{"id":"f6009a05-0d15-4cb1-902d-d7a928b63495","pubnum":"SB01-0000004690","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-03-27","expiration":"2027-03-27","office_name":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","office_address":"Via Pollini 29, 6850 Mendrisio","office_id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Bendetto Giuliano","auction_date":"2026-11-12","auction_time":"14:15","auction_location":"Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio","objects_text":"In territorio del Comune di Vacallo (RFD)\n Foglio PPP 31337 (69/1000) comproprietà del fondo Part. 77 \n con diritto esclusivo sull’unità n. 12, al piano primo, composta di: cucina-salotto, doccia, atrio, bagno, due camere, loggia.\n Valore di stima Ufficiale: CHF 34'448.94 \n Valore di stima Peritale: CHF 520'000.00","objects_html":"<p>In territorio del Comune di Vacallo (RFD)</p><p><b>Foglio PPP 31337 (69/1000) comproprietà del fondo Part. 77</b></p><p>con diritto esclusivo sull’unità n. 12, al piano primo, composta di: cucina-salotto, doccia, atrio, bagno, due camere, loggia.</p><p><b>Valore di stima Ufficiale:            CHF          34'448.94</b></p><p><b>Valore di stima Peritale:             CHF        520'000.00</b></p>","remarks":"I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-04-16","municipality":"Vacallo","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":520000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 520'000.00","official_value":34448,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 34'448.94","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-11-12|14:15|interritoriodelcomunedivacallorfdfoglioppp31337691000comprop","first_seen":"2026-09-04T16:23:17+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:40+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Bendetto Giuliano","town":null,"birth":"1958-12-20","death":null}],"amounts":[{"value":34448,"context":"doccia, atrio, bagno, due camere, loggia. 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Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-03-27T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Bendetto Giuliano","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Bendetto Giuliano","it":"Incanto immobiliare Bendetto Giuliano","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Bendetto 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nuovo (2021), liquido e senza servitù sulla PPP, con doppio turno che libera dai contratti: molto appetibile. Ma perizia generosa (cap. 3.24%), debito ipotecario 554'670 > stima 520'000 e banca presente in sala: alta probabilità di rilanci fino a livelli che azzerano il margine.","sintesi":"PPP 69/1000 (unità 12, 1° piano) in palazzina del 2021 a Vacallo-Marangone: 75.5 mq, cucina-salotto, 2 camere, bagno+doccia, loggia 14 mq, cantina, posteggio esterno. Perizia CHF 520'000 (metodo a reddito, tasso 3.24% ottimistico); stimo realisticamente 460'000. Prezzo minimo di aggiudicazione solo 8'000, ma il credito ipotecario di 554'670 renderà l'asta combattuta.","tipo_immobile":"Appartamento in PPP (3.5 locali, 75.5 mq) al 1° piano, con loggia, cantina e posto auto esterno — quota 69/1000 del fondo base Part. 77, Vacallo","stima_perizia":520000,"valore_ufficiale":34448,"valore_mercato_tuo":460000,"prezzo_target_max":375000,"margine_atteso_pct":18,"offerta_minima":8000,"offerta_minima_note":"Condizioni punto A.1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 8'000 (copre le ipoteche legali poziori: imposte cantonali/comunali e spese). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto A.2). Soglia bassissima perché il procedente è il creditore di 1° grado.","deposito":81000,"deposito_sistema":"Condizioni punto 14: acconto infruttifero CHF 81'000 (75'000 prezzo + 6'000 spese trapasso) da versare all'incanto dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione, in contanti fino a 100'000 o con promessa di pagamento bancaria irrevocabile; possibile bonifico anticipato (IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8) almeno 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione posteriori al pegno, poter disdire anticipatamente i contratti senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori. Il maggior offerente del 1° turno resta vincolato fino al termine del 2° (punto A.8). Favorevole all'acquirente.","occupazione":"inquilino","occupazione_note":"Perizia