"},{"id":632,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":19,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p19-9.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p19-9_t.jpg","width":1133,"height":1600,"ord":9,"is_photo":0,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":0.0,"source":"perizia"},{"id":633,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":19,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p19-10.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p19-10_t.jpg","width":621,"height":877,"ord":10,"is_photo":0,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":0.0,"source":"perizia"},{"id":634,"auction_id":"5b034670-69d0-4c6e-b3bd-04e4626b21dc","doc_id":64,"page":20,"path":"SB01-0000004753/foto/d64-p20-11.jpg","thumb":"SB01-0000004753/foto/d64-p20-11_t.jpg","width":621,"height":878,"ord":11,"is_photo":0,"is_cover":0,"white":0.0,"sat":0.0,"source":"perizia"}],"analisi":{"score":6,"score_motivazione":"Terreno edificabile di 1'834 mq a Gordola senza ipoteche né oneri rilevanti: sostanza solida. Ma debiti modesti (restrizione RF CHF 65'618) rendono probabile revoca/riscatto, la concorrenza di promotori sarà forte e la pendenza alza i costi di costruzione.","sintesi":"Fondo 2686 RFD Gordola, Via Molini: 1'834 mq in zona residenziale estensiva (IS 0.6) con vecchio rustico in pietra di scarso valore. Perizia luglio 2025: CHF 1'660'000 (terreno 800 CHF/mq + rustico 192'520); valore ufficiale 604'519. Prezzo minimo d'asta solo CHF 80'000 (condizioni p. 1) e nessun pegno iscritto: interessante ma con forte rischio di rilanci fino a valore pieno.","tipo_immobile":"Terreno edificabile in pendenza (1'834 mq, zona residenziale estensiva art. 26 NAPR) con rustico in pietra 89 mq + accessorio 3 mq","stima_perizia":1660000,"valore_ufficiale":604519,"valore_mercato_tuo":1300000,"prezzo_target_max":950000,"margine_atteso_pct":25,"offerta_minima":80000,"offerta_minima_note":"Condizioni d'incanto p. 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 80'000 (copertura spese: a RF nessun diritto di pegno immobiliare). Rilanci minimi CHF 20'000 (p. 2). Valore puramente nominale, non indicativo del prezzo finale.","deposito":110000,"deposito_sistema":"CHF 110'000 (80'000 acconto prezzo + 30'000 spese trapasso) dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione (condizioni p. 14): contanti max 100'000 oppure promessa di pagamento bancaria irrevocabile; possibile bonifico anticipato (IBAN CH03 0900 0000 6500 0640 4) accreditato 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni, interesse 5%.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Le condizioni citano il doppio turno solo come clausola standard (p. 8, 9, 22: aggravi, accessori, locazioni) senza prevederne uno concreto; nessun accessorio né contratto di locazione noto. Nuovo incanto previsto solo in caso di mancato pagamento del deliberatario (p. 16).","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"Nessuna indicazione su occupanti o locazioni. Il debitore Demarmels è domiciliato in Via Mulini 7, 6596 Gordola (condizioni, intestazione); il rustico secondo la perizia (p. 7) non ha valore residenziale. Se occupato dal debitore, sgombero solo dopo delibera ex art. 641 CC (condizioni p. 22).","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Rustico in pietra, anno di costruzione non noto (antico), rinnovi non noti, stato di manutenzione non compilato nella perizia (p. 7). Nessun isolamento, vetro doppio, gelosie, nessun riscaldamento né energie alternative (p. 8-9). Perizia: valore marginale rispetto al terreno; il valore reale è il potenziale edificatorio.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio indicato nei documenti. Perizia p. 7: rapporto amianto e sostanze inquinanti non disponibile con \"rischio residuo\"; radon, controllo RaSi e CECE non disponibili. Fondo non iscritto al catasto siti inquinati né in zone di pericolo. Garanzia esclusa dall'ufficio (condizioni p. 18).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Perizia geologica/geotecnica sul fondo in forte pendenza prima di qualsiasi progetto (perizia p. 6)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Studio di fattibilità/progetto edificatorio con sbancamenti e muri di sostegno per valorizzare l'IS 0.6","costo_stimato":null},{"descrizione":"Analisi amianto e sostanze pericolose sul rustico prima di demolizione o risanamento","costo_stimato":null},{"descrizione":"Demolizione o risanamento del rustico (nessuna protezione particolare secondo perizia p. 6)","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Servitù reciproca di costruzione in deroga alle distanze legali con il part. 2884 (RF, DG 4796/06.04.1990): sia diritto sia onere","Menzione Piano regolatore (DG 871-5/16.06.1983)","Restrizione della facoltà di disporre CHF 65'618.65 (DG 2060/22.02.2024)","Diritti di pegno immobiliare: nessuno; nessun onere fondiario (estratto RF 07.04.2025)","Elenco oneri (6 pagine) non leggibile: da consultare all'ufficio o su www.ti.ch/aste","Ipoteche legali non scadute e tasse correnti a carico dell'aggiudicatario (condizioni p. 12)"],"lex_koller":"Acquisto da persone all'estero soggetto ad autorizzazione (condizioni p. 19, art. 5-7 LAFE). Trattandosi di terreno edificabile/rustico non destinato ad abitazione principale, l'autorizzazione è di regola esclusa. Dichiarazione scritta obbligatoria dopo la delibera (art. 19 LAFE); in caso di diniego, aggiudicazione annullata e responsabilità per il minor ricavo.","pro":["Nessun diritto di pegno immobiliare né onere fondiario iscritto: fondo sostanzialmente libero","Prezzo minimo d'aggiudicazione bassissimo (CHF 80'000) rispetto alla stima di 1'660'000","1'834 mq in zona residenziale estensiva, IS 0.6, occupazione 35%: potenziale edificatorio importante","Ubicazione buona: Gordola, zona residenziale tranquilla, ottimo soleggiamento, vista sul Piano di Magadino","Idoneità solare ECCELLENTE, fondo non iscritto a catasto siti inquinati né in zone di pericolo","Perizia giudica buone le possibilità di vendita (p. 6)"],"contro":["Debiti