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Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Vacallo

Via Lombardia 4, 6833 Vacallo (TI)

6/10 convenienza

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Asta
giovedì 12 novembre 2026 · ore 14:15 (tra 30 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 520'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 34'448
Offerta minima
CHF 8'000
Condizioni punto A.1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 8'000 (copre le ipoteche legali poziori: imposte cantonali/comunali e spese). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto A.2). Soglia bassissima perché il procedente è il creditore di 1° grado.
Deposito / acconto
CHF 81'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione posteriori al pegno, poter disdire anticipatamente i contratti senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori. Il maggior offerente del 1° turno resta vincolato fino al termine del 2° (punto A.8). Favorevole all'acquirente.
Chi ci vive
Inquilino
Perizia p.3: «L'appartamento è affittato ma vuoto» — formula contraddittoria da chiarire. Affitto 1'500/mese spese incluse (perizia p.7). Il debitore risiede a Tirana. Con il doppio turno si può acquistare senza i contratti e disdire alla prossima scadenza legale senza provare urgente bisogno; sgombero ex art. 641 CC.
Termine insinuazione crediti
gio 16 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 81'000
acconto prezzo deliberaCHF 75'000
acconto spese di trapassoCHF 6'000
TotaleCHF 81'000 ✓

Conteggio: Somma delle voci del riassunto al n. 14: CHF 75'000 + CHF 6'000 = CHF 81'000. È un importo fisso. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 12.11.2026, quindi l'accredito va fatto entro martedì 10.11.2026. Un deposito in contanti fatto dopo il termine non vale: l'acconto va pagato di nuovo all'incanto.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.

Come: Due modi. a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF): gli 81'000 si possono quindi pagare tutti in contanti. L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha pagato entro due giorni lavorativi dall'incanto. La frase nelle condizioni è troncata e non precisa a chi si applica.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Nel riassunto: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Le somme prorogate portano il 5% di interesse. Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte oltre i 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata (fideiussioni o deposito di titoli).

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 81'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Accredito entro martedì 10.11.2026. I festivi possono anticipare il termine: meglio bonificare qualche giorno prima. Le condizioni non indicano causale, banca né BIC. Il formulario ha segnaposto non compilati: «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e «[opzionale: ...]» sull'esenzione per le banche creditrici. Il riassunto è impaginato male: CHF 81'000 è il totale (75'000 + 6'000). La pubblicazione FUSC non indica l'acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:15 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

PPP 69/1000 (unità 12, 1° piano) in palazzina del 2021 a Vacallo-Marangone: 75.5 mq, cucina-salotto, 2 camere, bagno+doccia, loggia 14 mq, cantina, posteggio esterno. Perizia CHF 520'000 (metodo a reddito, tasso 3.24% ottimistico); stimo realisticamente 460'000. Prezzo minimo di aggiudicazione solo 8'000, ma il credito ipotecario di 554'670 renderà l'asta combattuta.

Perché 6/10: Oggetto nuovo (2021), liquido e senza servitù sulla PPP, con doppio turno che libera dai contratti: molto appetibile. Ma perizia generosa (cap. 3.24%), debito ipotecario 554'670 > stima 520'000 e banca presente in sala: alta probabilità di rilanci fino a livelli che azzerano il margine.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 460'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 375'000
margine atteso ≈ 18%
Stato immobile
Costruzione 2021, stabile in buono stato (solo danni superficiali nelle parti comuni); unità in "discreto stato" (perizia p.8). Struttura in c.a. con cappotto, tetto in legno/tegole, lattoneria rame, serramenti PVC triplo vetro, pompa di calore aria-acqua con serpentine, parquet, cucina e sanitari di medio standard. Nessun intervento strutturale prevedibile a breve.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro obbligatorio o urgente indicato. La perizia (p.8) segnala solo difetti minori: protezioni solari, serrature dei serramenti, zoccolini e cappa cucina con ritorno d'aria in appartamento. Amianto/sostanze nocive: presenza "di principio esclusa" vista l'età dello stabile (perizia p.11), senza indagini specifiche. Ufficio esclude ogni garanzia (condizioni punto 18).
Canone annuo
CHF 18'000
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: l'aggiudicatario deve dichiarare per scritto se è persona all'estero (art. 19 LAFE). Cittadini UE/AELS senza domicilio legale ed effettivo in Svizzera e stranieri senza permesso C necessitano di autorizzazione, di regola negata per abitazioni a reddito: aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio e spese del primo deliberatario. Nessun problema per acquirente svizzero o domiciliato in CH.

Pro

  • Immobile del 2021: pompa di calore, cappotto, triplo vetro — nessun capex strutturale e buona efficienza energetica
  • Nessuna servitù né onere fondiario sulla PPP: titolo pulito dopo la cancellazione di sequestri e restrizioni
  • Doppio turno d'asta: possibile acquisire libero da contratti di locazione e disdire senza urgente bisogno
  • Taglio 3.5 locali con loggia 14 mq, cantina e posteggio: prodotto liquido nel Mendrisiotto (frontalieri, Chiasso/Como)
  • Prezzo minimo di aggiudicazione solo CHF 8'000: nessun floor che protegge la banca dal ribasso
  • Reddito già in essere (1'500/mese spese incluse) utilizzabile come cash flow ponte fino alla rivendita

