In territorio del Comune di Stabio (RFD)
Part. 2539
Ubicazione Pietane
A mq 215 Edificio
NE mq 452 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
+ comproprietà coattiva su RF di Stabio Part. 1488. quota F 1/8
Valore di stima Ufficiale: CHF 756'818.00
Valore di stima Peritale: CHF 2'400'000.00
","remarks":null,"legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-10-09","municipality":"Stabio","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":2400000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 2'400'000.00","official_value":756818,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 756'818.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-11-19|14:15|interritoriodelcomunedistabiorfdpart2539ubicazionepietaneamq","first_seen":"2026-09-30T01:48:38+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:41+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Massimiliano Schiavi","town":"San Pietro","birth":"1968-05-13","death":null}],"amounts":[{"value":756818,"context":"a su RF di Stabio Part. 1488. quota F 1/8 Valore di stima Ufficiale: CHF 756'818.00"},{"value":2400000,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 756'818.00 Valore di stima Peritale: CHF 2'400'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"77ba79d3-94da-4597-99f0-08f283f8cef1","creationDate":"2026-09-29T08:25:23.592Z","updateDate":"2026-09-29T22:41:49.477Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004995","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-09-30T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-09-30T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Stabio (RFD)
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recente e curata in una zona tranquilla e fiscalmente attrattiva. Però il prezzo è alto, la perizia è gonfiata dal metodo del valore reale, gli acquirenti per un oggetto d'amatore sono pochi, il debitore probabilmente ci abita e pegni e oneri non si conoscono. C'è margine solo sotto circa CHF 1,4 mio, uno scenario incerto.","sintesi":"Villa unifamiliare di design costruita nel 2004 (calcestruzzo a vista, tetto piano) a Stabio, località Pietane. Fondo di 667 m², autorimessa doppia, giardino e vista aperta. La perizia dice CHF 2,4 mio, ma è calcolata con il valore reale senza sconto di liquidazione. Il valore di mercato realistico è circa CHF 1,9 mio per un oggetto d'amatore di nicchia. Buona qualità, ma il prezzo è alto e mancano i documenti d'asta: conviene solo con un forte sconto.","tipo_immobile":"Casa unifamiliare (villa di design) con seminterrato, 2 piani fuori terra, autorimessa doppia, giardino; più quota 1/8 in comproprietà coattiva della part. 1488","stima_perizia":2400000,"valore_ufficiale":756818,"valore_mercato_tuo":1900000,"prezzo_target_max":1380000,"margine_atteso_pct":16,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Né la FUSC né la perizia indicano un importo minimo. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti garantiti da pegno poziori al creditore procedente. L'importo dei pegni non è noto perché l'elenco oneri non è stato fornito.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: le condizioni d'asta non sono state fornite. Importo, forma (contanti, assegno bancario, garanzia) e termine per il saldo vanno verificati presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima dell'asta. Serve anche una conferma di finanziamento bancario.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Non indicato nei documenti. Un doppio turno (art. 142 LEF) è possibile solo se l'elenco oneri contiene servitù o oneri posteriori ai pegni. Va verificato nelle condizioni d'asta e nell'elenco oneri.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Non indicato in modo esplicito. Il proprietario era presente al sopralluogo (perizia p. 4) e le foto mostrano la casa arredata e abitata. Non risultano contratti di locazione. Dopo l'aggiudicazione il debitore deve lasciare la casa; se non lo fa, serve lo sgombero tramite l'Ufficio esecuzione.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Costruita nel 2004 (perizia p. 4; in un altro punto si dice 2005). Struttura in calcestruzzo armato a vista, tetto piano, finiture di buon livello, riscaldamento a gas a pavimento, climatizzazione, domotica e sicurezza. Nessuna vetustà secondo il perito (p. 8, età tecnica 10 anni). Ci sono fiorescenze su due pareti causate da infiltrazioni (p. 4).","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio quantificato dal perito. La certificazione dell'impianto elettrico (RaSi) è scaduta nel 2025: per la vendita ne serve una nuova (p. 4). Infiltrazioni su due pareti: secondo il proprietario sono già sistemate, ma non è verificato (p. 4). Radon non misurato, probabilità di superamento del 28% (p. 4).