dei creditori modesti: alto rischio che l'asta venga revocata o il debito saldato prima del 20.10.2026","Terreno in forte pendenza: sbancamenti, muri e vincoli geologici aumentano i costi di sviluppo","Valore peritale di 800 CHF/mq per terreno scosceso appare ottimistico rispetto al mercato locale","Bene non reddituale: nessun canone durante il periodo di detenzione, solo costi","Saldo dovuto entro 30 giorni dall'aggiudicazione: finanziamento bancario da predisporre prima","Rustico privo di valore residenziale e senza impianti: nessuna rendita immediata"],"punti_critici":["Elenco oneri illeggibile (scansione): importo totale dei crediti e eventuali aggravi non verificabili dai documenti","Condizioni p. 1 parla di \"quota di comproprietà\" ma a RF la proprietà è individuale di Demarmels: incongruenza da chiarire con l'ufficio","Rilancio minimo CHF 20'000: la concorrenza di promotori può portare rapidamente il prezzo vicino alla stima","Rischio residuo amianto sul rustico senza rapporto disponibile (perizia p. 7)","Garanzia integralmente esclusa dall'ufficio (condizioni p. 18)","Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 604'519 anche se il prezzo è inferiore (p. 21)"],"difficolta":["Liquidità immediata di CHF 110'000 al momento della delibera (contanti max 100'000 o promessa bancaria irrevocabile)","Saldo in 30 giorni: le banche finanziano male il terreno nudo, serve capitale proprio elevato","Nessuna visita interna organizzata indicata: valutazione sostanzialmente basata su perizia e foto","Eventuale sgombero del debitore/beni mobili dopo la delibera a carico dell'acquirente (condizioni p. 22-23)","Rivendita entro 1-3 anni richiede probabilmente un progetto/licenza edilizia per attrarre promotori","Imposta sugli utili immobiliari e tassa di mutazione a carico dell'acquirente/venditore (p. 11-12)"],"da_verificare":["Consultare l'elenco oneri all'ufficio o su www.ti.ch/aste: totale crediti, spese, eventuali ipoteche legali","Chiedere all'ufficio se l'asta rischia revoca (debiti bassi rispetto al valore) e se ci sono altri fondi in vendita","Verificare in Comune l'effettiva SUL realizzabile, accesso, urbanizzazione e vincoli art. 26 NAPR","Far valutare la geologia e il costo dei muri di sostegno sul pendio","Chiarire l'incongruenza \"quota di comproprietà\" nelle condizioni p. 1","Prezzi di transazione recenti di terreni edificabili a Gordola per validare gli 800 CHF/mq"],"conclusione":"Vale la pena partecipare, ma solo con disciplina: il valore è nel terreno, non nel rustico. Non superare CHF 950'000 (all-in con spese ~1'000'000) per mantenere un margine del 20-30% su una rivendita realistica a 1'250'000-1'300'000; sopra il milione il rischio di sviluppo non è remunerato.","foto_copertina":3,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004753 (asta 20.10.2026, Locarno)","Perizia AT - architettura e tecnica, Ascona, luglio 2025 (20 pagine)","Estratto registro fondiario definitivo del 07.04.2025 (allegato 2 perizia)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 07.08.2026 (5 pagine)","Elenco oneri (6 pagine): PDF scansionato non leggibile","8 fotografie della perizia (vista aerea, terreno, rustico, panorama)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":110000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":80000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":30000}],"calcolo":"Somma delle voci del riassunto al punto 14: CHF 80'000 (acconto prezzo delibera) + CHF 30'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 110'000. Il formulario non spiega come sono state calcolate le due voci. CHF 80'000 coincide con il prezzo minimo di aggiudicazione indicato al punto 1.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima, con bonifico sul conto dell'ufficio.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, vincolata solo alla condizione che venga concessa l'aggiudicazione; oppure b) contanti fino a CHF 100'000. Il resto (CHF 10'000) va pagato secondo la lettera a. Il riassunto ammette anche un assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Va portato un documento d'identità valido e la tessera della cassa malati o la tessera AVS.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è martedì 20.10.2026, quindi l'accredito deve arrivare entro venerdì 16.10.2026. Se il deposito arriva più tardi è considerato non effettuato e l'acconto va pagato all'incanto.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Locarno","iban":"CH03 0900 0000 6500 0640 4","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Il formulario non dice esplicitamente che il rimborso vale solo per chi non si aggiudica il fondo.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emanata entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Il termine di pagamento è di 30 giorni dalla data di aggiudicazione. Il riassunto dice: \"la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse\". La parte oltre CHF 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Il pagamento si fa con assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno.","fonte_doc_id":62,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, punto 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 110'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH03 0900 0000 6500 0640 4 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Locarno o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Termine stretto: l'accredito deve arrivare entro venerdì 16.10.2026. Eventuali festivi possono anticiparlo. Causale, banca e BIC non sono indicati. In contanti si possono pagare al massimo CHF 100'000: i restanti CHF 10'000 vanno coperti con promessa bancaria o assegno bancario. Nel formulario il beneficiario della promessa bancaria è un segnaposto non compilato: «[ufficio d’esecuzione]». Il punto 1 parla di «quota di comproprietà», ma all'asta va il fondo intero.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":110000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-20"},"documento_id":62,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:08:30+00:00"}}