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Stabio

Stabio (TI)

5/10 convenienza

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Asta
giovedì 19 novembre 2026 · ore 14:15 (tra 37 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 2'400'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 756'818
Offerta minima
n.d.
Né la FUSC né la perizia indicano un importo minimo. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti garantiti da pegno poziori al creditore procedente. L'importo dei pegni non è noto perché l'elenco oneri non è stato fornito.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Non indicato nei documenti. Un doppio turno (art. 142 LEF) è possibile solo se l'elenco oneri contiene servitù o oneri posteriori ai pegni. Va verificato nelle condizioni d'asta e nell'elenco oneri.
Chi ci vive
Proprietario
Non indicato in modo esplicito. Il proprietario era presente al sopralluogo (perizia p. 4) e le foto mostrano la casa arredata e abitata. Non risultano contratti di locazione. Dopo l'aggiudicazione il debitore deve lasciare la casa; se non lo fa, serve lo sgombero tramite l'Ufficio esecuzione.
Termine insinuazione crediti
ven 9 ott 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004995.

Note: La pubblicazione FUSC riporta solo l'oggetto (Stabio, part. 2539) e le stime: ufficiale CHF 756'818, peritale CHF 2'400'000. Non dice nulla su acconto, modalità di pagamento o conto. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Per sapere importo e modalità, chiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima del 19.11.2026.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:15 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Villa unifamiliare di design costruita nel 2004 (calcestruzzo a vista, tetto piano) a Stabio, località Pietane. Fondo di 667 m², autorimessa doppia, giardino e vista aperta. La perizia dice CHF 2,4 mio, ma è calcolata con il valore reale senza sconto di liquidazione. Il valore di mercato realistico è circa CHF 1,9 mio per un oggetto d'amatore di nicchia. Buona qualità, ma il prezzo è alto e mancano i documenti d'asta: conviene solo con un forte sconto.

Perché 5/10: Casa recente e curata in una zona tranquilla e fiscalmente attrattiva. Però il prezzo è alto, la perizia è gonfiata dal metodo del valore reale, gli acquirenti per un oggetto d'amatore sono pochi, il debitore probabilmente ci abita e pegni e oneri non si conoscono. C'è margine solo sotto circa CHF 1,4 mio, uno scenario incerto.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'900'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 1'380'000
margine atteso ≈ 16%
Stato immobile
Costruita nel 2004 (perizia p. 4; in un altro punto si dice 2005). Struttura in calcestruzzo armato a vista, tetto piano, finiture di buon livello, riscaldamento a gas a pavimento, climatizzazione, domotica e sicurezza. Nessuna vetustà secondo il perito (p. 8, età tecnica 10 anni). Ci sono fiorescenze su due pareti causate da infiltrazioni (p. 4).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro obbligatorio quantificato dal perito. La certificazione dell'impianto elettrico (RaSi) è scaduta nel 2025: per la vendita ne serve una nuova (p. 4). Infiltrazioni su due pareti: secondo il proprietario sono già sistemate, ma non è verificato (p. 4). Radon non misurato, probabilità di superamento del 28% (p. 4).
Lex Koller / limiti
I documenti non ne parlano. Per una casa unifamiliare l'acquisto è libero per cittadini svizzeri, titolari di permesso C e cittadini UE/AELS domiciliati in Svizzera. Le persone all'estero hanno bisogno di un'autorizzazione, di fatto esclusa per un investimento. Stabio è sotto la soglia del 20% di abitazioni secondarie (perizia p. 6).

