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Appartamento AG Ufficio esecuzione

Merenschwand Stockwerkeinheit · 2 locali

Siebeneichenstrasse 1, 5634 Merenschwand (AG)

5/10 convenienza
Asta
giovedì 19 novembre 2026 · ore 15:00 (tra 37 giorni)
Refektorium, Schulhaus Kloster, 1. OG, 5630 Muri AG
Stima peritale
CHF 954'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 954'000
Offerta minima
n.d.
Il FUSC non indica un importo minimo. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126 LEF). Trattandosi di pignoramento, l'offerta deve coprire tutti i crediti garantiti da pegno più i costi. L'importo risulterà dall'elenco oneri, consultabile in ufficio dal 23.10 al 02.11.2026.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Il FUSC non prevede né doppio turno né secondo incanto. Il doppio turno (art. 142 LEF) è possibile solo se l'elenco oneri contiene servitù od oneri fondiari successivi ai pegni e un creditore pignoratizio lo chiede. Da verificare nelle condizioni.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato nel FUSC. Potrebbe abitarci la debitrice (rischio di sgombero) oppure un inquilino: in quel caso il contratto passa all'aggiudicatario, che può disdire solo per bisogno urgente proprio (art. 261 CO). Da chiarire con il Betreibungsamt Muri.
Termine insinuazione crediti
gio 8 ott 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004978 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Auflegung der Steigerungsbedingungen nebst Lastenverzeichnis auf dem Betreibungsamt Muri+ vom Freitag 23. Oktober 2026 bis Montag, 02. November 2026 Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004978.

Note: La FUSC non indica né l'acconto né il conto. La citazione riporta solo dove e quando consultare le condizioni. Le condizioni d'asta saranno depositate presso il Betreibungsamt Muri dal 23.10.2026 al 02.11.2026. Lì si troveranno l'importo dell'acconto, i mezzi di pagamento e l'eventuale IBAN. Mancano ancora le condizioni, quindi non preparare né bonifico né assegno.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:15 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Muri, Aarauerstrasse 30, 5630 Muri AG.

Valutazione per l'investitore

Appartamento PPP di 3½ locali al piano superiore, con locali accessori, in Siebeneichenstrasse 1 a Merenschwand AG. La stima ufficiale definitiva è di CHF 954'000. Il bene è facile da rivendere, ma l'esecuzione è per pignoramento: per aggiudicare bisogna coprire tutte le ipoteche, il cui importo non è noto. Mancano superficie, stato e occupazione. Conviene solo con un'aggiudicazione intorno all'80% della stima e dopo aver letto gli atti.

Perché 5/10: Un 3½ locali in PPP nel Freiamt si rivende con facilità e la stima ufficiale è definitiva. Mancano però perizia, condizioni ed elenco oneri: non si conoscono le ipoteche, che fissano il prezzo minimo, né l'occupazione e lo stato. La concorrenza attesa è alta. Il voto è neutro finché non si leggono gli atti.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 954'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 780'000
margine atteso ≈ 13%
Stato immobile
Non indicato: il FUSC non riporta anno di costruzione, superficie, stato di manutenzione né ristrutturazioni. Servono perizia e visita.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicato: nessun documento tecnico disponibile.
Lex Koller / limiti
Si tratta di un'abitazione: chi è considerato persona all'estero ai sensi della LAFE (domicilio estero, o extra UE/AELS senza permesso C) ha bisogno di un'autorizzazione. I cittadini svizzeri e quelli UE/AELS domiciliati in Svizzera possono acquistare liberamente. Di solito le condizioni d'asta chiedono una dichiarazione in merito: da verificare.

Pro

  • Stima ufficiale definitiva di CHF 954'000 (FUSC): riferimento di valore chiaro.
  • Il taglio 3½ locali è molto richiesto e si rivende facilmente.
  • Merenschwand (Freiamt AG) è una zona residenziale con buona domanda, nell'area tra Zugo, Lucerna e Zurigo.
  • Esecuzione per pignoramento: se le ipoteche sono basse, è possibile aggiudicare sotto stima.
  • Lotto unico: si vende l'intera unità PPP, non una quota di comproprietà.

Contro

  • Superficie, anno di costruzione e stato sconosciuti: la stima non è verificabile.
  • Stima alta per un 3½ locali nel Freiamt: lo sconto ottenibile è incerto.
  • Probabile forte concorrenza di acquirenti privati disposti a pagare vicino alla stima.
  • Spese comuni PPP e fondo di rinnovamento sconosciuti.
  • Rivendita entro 1-3 anni penalizzata dall'imposta argoviese sugli utili immobiliari.

