AsteCH

← tutte le aste

Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Lugano-Castagnola

Lugano-Castagnola (TI)

5/10 convenienza

35 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
giovedì 8 aprile 2027 · ore 14:45 (tra 177 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 1'463'377
Valore ufficiale / fiscale
CHF 446'678
Offerta minima
n.d.
Non indicata: condizioni d'incanto non disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti garantiti da pegno poziori a quello del creditore procedente. L'importo delle ipoteche non è noto; il termine per insinuare i crediti scade il 20.10.2026 (FUSC).
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Condizioni ed elenco oneri non disponibili: non si sa se è previsto un doppio turno (art. 142 LEF) per oneri o locazioni posteriori al pegno. Le tre PPP si vendono solo in blocco (FUSC): non si può offrire sulle singole unità.
Chi ci vive
Non indicato
Secondo la perizia (p. 5) l'appartamento è «ad oggi abitato»; le foto del sopralluogo del 28.01.2026 (pp. 46-49) mostrano arredi e oggetti personali. Non è indicato se ci vive il debitore o un inquilino. Se è il debitore, lo sgombero avviene tramite l'Ufficio esecuzione; se è locato, il contratto passa all'aggiudicatario.
Termine insinuazione crediti
mar 20 ott 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004991 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004991.

Note: La FUSC non indica acconto, IBAN né modalità di pagamento. Le condizioni d'asta non sono disponibili online: chiedere importo e modalità all'Ufficio esecuzione di Mendrisio. Le tre PPP (6801, 6814, 6815) si vendono in blocco. La stima peritale complessiva è Fr. 1'463'376.64, non 44'537 (quella vale solo per il box PPP 6801).

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:24 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Vendita in blocco di 3 PPP (230/1000 del fondo base 1335) a Lugano-Castagnola: due appartamenti al II piano (unità 16 e 17, unificate) più un box, in uno stabile degli anni '50 trasformato in PPP e in buono stato. Perizia CHF 1'463'377, valore ufficiale 446'678 (FUSC). Zona ricercata, ma prezzo d'ingresso alto e concorrenza attesa: conviene solo con aggiudicazione ≤ CHF 1,0 mio.

Perché 5/10: La zona è pregiata e l'immobile è in buono stato. Però il prezzo d'ingresso è alto, la stima peritale è vicina al mercato e la concorrenza a Lugano sarà prevedibilmente forte: lo sconto ottenibile è limitato. Mancano inoltre le condizioni d'incanto, l'elenco oneri e i dati su ipoteche e occupazione.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'350'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 1'000'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Edificio di metà anni '50, trasformato da residenza privata in PPP con autorimessa. Unità 16 e 17 acquistate nel 1998/2002, unificate e con finiture interne rinnovate. Stabile e appartamento «in buono stato»; nessuna manutenzione dal sopralluogo precedente (perizia p. 5). Nelle foto: parquet, finiture curate ma datate.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro obbligatorio indicato. La perizia (p. 5) segnala probabili infiltrazioni nelle parti comuni lato monte, all'accesso (raccordo dell'impermeabilizzazione); la foto a p. 47 mostra una macchia d'umidità su una parete. Costi non indicati; le spese comuni sono a carico per 230/1000.
Lex Koller / limiti
Non trattata nei documenti. Le persone all'estero (senza domicilio in Svizzera o permesso C) hanno bisogno dell'autorizzazione LAFE. L'aggiudicatario deve chiederla entro 10 giorni (art. 19 OAFE), altrimenti si rifà l'incanto. Per un uso come residenza secondaria valgono i contingenti ticinesi: da verificare.