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Verifica e ripristino dell'impermeabilizzazione del tetto piano e delle pareti con infiltrazioni, poi ritinteggio","costo_stimato":30000},{"descrizione":"Sostituzione della caldaia a gas del 2004 con una pompa di calore (riscaldamento a fine vita)","costo_stimato":60000},{"descrizione":"Nuova certificazione RaSi dell'impianto elettrico ed eventuali adeguamenti","costo_stimato":5000},{"descrizione":"Misurazione del radon (ed eventuale risanamento)","costo_stimato":3000},{"descrizione":"Neutralizzazione delle finiture molto personali (cucina verde, tinteggi) per rendere la casa più vendibile","costo_stimato":25000}],"oneri_servitu":["Servitù di limitazione dell'altezza delle costruzioni, come onere e come diritto (perizia p. 5)","Servitù di allacciamento e passaggio delle canalizzazioni; secondo il perito non incidono sul valore (p. 5)","Menzione: comproprietà coattiva sulla part. 1488 (387 m²), quota 1/8, superficie di pertinenza 48 m² (p. 5, FUSC)","Pegni e ipoteche legali non indicati: elenco oneri non fornito"],"lex_koller":"I documenti non ne parlano. Per una casa unifamiliare l'acquisto è libero per cittadini svizzeri, titolari di permesso C e cittadini UE/AELS domiciliati in Svizzera. Le persone all'estero hanno bisogno di un'autorizzazione, di fatto esclusa per un investimento. Stabio è sotto la soglia del 20% di abitazioni secondarie (perizia p. 6).","pro":["Costruzione massiccia del 2004 senza vetustà, impianti e finiture di buon livello (perizia p. 6-8)","Zona tranquilla e soleggiata, vista aperta, casa arretrata dalla strada (p. 4, 7)","Moltiplicatore d'imposta di Stabio al 65% (p. 7)","Fondo di 667 m² con giardino piano, autorimessa per 2 auto e 2 posti scoperti","Servitù ordinarie, senza effetto sul valore secondo il perito (p. 5)","Ammesso l'uso come residenza secondaria (p. 6)"],"contro":["Architettura molto personale: secondo il perito gli acquirenti sono una cerchia ristretta (p. 7)","Prezzo alto: pochi acquirenti anche al momento di rivendere","Stabio risente del traffico di confine e il mercato ha molta offerta nuova (p. 6)","Finiture divisive: cemento a vista, cucina verde lime (foto)","Superficie abitabile netta non indicata"],"punti_critici":["Il 'valore di liquidazione forzata' di CHF 2,4 mio è in realtà il valore reale (costo di riproduzione più terreno), senza alcuno sconto: probabilmente sovrastimato","Infiltrazioni su due pareti con tetto piano e calcestruzzo a vista: rischio di difetti nascosti","Indice di sfruttamento 0,51 contro 0,50 ammesso (+3,63 m² di superficie utile) e nuova zona di pianificazione (p. 6)","Pegni non noti: se le offerte non coprono i crediti poziori, l'aggiudicazione salta"],"difficolta":["Importo di circa CHF 1,4 mio o più: serve una conferma ipotecaria prima dell'asta, e la banca stimerà meno della perizia","Debitore presumibilmente in casa: tempi di liberazione incerti, possibile sgombero","Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili","Rivendita lenta per un oggetto d'amatore: probabile orizzonte di 1-3 anni"],"da_verificare":["Condizioni d'asta ed elenco oneri presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio: acconto, saldo, pegni, eventuale doppio turno","Visita: tetto piano, infiltrazioni, età e stato della caldaia a gas","Superficie abitabile netta, dai piani depositati presso l'Ufficio esecuzione","Conformità edilizia (indice di sfruttamento 0,51) e vincoli della zona di pianificazione R6 all'ufficio tecnico comunale","Natura della part. 1488 (accesso?) e relative spese di comproprietà","Data in cui il debitore lascerà la casa"],"conclusione":"Partecipare solo con il finanziamento confermato e dopo aver letto le condizioni d'asta e l'elenco oneri. Prezzo massimo CHF 1'380'000 (circa il 57% della perizia); sopra questa cifra il margine di rivendita non regge.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004995 (UE Mendrisio, asta del 19.11.2026)","Perizia Alessandro Coduri del 28.11.2025 (36 pagine)","Foto 1-8 estratte dalla perizia"]},"deposito":{"dati":{"trovato":false,"importo_totale":null,"componenti":[],"calcolo":"Non indicato. La pubblicazione FUSC non indica né l'acconto né come si calcola.","quando":"non indicato","come_all_asta":"non indicato","bonifico_anticipato":"non_indicato","bonifico_termine":"non indicato","beneficiario":null,"iban":null,"banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"non indicato","saldo":"non indicato","fonte_doc_id":null,"fonte_pagina":null,"fonte_punto":"non indicato","citazione":"","citazione_iban":null,"note":"La pubblicazione FUSC riporta solo l'oggetto (Stabio, part. 2539) e le stime: ufficiale CHF 756'818, peritale CHF 2'400'000. Non dice nulla su acconto, modalità di pagamento o conto. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Per sapere importo e modalità, chiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima del 19.11.2026.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"altri_iban":[],"citazione":"non_verificabile","pagina":null,"discordanze":[],"data_asta":"2026-11-19"},"documento_id":null,"pagina":null,"estratto_il":"2026-10-09T13:15:50+00:00"}}