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Appartamento AG Ufficio esecuzione da avviso FUSC

Killwangen · 4½ locali

Mühlehaldenstrasse 7, 8956 Killwangen (AG)

2/10 convenienza

L'ufficio ha pubblicato questo incanto sul FUSC come «altro avviso» e non nella rubrica degli incanti: i dati sono ricavati dal testo libero dell'avviso.

Asta
Data da definire
Stima peritale
CHF 177'500
Valore ufficiale / fiscale
CHF 177'500
Offerta minima
n.d.
La FUSC non indica un importo minimo. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126 LEF): l'offerta deve coprire i pegni poziori al creditore procedente, che qui è un creditore pignorante. I pegni sull'intera unità di norma restano in essere. Le condizioni d'incanto non sono ancora pubblicate.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Non indicato. Il doppio turno (art. 142 LEF) è possibile se l'elenco oneri contiene oneri posteriori ai pegni: l'elenco è stato depositato dal 26.05 al 05.06.2026 (FUSC) ma non è disponibile. La FUSC dice che le condizioni saranno pubblicate "gegebenenfalls" (se del caso): l'asta della quota potrebbe non tenersi.
Chi ci vive
Proprietario
Il debitore Dimitrios Andreou risulta domiciliato all'indirizzo dell'immobile; la comproprietaria Manuela Andreou vive a Zurigo (FUSC). Locazioni non indicate. Chi compra la quota non ottiene l'uso esclusivo: l'uso va regolato con la comproprietaria. Lo sgombero del debitore è incerto.

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB06-0000007078 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB06-0000007078.

Note: Le condizioni d'asta non sono ancora state pubblicate. Si attende la trattativa di conciliazione (art. 73a/73e VZG). Data, luogo e acconto saranno comunicati in seguito. All'asta va solo una quota di comproprietà di 1/2, stimata CHF 177'500. La stima dell'intera unità (CHF 705'000) non è la base dell'offerta. Prima di pagare, controllare le condizioni quando escono.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:25 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Spreitenbach, Bahnhofstrasse 2, 8957 Spreitenbach.

Valutazione per l'investitore

In vendita la metà (1/2) di un 4½ locali in PPP su due livelli (piano terra + 1° piano) con posto auto, a Killwangen AG. La stima UE della quota è CHF 177'500, quella dell'unità intera 705'000 (FUSC). La data d'asta non è fissata: pende la trattativa sul pegno che grava l'intera unità. La quota è difficile da rivendere, occupata dal debitore e soggetta alla prelazione della comproprietaria. Ha senso solo come operazione speculativa con forte sconto.

Perché 2/10: In vendita c'è solo una quota del 50%, difficile da rivendere e occupata dal debitore. Il pegno sull'intera unità ha un importo non indicato. La comproprietaria può esercitare la prelazione all'asta. Non è certo che l'asta si tenga (trattativa art. 73e VZG). Stimo un realizzo di circa 180'000 solo con lo scioglimento della comproprietà. Acquistando a 100'000, il margine netto è di circa il 30% in 2-3 anni.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 180'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 100'000
margine atteso ≈ 30%
Stato immobile
Non indicato: la FUSC non riporta anno di costruzione, ristrutturazioni né superficie. Si sa solo che è un 4½ locali su piano terra + 1° piano con locali accessori, in uno stabile PPP stimato CHF 8'200'000, più un posto auto in autorimessa (FUSC).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicate (manca la perizia).
Lex Koller / limiti
Si tratta di una quota di un'abitazione: le persone all'estero (senza permesso C e senza domicilio UE/AELS in CH) hanno bisogno di un'autorizzazione LAFE. All'asta l'aggiudicatario deve dichiarare il proprio statuto; altrimenti rischia l'annullamento e un nuovo incanto. Killwangen non risulta zona turistica.

Pro

  • Stima della quota 177'500, circa il 25% del valore dell'unità intera (705'000): ingresso basso
  • Limmattal vicino a Baden e Zurigo: buona domanda residenziale
  • Taglio appetibile per l'unità intera: 4½ locali su due livelli + posto auto
  • Concorrenza attesa molto bassa: le quote di comproprietà attirano pochi offerenti
  • Stima già passata in giudicato (FUSC)

Contro

  • Si compra solo la metà: nessun controllo, uso da condividere con la comproprietaria
  • La comproprietaria può far sua l'aggiudicazione pareggiando il prezzo finale (prelazione)
  • Il pegno sull'intera unità resta: la quota risponde dell'intero debito
  • Bene difficile da rivendere: l'acquirente naturale è solo la comproprietaria
  • Occupato dal debitore, senza diritto di sgombero chiaro

Punti critici

  • Analisi basata sulla sola FUSC: perizia, condizioni ed elenco oneri non disponibili
  • Importo del pegno sull'intera unità ignoto: è decisivo per il valore netto della quota
  • Stima della quota pari a metà del valore proporzionale (352'500), motivo non spiegato: ipoteca dedotta o sconto?
  • La trattativa art. 73e VZG potrebbe portare a un altro esito (es. vendita dell'unità intera) o a nessuna asta
  • Incluso il posto auto (1/81 GB 1339)? La formulazione FUSC è ambigua
  • Date incoerenti: insinuazione entro 23.03.2026 ma termine 22.04–12.05.2026

Difficoltà pratiche

  • Data d'asta non fissata: dipende dall'esito della trattativa art. 73e VZG
  • Visita rinviata a data da definire (FUSC)
  • Mutuo bancario su una quota di comproprietà quasi impossibile: serve capitale proprio
  • Uscita solo con accordo con la comproprietaria o scioglimento giudiziale: 1-3 anni
  • Durante l'attesa: spese PPP e interessi ipotecari pro quota senza reddito