Pro

  • Posizione pregiata: Lugano-Castagnola, zona collinare vicino al lago, zona R3a (perizia pp. 5 e 38)
  • Grande appartamento (2 unità unificate) più box: taglio raro in zona
  • Stabile e appartamento in buono stato, finiture interne rinnovate (perizia p. 5)
  • Tre fogli PPP distinti: se le unità vengono ridivise, si possono rivendere separatamente
  • Nessuna prelazione dei comproprietari all'incanto (FUSC)

Contro

  • Prezzo d'ingresso di ~1,1-1,4 mio: la domanda forte a Lugano riduce lo sconto ottenibile
  • Edificio degli anni '50; finiture di 25 anni fa da aggiornare
  • Infiltrazioni nelle parti comuni lato monte (perizia p. 5)
  • Edificio in pendio, accesso con scale (foto pp. 44-46); presenza di un ascensore non indicata
  • Un appartamento unificato molto grande ha una cerchia di acquirenti più ristretta

Punti critici

  • Analisi basata solo sul FUSC e su 8 pagine-immagine della perizia (scansione); condizioni d'incanto ed elenco oneri non disponibili
  • Importo dei crediti pignoratizi non noto: impossibile valutare l'offerta sufficiente
  • Appartamento abitato (perizia p. 5), titolo dell'occupante non indicato: possibile sgombero
  • Unificazione delle unità 16-17: conformità edilizia e consenso della PPP non documentati
  • La perizia cita un «precedente sopralluogo»: possibile incanto precedente non concluso

Difficoltà pratiche

  • Finanziamento elevato: serve una conferma bancaria prima dell'asta
  • Visita da concordare con l'Ufficio esecuzione; immobile abitato
  • Tempi lunghi: asta l'8.04.2027, poi liberazione e rivendita
  • Concorrenza attesa alta per un immobile a lago a Lugano
  • Vincoli Lex Koller per acquirenti esteri

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche e annotazioni non note
  • Possibile ipoteca legale della PPP (art. 712i CC) per contributi condominiali arretrati: da verificare
  • Nessun diritto di prelazione dei comproprietari all'incanto (FUSC; art. 712c CC, art. 51 RFF)

Lavori consigliati

  • Rinfresco finiture interne (cucine, bagni, pitture) rinnovate nel 1998-2002 – stima mia — CHF 80'000
  • Quota (230/1000) del risanamento infiltrazioni nelle parti comuni lato monte – stima mia — CHF 10'000
  • Diagnosi e trattamento dell'umidità sulla parete (foto p. 47) – stima mia — CHF 5'000

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'incanto ed elenco oneri: acconto, doppio turno, servitù, ipoteche
  • Chi abita l'appartamento e con quale titolo; eventuali contratti di locazione
  • Superficie netta, vista lago, ascensore, accesso pedonale
  • Verbali dell'assemblea PPP, fondo di rinnovamento, lavori deliberati, contributi arretrati
  • Licenza edilizia per l'unificazione delle unità 16-17
  • Eventuali incanti precedenti e loro esito

Conclusione: Partecipare solo dopo aver letto condizioni d'incanto ed elenco oneri e aver chiarito occupazione e ipoteche. Offerta massima CHF 1'000'000 (~68% della perizia): oltre questa soglia il margine di rivendita non giustifica i rischi.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:42 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004991, Perizia AOA Stabio, gennaio 2026 (scansione di 60 pagine, testo non estraibile): lette solo le 8 immagini estratte, Perizia p. 5 (§1.4-2.1, mappa), Perizia p. 38 (piano delle zone di Lugano), Perizia pp. 44-49 (foto del sopralluogo del 28.01.2026). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Lugano-Castagnola
 1. Foglio PPP 6801 (7/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 3 composta di: box, al P. autorimessa, come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale Fr. 13'594.56 
 Valore di stima Peritale Fr: 44'537.55 
 2. Foglio PPP 6814 (86/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 16 composta di: atrio, cucina, soggiorno, camera, bagno e balcone al II.P. come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale Fr. 167'018.88 
 Valore di stima Peritale Fr. 547'175.61 
 3. Foglio PPP 6815 (137/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 17 composta di: atrio, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, wc e balcone, al II.P. come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale Fr. 266'064.96 
 Valore di stima Peritale Fr. 871'663.48 
 Valore di stima Ufficiale PPP 6801-6814-6815 Fr. 446'678.40 
 Valore di stima Peritale PPP 6801-6814-6815 Fr. 1'463'376.64

Osservazioni

Le PPP verranno vendute in blocco.
I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere al momento dell’incanto nessun diritto di prelazione (Art. 712c CC e 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.