{"id":"fe57b52d-35d5-4b97-8ea7-d8b35acf5cf5","pubnum":"SB01-0000004991","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-09-30","expiration":"2027-09-30","office_name":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","office_address":"Via Pollini 29, 6850 Mendrisio","office_id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Federico Foscale","auction_date":"2027-04-08","auction_time":"14:45","auction_location":"Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio","objects_text":"In territorio del Comune di Lugano-Castagnola\n 1. Foglio PPP 6801 (7/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335 \n con diritto esclusivo sull’unità n. 3 composta di: box, al P. autorimessa, come al piano di ripartizione. \n Valore di stima Ufficiale Fr. 13'594.56 \n Valore di stima Peritale Fr: 44'537.55 \n 2. Foglio PPP 6814 (86/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335 \n con diritto esclusivo sull’unità n. 16 composta di: atrio, cucina, soggiorno, camera, bagno e balcone al II.P. come al piano di ripartizione. \n Valore di stima Ufficiale Fr. 167'018.88 \n Valore di stima Peritale Fr. 547'175.61 \n 3. Foglio PPP 6815 (137/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335 \n con diritto esclusivo sull’unità n. 17 composta di: atrio, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, wc e balcone, al II.P. come al piano di ripartizione. \n Valore di stima Ufficiale Fr. 266'064.96 \n Valore di stima Peritale Fr. 871'663.48 \n Valore di stima Ufficiale PPP 6801-6814-6815 Fr. 446'678.40 \n Valore di stima Peritale PPP 6801-6814-6815 Fr. 1'463'376.64","objects_html":"

In territorio del Comune di Lugano-Castagnola

1.      Foglio PPP 6801 (7/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335

con diritto esclusivo sull’unità n. 3 composta di: box, al P. autorimessa, come al piano di ripartizione.

Valore di stima Ufficiale                                   Fr.        13'594.56

Valore di stima Peritale                                    Fr:        44'537.55

2.      Foglio PPP 6814 (86/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335

con diritto esclusivo sull’unità n. 16 composta di: atrio, cucina, soggiorno, camera, bagno e balcone al II.P. come al piano di ripartizione.

Valore di stima Ufficiale                                   Fr.      167'018.88

Valore di stima Peritale                                    Fr.      547'175.61

3.      Foglio PPP 6815 (137/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335

con diritto esclusivo sull’unità n. 17 composta di: atrio, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, wc e balcone, al II.P. come al piano di ripartizione.

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Valore di stima Peritale                                    Fr.      871'663.48

Valore di stima Ufficiale PPP 6801-6814-6815    Fr.      446'678.40

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I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.
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1.      Foglio PPP 6801 (7/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335

con diritto esclusivo sull’unità n. 3 composta di: box, al P. autorimessa, come al piano di ripartizione.

Valore di stima Ufficiale                                   Fr.        13'594.56

Valore di stima Peritale                                    Fr:        44'537.55

2.      Foglio PPP 6814 (86/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335

con diritto esclusivo sull’unità n. 16 composta di: atrio, cucina, soggiorno, camera, bagno e balcone al II.P. come al piano di ripartizione.

Valore di stima Ufficiale                                   Fr.      167'018.88

Valore di stima Peritale                                    Fr.      547'175.61

3.      Foglio PPP 6815 (137/1000) comproprietà del fondo base Part. 1335

con diritto esclusivo sull’unità n. 17 composta di: atrio, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, wc e balcone, al II.P. come al piano di ripartizione.