Pro

  • Costruzione massiccia del 2004 senza vetustà, impianti e finiture di buon livello (perizia p. 6-8)
  • Zona tranquilla e soleggiata, vista aperta, casa arretrata dalla strada (p. 4, 7)
  • Moltiplicatore d'imposta di Stabio al 65% (p. 7)
  • Fondo di 667 m² con giardino piano, autorimessa per 2 auto e 2 posti scoperti
  • Servitù ordinarie, senza effetto sul valore secondo il perito (p. 5)
  • Ammesso l'uso come residenza secondaria (p. 6)

Contro

  • Architettura molto personale: secondo il perito gli acquirenti sono una cerchia ristretta (p. 7)
  • Prezzo alto: pochi acquirenti anche al momento di rivendere
  • Stabio risente del traffico di confine e il mercato ha molta offerta nuova (p. 6)
  • Finiture divisive: cemento a vista, cucina verde lime (foto)
  • Superficie abitabile netta non indicata

Punti critici

  • Il 'valore di liquidazione forzata' di CHF 2,4 mio è in realtà il valore reale (costo di riproduzione più terreno), senza alcuno sconto: probabilmente sovrastimato
  • Infiltrazioni su due pareti con tetto piano e calcestruzzo a vista: rischio di difetti nascosti
  • Indice di sfruttamento 0,51 contro 0,50 ammesso (+3,63 m² di superficie utile) e nuova zona di pianificazione (p. 6)
  • Pegni non noti: se le offerte non coprono i crediti poziori, l'aggiudicazione salta

Difficoltà pratiche

  • Importo di circa CHF 1,4 mio o più: serve una conferma ipotecaria prima dell'asta, e la banca stimerà meno della perizia
  • Debitore presumibilmente in casa: tempi di liberazione incerti, possibile sgombero
  • Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili
  • Rivendita lenta per un oggetto d'amatore: probabile orizzonte di 1-3 anni

Oneri e servitù

  • Servitù di limitazione dell'altezza delle costruzioni, come onere e come diritto (perizia p. 5)
  • Servitù di allacciamento e passaggio delle canalizzazioni; secondo il perito non incidono sul valore (p. 5)
  • Menzione: comproprietà coattiva sulla part. 1488 (387 m²), quota 1/8, superficie di pertinenza 48 m² (p. 5, FUSC)
  • Pegni e ipoteche legali non indicati: elenco oneri non fornito

Lavori consigliati

  • Verifica e ripristino dell'impermeabilizzazione del tetto piano e delle pareti con infiltrazioni, poi ritinteggio — CHF 30'000
  • Sostituzione della caldaia a gas del 2004 con una pompa di calore (riscaldamento a fine vita) — CHF 60'000
  • Nuova certificazione RaSi dell'impianto elettrico ed eventuali adeguamenti — CHF 5'000
  • Misurazione del radon (ed eventuale risanamento) — CHF 3'000
  • Neutralizzazione delle finiture molto personali (cucina verde, tinteggi) per rendere la casa più vendibile — CHF 25'000

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'asta ed elenco oneri presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio: acconto, saldo, pegni, eventuale doppio turno
  • Visita: tetto piano, infiltrazioni, età e stato della caldaia a gas
  • Superficie abitabile netta, dai piani depositati presso l'Ufficio esecuzione
  • Conformità edilizia (indice di sfruttamento 0,51) e vincoli della zona di pianificazione R6 all'ufficio tecnico comunale
  • Natura della part. 1488 (accesso?) e relative spese di comproprietà
  • Data in cui il debitore lascerà la casa

Conclusione: Partecipare solo con il finanziamento confermato e dopo aver letto le condizioni d'asta e l'elenco oneri. Prezzo massimo CHF 1'380'000 (circa il 57% della perizia); sopra questa cifra il margine di rivendita non regge.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:42 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004995 (UE Mendrisio, asta del 19.11.2026), Perizia Alessandro Coduri del 28.11.2025 (36 pagine), Foto 1-8 estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Stabio (RFD)
 Part. 2539 
 Ubicazione Pietane
 A mq 215 Edificio
 NE mq 452 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
 + comproprietà coattiva su RF di Stabio Part. 1488. quota F 1/8
 Valore di stima Ufficiale: CHF 756'818.00 
 Valore di stima Peritale: CHF 2'400'000.00

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.