Punti critici

  • Analisi basata solo sul FUSC: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non letti.
  • Il prezzo minimo effettivo (totale ipoteche più costi) non è noto prima della consultazione degli atti.
  • Occupazione sconosciuta: rischio che la debitrice resti nell'immobile e serva uno sfratto.
  • Possibili contributi PPP arretrati garantiti da ipoteca legale.
  • Possibile accollo di ipoteche non scadute (art. 135 LEF): serve l'accordo della banca.

Difficoltà pratiche

  • Le visite si fanno solo nelle date fissate dal Betreibungsamt Muri: vanno richieste subito.
  • Tempi stretti: tra la consultazione degli atti (fino al 02.11) e l'asta (19.11.2026) passano circa due settimane e mezzo per ottenere il finanziamento.
  • Non esiste una clausola di finanziamento: acconto all'asta e saldo a breve sono vincolanti.
  • Eventuale sgombero della debitrice o disdetta di un inquilino, con tempi lunghi.

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non disponibile: pegni, servitù e annotazioni non indicati.
  • FUSC: invito a insinuare pegni, oneri fondiari e servitù anteriori al 1912 entro l'08.10.2026, termine già scaduto.
  • Gli importi dei pegni immobiliari, non indicati, determinano il prezzo minimo di aggiudicazione.
  • Possibile ipoteca legale della comunione PPP per contributi arretrati (art. 712i CC): non indicata.
  • Regolamento PPP, quota di valore (millesimi) e fondo di rinnovamento: non indicati.

Lavori consigliati

  • Riserva prudenziale per rinfresco (pittura, pulizia, piccole riparazioni) prima della rivendita, da rivedere dopo la visita — CHF 15'000
  • Eventuali interventi strutturali o impiantistici: non quantificabili senza perizia

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'asta ed elenco oneri (23.10–02.11.2026): ipoteche, servitù, doppio turno, acconto e saldo.
  • Perizia: superficie, anno di costruzione, stato, quota di valore, posto auto o box inclusi.
  • Occupazione attuale ed eventuali contratti di locazione con relativi canoni.
  • Contributi PPP arretrati, fondo di rinnovamento, verbali delle assemblee, lavori già deliberati.
  • Prezzi in CHF/m² di appartamenti comparabili a Merenschwand, per validare la stima.
  • Partecipazione alla visita ufficiale.

Conclusione: Partecipare solo dopo aver letto condizioni d'asta, elenco oneri e perizia e dopo la visita. Offerta massima CHF 780'000, circa l'82% della stima; rinunciare se le ipoteche da coprire superano questa cifra o se l'immobile è occupato senza prospettive di sgombero rapido.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:45 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004978 (Betreibungsamt Muri, asta 19.11.2026). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Betreibungsamt Muri.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

LIG Merenschwand Stockwerkeinheit 619-2, E-GRID: CH509061885425, 3 1/2-Zimmerwohnung Nr. 2 im Obergeschoss, mit Nebenräumen, Siebeneichenstrasse 1, 5634 Merenschwand
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung: CHF 954'000.00
 Die Verwertung wird verlangt infolge: Pfändung

Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri

Auflegung der Steigerungsbedingungen nebst Lastenverzeichnis auf dem Betreibungsamt Muri+ vom Freitag 23. Oktober 2026 bis Montag, 02. November 2026

Condizioni e avvertenze

Es ergeht hiermit an die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten die Aufforderung, binnen der Eingabefrist (08.10.2026) dem unterzeichneten Betreibungsamt Ihre Ansprüche an dem Grundstück, insbesondere auch für Zinsen und Kosten, anzumelden und gleichzeitig auch anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt sei, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch das Grundbuch festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden.
Innert der gleichen Frist sind auch alle Dienstbarkeiten anzumelden, welche vor 1912 unter dem früheren kantonalen Recht begründet und noch nicht im Grundbuch eingetragen worden sind. Soweit sie nicht angemeldet werden, können sie einem gutgläubigen Erwerber des Grundstückes gegenüber nicht mehr geltend gemacht werden, sofern sie nicht nach den Bestimmungen des Zivilgesetzbuches auch ohne Eintragung im Grundbuch dinglich wirksam sind.
Anzumelden sind auch die Rechte am Grundstück als Ganzem.

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.