Valore di stima Ufficiale                                   Fr.      266'064.96

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zona è pregiata e l'immobile è in buono stato. Però il prezzo d'ingresso è alto, la stima peritale è vicina al mercato e la concorrenza a Lugano sarà prevedibilmente forte: lo sconto ottenibile è limitato. Mancano inoltre le condizioni d'incanto, l'elenco oneri e i dati su ipoteche e occupazione.","sintesi":"Vendita in blocco di 3 PPP (230/1000 del fondo base 1335) a Lugano-Castagnola: due appartamenti al II piano (unità 16 e 17, unificate) più un box, in uno stabile degli anni '50 trasformato in PPP e in buono stato. Perizia CHF 1'463'377, valore ufficiale 446'678 (FUSC). Zona ricercata, ma prezzo d'ingresso alto e concorrenza attesa: conviene solo con aggiudicazione ≤ CHF 1,0 mio.","tipo_immobile":"2 appartamenti PPP unificati (2½ + 3½ locali secondo il piano di ripartizione) + box in autorimessa, venduti in blocco","stima_perizia":1463377,"valore_ufficiale":446678,"valore_mercato_tuo":1350000,"prezzo_target_max":1000000,"margine_atteso_pct":15,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Non indicata: condizioni d'incanto non disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti garantiti da pegno poziori a quello del creditore procedente. L'importo delle ipoteche non è noto; il termine per insinuare i crediti scade il 20.10.2026 (FUSC).","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: le condizioni d'incanto non sono disponibili. Di regola si versa un acconto all'aggiudicazione (contanti o assegno bancario) e il saldo entro il termine fissato dall'Ufficio esecuzione di Mendrisio. Importo e forma da verificare nelle condizioni.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Condizioni ed elenco oneri non disponibili: non si sa se è previsto un doppio turno (art. 142 LEF) per oneri o locazioni posteriori al pegno. Le tre PPP si vendono solo in blocco (FUSC): non si può offrire sulle singole unità.","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"Secondo la perizia (p. 5) l'appartamento è «ad oggi abitato»; le foto del sopralluogo del 28.01.2026 (pp. 46-49) mostrano arredi e oggetti personali. Non è indicato se ci vive il debitore o un inquilino. Se è il debitore, lo sgombero avviene tramite l'Ufficio esecuzione; se è locato, il contratto passa all'aggiudicatario.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Edificio di metà anni '50, trasformato da residenza privata in PPP con autorimessa. Unità 16 e 17 acquistate nel 1998/2002, unificate e con finiture interne rinnovate. Stabile e appartamento «in buono stato»; nessuna manutenzione dal sopralluogo precedente (perizia p. 5). Nelle foto: parquet, finiture curate ma datate.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio indicato. La perizia (p. 5) segnala probabili infiltrazioni nelle parti comuni lato monte, all'accesso (raccordo dell'impermeabilizzazione); la foto a p. 47 mostra una macchia d'umidità su una parete. Costi non indicati; le spese comuni sono a carico per 230/1000.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Rinfresco finiture interne (cucine, bagni, pitture) rinnovate nel 1998-2002 – stima mia","costo_stimato":80000},{"descrizione":"Quota (230/1000) del risanamento infiltrazioni nelle parti comuni lato monte – stima mia","costo_stimato":10000},{"descrizione":"Diagnosi e trattamento dell'umidità sulla parete (foto p. 47) – stima mia","costo_stimato":5000}],"oneri_servitu":["Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche e annotazioni non note","Possibile ipoteca legale della PPP (art. 712i CC) per contributi condominiali arretrati: da verificare","Nessun diritto di prelazione dei comproprietari all'incanto (FUSC; art. 712c CC, art. 51 RFF)"],"lex_koller":"Non trattata nei documenti. Le persone all'estero (senza domicilio in Svizzera o permesso C) hanno bisogno dell'autorizzazione LAFE. L'aggiudicatario deve chiederla entro 10 giorni (art. 19 OAFE), altrimenti si rifà l'incanto. Per un uso come residenza secondaria valgono i contingenti ticinesi: da verificare.","pro":["Posizione pregiata: Lugano-Castagnola, zona collinare vicino al lago, zona R3a (perizia pp. 5 e 38)","Grande appartamento (2 unità unificate) più box: taglio raro in zona","Stabile e appartamento in buono stato, finiture interne rinnovate (perizia p. 5)","Tre fogli PPP distinti: se le unità vengono ridivise, si possono rivendere separatamente","Nessuna prelazione dei comproprietari all'incanto (FUSC)"],"contro":["Prezzo d'ingresso di ~1,1-1,4 mio: la domanda forte a Lugano riduce lo sconto ottenibile","Edificio degli anni '50; finiture di 25 anni fa da aggiornare","Infiltrazioni nelle parti comuni lato monte (perizia p. 5)","Edificio in pendio, accesso con scale (foto pp. 44-46); presenza di un ascensore non indicata","Un appartamento unificato molto grande ha una cerchia di acquirenti più ristretta"],"punti_critici":["Analisi basata solo sul FUSC e su 8 pagine-immagine della perizia (scansione); condizioni d'incanto ed elenco oneri non disponibili","Importo dei crediti pignoratizi non noto: impossibile valutare l'offerta sufficiente","Appartamento abitato (perizia p. 5), titolo dell'occupante non indicato: possibile sgombero","Unificazione delle unità 16-17: conformità edilizia e consenso della PPP non documentati","La perizia cita un «precedente sopralluogo»: possibile incanto precedente non concluso"],"difficolta":["Finanziamento elevato: serve una conferma bancaria prima dell'asta","Visita da concordare con l'Ufficio esecuzione; immobile abitato","Tempi lunghi: asta l'8.04.2027, poi liberazione e rivendita","Concorrenza attesa alta per un immobile a lago a Lugano","Vincoli Lex Koller per acquirenti esteri"],"da_verificare":["Condizioni d'incanto ed elenco oneri: acconto, doppio turno, servitù, ipoteche","Chi abita l'appartamento e con quale titolo; eventuali contratti di locazione","Superficie netta, vista lago, ascensore, accesso pedonale","Verbali dell'assemblea PPP, fondo di rinnovamento, lavori deliberati, contributi arretrati","Licenza edilizia per l'unificazione delle unità 16-17","Eventuali incanti precedenti e loro esito"],"conclusione":"Partecipare solo dopo aver letto condizioni d'incanto ed elenco oneri e aver chiarito occupazione e ipoteche. Offerta massima CHF 1'000'000 (~68% della perizia): oltre questa soglia il margine di rivendita non giustifica i rischi.","foto_copertina":3,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004991","Perizia AOA Stabio, gennaio 2026 (scansione di 60 pagine, testo non estraibile): lette solo le 8 immagini estratte","Perizia p. 5 (§1.4-2.1, mappa)","Perizia p. 38 (piano delle zone di Lugano)","Perizia pp. 44-49 (foto del sopralluogo del 28.01.2026)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":false,"importo_totale":null,"componenti":[],"calcolo":"Non indicato. La pubblicazione FUSC non parla di acconto o deposito.","quando":"non indicato","come_all_asta":"non indicato","bonifico_anticipato":"non_indicato","bonifico_termine":"non indicato","beneficiario":null,"iban":null,"banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"non indicato","saldo":"non indicato","fonte_doc_id":0,"fonte_pagina":null,"fonte_punto":"non indicato","citazione":"Le PPP verranno vendute in blocco. 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