p.3: «L'appartamento è affittato ma vuoto» — formula contraddittoria da chiarire. Affitto 1'500/mese spese incluse (perizia p.7). Il debitore risiede a Tirana. Con il doppio turno si può acquistare senza i contratti e disdire alla prossima scadenza legale senza provare urgente bisogno; sgombero ex art. 641 CC.","canone_annuo":18000,"stato_immobile":"Costruzione 2021, stabile in buono stato (solo danni superficiali nelle parti comuni); unità in \"discreto stato\" (perizia p.8). Struttura in c.a. con cappotto, tetto in legno/tegole, lattoneria rame, serramenti PVC triplo vetro, pompa di calore aria-acqua con serpentine, parquet, cucina e sanitari di medio standard. Nessun intervento strutturale prevedibile a breve.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio o urgente indicato. La perizia (p.8) segnala solo difetti minori: protezioni solari, serrature dei serramenti, zoccolini e cappa cucina con ritorno d'aria in appartamento. Amianto/sostanze nocive: presenza \"di principio esclusa\" vista l'età dello stabile (perizia p.11), senza indagini specifiche. Ufficio esclude ogni garanzia (condizioni punto 18).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Riparazione/sostituzione lamelle e protezioni solari difettose (perizia p.8, foto 'dettaglio difetto')","costo_stimato":3000},{"descrizione":"Revisione serrature serramenti e ripristino zoccolini","costo_stimato":2000},{"descrizione":"Sistemazione cappa cucina con ritorno d'aria (canna/estrazione)","costo_stimato":1500},{"descrizione":"Pulizia, tinteggiatura e home staging pre-rivendita","costo_stimato":4000}],"oneri_servitu":["PPP 31337: nessuna servitù e nessun onere fondiario iscritti (elenco oneri, sez. B)","Annotazioni sulla PPP: 3 sequestri (83'392 / 89'867 / 111'536) e restrizione facoltà di disporre 512'679 — destinate a cadere con la realizzazione","Ipoteca convenzionale 1° grado BPS (Suisse): cartella CHF 504'000 al 10%, credito netto 554'670 al 12.11.2026, tutto da pagare in contanti","Ipoteche legali: imposta cantonale 400.65 e comunale 143.80 in contanti; 34.45 (2025, provvisoria) assegnato all'aggiudicatario","Menzione: regolamento d'amministrazione e d'uso PPP (DG 7976/2019, 3934/2023) — vincolante per l'acquirente","Fondo base Part. 77 gravato da numerosi diritti di passo/posteggio a favore di terzi (part. 596, 78, 207, 701, 628, 943/944)"],"lex_koller":"Condizioni punto 19: l'aggiudicatario deve dichiarare per scritto se è persona all'estero (art. 19 LAFE). Cittadini UE/AELS senza domicilio legale ed effettivo in Svizzera e stranieri senza permesso C necessitano di autorizzazione, di regola negata per abitazioni a reddito: aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio e spese del primo deliberatario. Nessun problema per acquirente svizzero o domiciliato in CH.","pro":["Immobile del 2021: pompa di calore, cappotto, triplo vetro — nessun capex strutturale e buona efficienza energetica","Nessuna servitù né onere fondiario sulla PPP: titolo pulito dopo la cancellazione di sequestri e restrizioni","Doppio turno d'asta: possibile acquisire libero da contratti di locazione e disdire senza urgente bisogno","Taglio 3.5 locali con loggia 14 mq, cantina e posteggio: prodotto liquido nel Mendrisiotto (frontalieri, Chiasso/Como)","Prezzo minimo di aggiudicazione solo CHF 8'000: nessun floor che protegge la banca dal ribasso","Reddito già in essere (1'500/mese spese incluse) utilizzabile come cash flow ponte fino alla rivendita"],"contro":["Forte inquinamento acustico dell'autostrada A2 (perizia p.4): sconto strutturale sul prezzo e platea di acquirenti ridotta","Perizia a reddito con tasso di capitalizzazione 3.24%, molto aggressivo: a 4% il valore scende sotto 430'000","Debito ipotecario 554'670 superiore alla stima: la banca ha forte incentivo a rilanciare fino a ~520'000","Accesso da via Lombardia, strada privata e sterrata (perizia p.4); posteggio esterno scoperto","Spese condominiali 3'095/anno che erodono il rendimento netto (14'900 netti su 18'000 lordi)","Rivendita entro 1-3 anni: imposta ticinese sugli utili immobiliari ad aliquota elevata per possesso breve"],"punti_critici":["Incoerenza sul valore ufficiale: FUSC/condizioni CHF 34'448.94 contro CHF 22'747 calcolati in perizia (p.7)","Valore di stima ufficiale non aggiornato: considera solo il terreno, l'edificio del 2021 non è ancora notificato all'Ufficio stima","Perizia