Contro

  • Forte inquinamento acustico dell'autostrada A2 (perizia p.4): sconto strutturale sul prezzo e platea di acquirenti ridotta
  • Perizia a reddito con tasso di capitalizzazione 3.24%, molto aggressivo: a 4% il valore scende sotto 430'000
  • Debito ipotecario 554'670 superiore alla stima: la banca ha forte incentivo a rilanciare fino a ~520'000
  • Accesso da via Lombardia, strada privata e sterrata (perizia p.4); posteggio esterno scoperto
  • Spese condominiali 3'095/anno che erodono il rendimento netto (14'900 netti su 18'000 lordi)
  • Rivendita entro 1-3 anni: imposta ticinese sugli utili immobiliari ad aliquota elevata per possesso breve

Punti critici

  • Incoerenza sul valore ufficiale: FUSC/condizioni CHF 34'448.94 contro CHF 22'747 calcolati in perizia (p.7)
  • Valore di stima ufficiale non aggiornato: considera solo il terreno, l'edificio del 2021 non è ancora notificato all'Ufficio stima
  • Perizia contraddittoria sull'occupazione: «affittato ma vuoto» — impatta direttamente sui tempi di rivendita
  • Assicurazione stabile e RC dichiarate «sconosciute» (condizioni punto 20)
  • Punto 11 d): eventuale imposta su utili immobiliari e IVA della realizzazione sono a carico dell'aggiudicatario sul prezzo
  • Eventuali spese condominiali arretrate del debitore e ipoteca legale della PPP (art. 712i CC) non emergono dall'elenco oneri

Difficoltà pratiche

  • Acconto CHF 81'000 disponibile in sala (contanti max 100'000 o promessa bancaria irrevocabile): serve preparazione bancaria anticipata
  • Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio: finanziamento ipotecario da deliberare prima dell'asta
  • Nessuna data di visita indicata nei documenti: valutazione basata solo sulle foto della perizia di marzo 2025
  • Concorrenza attesa alta: oggetto nuovo, curato e con soglia d'ingresso simbolica di 8'000
  • Se l'inquilino è ancora presente, disdetta alla scadenza legale ed eventuale procedura di sgombero: 6-12 mesi
  • Vita condominiale: decisioni soggette all'assemblea PPP, con quota minoritaria del 6.9%

Oneri e servitù

  • PPP 31337: nessuna servitù e nessun onere fondiario iscritti (elenco oneri, sez. B)
  • Annotazioni sulla PPP: 3 sequestri (83'392 / 89'867 / 111'536) e restrizione facoltà di disporre 512'679 — destinate a cadere con la realizzazione
  • Ipoteca convenzionale 1° grado BPS (Suisse): cartella CHF 504'000 al 10%, credito netto 554'670 al 12.11.2026, tutto da pagare in contanti
  • Ipoteche legali: imposta cantonale 400.65 e comunale 143.80 in contanti; 34.45 (2025, provvisoria) assegnato all'aggiudicatario
  • Menzione: regolamento d'amministrazione e d'uso PPP (DG 7976/2019, 3934/2023) — vincolante per l'acquirente
  • Fondo base Part. 77 gravato da numerosi diritti di passo/posteggio a favore di terzi (part. 596, 78, 207, 701, 628, 943/944)

Lavori consigliati

  • Riparazione/sostituzione lamelle e protezioni solari difettose (perizia p.8, foto 'dettaglio difetto') — CHF 3'000
  • Revisione serrature serramenti e ripristino zoccolini — CHF 2'000
  • Sistemazione cappa cucina con ritorno d'aria (canna/estrazione) — CHF 1'500
  • Pulizia, tinteggiatura e home staging pre-rivendita — CHF 4'000

Da verificare prima dell'asta

  • Contratto di locazione in ufficio: durata, canone reale, deposito, se l'unità è effettivamente occupata
  • Regolamento PPP, verbali assemblea, fondo di rinnovazione e arretrati di spese a carico dell'unità 12
  • Se il posteggio è quota PPP o servitù di posteggio (elenco oneri part. 77, lett. J a favore part. 944)
  • Prezzi effettivi di transazione di appartamenti nuovi a Vacallo/Chiasso al mq (comparativo, la perizia non ne fornisce)
  • Impatto acustico A2 con rilievo in loco e certificato energetico/CECE dello stabile
  • Imposta ticinese sugli utili immobiliari e tassa di mutazione applicabili al proprio orizzonte di rivendita

Conclusione: Oggetto di buona qualità e titolo pulito: vale la pena partecipare, ma con disciplina assoluta. Non superare CHF 375'000 (oltre a ~15'000 di trapasso e ~10'000 di lavori); sopra i 400'000 il margine sparisce e conviene lasciare l'immobile alla banca creditrice.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:09 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004690 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), Perizia Stefano Mazzetti Architettura Sagl, marzo 2025, 25 pagine, Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, esecuzione 3632617, 5 pagine, Elenco oneri Mod. RFF 9 E del 18.06.2026, 5 pagine, 8 fotografie estratte dalla perizia (esterno, posteggio, interni, loggia). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Vacallo (RFD)
 Foglio PPP 31337 (69/1000) comproprietà del fondo Part. 77 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 12, al piano primo, composta di: cucina-salotto, doccia, atrio, bagno, due camere, loggia.
 Valore di stima Ufficiale: CHF 34'448.94 
 Valore di stima Peritale: CHF 520'000.00

Osservazioni

I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.