Oneri e servitù

  • Pegno immobiliare sull'intera unità PPP, oggetto della trattativa art. 73a/73e VZG; importo non indicato (FUSC)
  • Menzioni, servitù e annotazioni 'secondo estratto RF', non specificate (FUSC)
  • Prelazione legale della comproprietaria (art. 682 CC), esercitabile all'asta al prezzo d'aggiudicazione (art. 681 CC)
  • Possibile ipoteca legale per spese PPP non pagate (art. 712i CC): da verificare
  • Elenco oneri depositato dal 26.05 al 05.06.2026, non disponibile

Lavori consigliati

  • Nessun lavoro stimabile senza visita né perizia (stato e anno non indicati)
  • Riserva per spese legali e giudiziarie di scioglimento della comproprietà (art. 651 CC), stima mia — CHF 30'000

Da verificare prima dell'asta

  • Esito della trattativa e data d'asta presso UE Spreitenbach-Killwangen
  • Elenco oneri: importo dei pegni sull'intera unità, accollo del debito (art. 135 LEF), oneri della quota
  • Prelazione della comproprietaria esclusa o no (registro fondiario / contratto di comproprietà)
  • Arretrati PPP, fondo di rinnovamento, regolamento PPP
  • Anno di costruzione, superficie, stato; partecipare alla visita
  • Disponibilità della comproprietaria a comprare la quota o a vendere l'unità insieme

Conclusione: Non partecipare finché non si conoscono l'importo del pegno sull'intera unità e l'esito della trattativa. Se si va all'asta, offrire al massimo CHF 100'000 per la quota, solo con capitale proprio e con un'uscita già sondata con la comproprietaria.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 22:06 su: Pubblicazione FUSC SB06-0000007078 (UE Spreitenbach-Killwangen). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Betreibungsamt Spreitenbach.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Pfandeigentümer: 
 Miteigentum zu 1/2: Andreou Dimitrios, 20.09.1958, Mühlehaldenstrasse 7, 8956 Killwangen
 Miteigentum zu 1/2: Andreou Manuela Elisabeth, 04.01.1956, Murwiesenstrasse 28, 8057 Zürich
 Tag und Zeit sowie Ort der Steigerung und die Auflage der Steigerungsbedingungen: 
 Infolge vorausgehender Einigungsverhandlung bezüglich der Pfandbelastung des Grundstücks als solchem (im Sinne von Art. 73a Abs. 3 und 73e ff. i.V.m. Art. 102 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG]) werden der Steigerungstag, das Steigerungslokal und die Auflage der Steigerungsbedingungen später bekannt gegeben.
 Eingabefrist: 
 12.05.2026
 (Eingabefrist läuft vom 22.04.2026 bis am 12.05.2026)
 Auflegung des Lastenverzeichnisses: 
 Das Lastenverzeichnis liegt (10 Tage) vom 26.05.2026 bis 05.06.2026 beim Betreibungsamt Spreitenbach-Killwangen, Bahnhofstrasse 2, 8957 Spreitenbach auf. 
 Besichtigung: 
 Diese findet zu einem späteren Zeitpunkt statt.
 Verwertungsobjekt/Grundstück: 
 Miteigentum zu ½ an GB Killwangen-Nr. 258-6, E-GRID: CH128465546126, Stockwerkeigentum, Wertquote: 66/1‘000 an der Liegenschaft, GB Killwangen-Nr. 258, 8956 Killwangen, Mühlehaldenstrasse 7, mit Sonderrecht an der 4 ½-Zimmerwohnung Nr. 6 im Parterre + 1.Stock mit Nebenräumen, sowie 1/81 Miteigentum an der Liegenschaft, GB Killwangen-Nr. 1339, Einstellplatz in Tiefgarage. (Anmerkungen, Dienstbarkeiten und Vormerkungen gemäss Grundbuchauszug).
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung des zur Verwertung gelangenden 1/2 Miteigentumsanteils an Stockwerkeigentum: 
 CHF 177'500.00 
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung des Stockwerkeigentums (4 1/2 Zimmerwohnung):
 CHF 705'000.00
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung des zu Stockwerkeigentums aufgeteilten Grundstückes:
 CHF 8'200'000.00
 Die Verwertung erfolgt auf Verlangen eines Pfändungsgläubigers.
 Die Steigerungsbedingungen mit nachgeführtem Lastenverzeichnis und Steigerungstermin werden gegebenenfalls nach der Einigungsverhandlung nach Art. 73a Abs. 3 und 73e ff. i.V.m. Art. 102 VZG publiziert und den Beteiligten durch Spezialanzeige zur Kenntnis gebracht.
 Wir fordern hiermit die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten auf ihre Ansprüche an dem zur Verwertung gelangenden Miteigentumsanteils zu 1/2 sowie am Stammgrundstück (Stockwerkeigentum), insbesondere auch für Zinsen (beim Schuldbrief gemäss Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen) und Kosten, bis zum 23.03.2026 beim Betreibungsamt Spreitenbach-Killwangen, Bahnhofstrasse 2, 8957 Spreitenbach anzumelden und gleichzeitig anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt ist, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin.
 Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden.
 Kontaktstelle: 
 Betreibungsamt Spreitenbach-Killwangen
 Bahnhofstrasse 2
 8957 Spreitenbach

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