contraddittoria sull'occupazione: «affittato ma vuoto» — impatta direttamente sui tempi di rivendita","Assicurazione stabile e RC dichiarate «sconosciute» (condizioni punto 20)","Punto 11 d): eventuale imposta su utili immobiliari e IVA della realizzazione sono a carico dell'aggiudicatario sul prezzo","Eventuali spese condominiali arretrate del debitore e ipoteca legale della PPP (art. 712i CC) non emergono dall'elenco oneri"],"difficolta":["Acconto CHF 81'000 disponibile in sala (contanti max 100'000 o promessa bancaria irrevocabile): serve preparazione bancaria anticipata","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio: finanziamento ipotecario da deliberare prima dell'asta","Nessuna data di visita indicata nei documenti: valutazione basata solo sulle foto della perizia di marzo 2025","Concorrenza attesa alta: oggetto nuovo, curato e con soglia d'ingresso simbolica di 8'000","Se l'inquilino è ancora presente, disdetta alla scadenza legale ed eventuale procedura di sgombero: 6-12 mesi","Vita condominiale: decisioni soggette all'assemblea PPP, con quota minoritaria del 6.9%"],"da_verificare":["Contratto di locazione in ufficio: durata, canone reale, deposito, se l'unità è effettivamente occupata","Regolamento PPP, verbali assemblea, fondo di rinnovazione e arretrati di spese a carico dell'unità 12","Se il posteggio è quota PPP o servitù di posteggio (elenco oneri part. 77, lett. J a favore part. 944)","Prezzi effettivi di transazione di appartamenti nuovi a Vacallo/Chiasso al mq (comparativo, la perizia non ne fornisce)","Impatto acustico A2 con rilievo in loco e certificato energetico/CECE dello stabile","Imposta ticinese sugli utili immobiliari e tassa di mutazione applicabili al proprio orizzonte di rivendita"],"conclusione":"Oggetto di buona qualità e titolo pulito: vale la pena partecipare, ma con disciplina assoluta. Non superare CHF 375'000 (oltre a ~15'000 di trapasso e ~10'000 di lavori); sopra i 400'000 il margine sparisce e conviene lasciare l'immobile alla banca creditrice.","foto_copertina":3,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004690 (Ufficio esecuzione di Mendrisio)","Perizia Stefano Mazzetti Architettura Sagl, marzo 2025, 25 pagine","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, esecuzione 3632617, 5 pagine","Elenco oneri Mod. RFF 9 E del 18.06.2026, 5 pagine","8 fotografie estratte dalla perizia (esterno, posteggio, interni, loggia)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":81000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":75000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":6000}],"calcolo":"Somma delle voci del riassunto al n. 14: CHF 75'000 + CHF 6'000 = CHF 81'000. È un importo fisso. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.","come_all_asta":"Due modi. a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF): gli 81'000 si possono quindi pagare tutti in contanti. L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 12.11.2026, quindi l'accredito va fatto entro martedì 10.11.2026. Un deposito in contanti fatto dopo il termine non vale: l'acconto va pagato di nuovo all'incanto.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha pagato entro due giorni lavorativi dall'incanto. La frase nelle condizioni è troncata e non precisa a chi si applica.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Nel riassunto: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Le somme prorogate portano il 5% di interesse. Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte oltre i 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata (fideiussioni o deposito di titoli).","fonte_doc_id":109,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 81'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Accredito entro martedì 10.11.2026. I festivi possono anticipare il termine: meglio bonificare qualche giorno prima. Le condizioni non indicano causale, banca né BIC. Il formulario ha segnaposto non compilati: «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e «[opzionale: ...]» sull'esenzione per le banche creditrici. Il riassunto è impaginato male: CHF 81'000 è il totale (75'000 + 6'000). La pubblicazione FUSC non indica l'acconto.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":81000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-11-12"},"documento_id":109,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:15:07+00:00"}}