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Appartamento VD Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Cossonay · 4.5 locali

Cossonay (VD)

5/10 convenienza
Asta
giovedì 28 gennaio 2027 · ore 14:00 (tra 107 giorni)
au bureau de l'office, salle de conférence, 5ème étage, Place Saint-Louis 4, BAC, 1110 Morges.
Stima peritale
CHF 1'160'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 600'000
Offerta minima
n.d.
La FUSC non indica prezzo base né di copertura. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): si aggiudica solo se l'offerta copre spese e crediti poziori al procedente. Procedendo titolari di ipoteche legali privilegiate (primo rango) e creditori pignoranti, la soglia può essere bassa; da confermare nelle condizioni d'asta.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC indica una sola data (28.01.2027, ore 14:00, sede dell'ufficio a Morges) e non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Verificare nelle condizioni d'asta se è previsto un doppio appello per oneri iscritti dopo il pegno procedente.
Chi ci vive
Non indicato
La FUSC non dice nulla su occupanti, contratti o canoni. Il debitore Cyril BEKER è proprietario della quota PPE: plausibile uso proprio, quindi possibile necessità di sfratto a carico dell'aggiudicatario. Da chiarire con l'ufficio e nelle condizioni d'asta.
Termine insinuazione crediti
gio 24 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004951 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004951.

Note: La pubblicazione FUSC riporta solo l'oggetto e le stime: stima fiscale CHF 600'000, stima dell'ufficio CHF 1'160'000. Non dice nulla su acconto, mezzi di pagamento o conto. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Chiedere le condizioni all'Office des poursuites du district de Morges prima dell'asta del 28.01.2027.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:21 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Office des poursuites du district de Morges, Place Saint-Louis 4, 1110 Morges.

Valutazione per l'investitore

Duplex 4.5 locali (1° piano + sottotetto) con terrazza e balcone, quota PPE 343/1000 del fondo Cossonay 5477/12, Grand-Rue 7, borgo di Cossonay (VD), a 20 minuti da Losanna. Stima dell'ufficio 1'160'000, stima fiscale 2021 600'000 (FUSC). Mercato realistico attorno a 1'000'000. Esecuzione promossa da ipoteche legali privilegiate e creditori pignoranti: conviene solo con forte sconto.

Perché 5/10: Oggetto liquido e in zona domandata, ma dossier vuoto (né perizia, né condizioni, né elenco oneri) e stima d'ufficio 1'160'000 sopra il mio valore di mercato: rischio di aggiudicazione senza sconto. Interessante solo con offerta disciplinata sotto 800'000.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'000'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 760'000
margine atteso ≈ 20%
Stato immobile
Non indicato: mancano anno di costruzione, superficie, dotazioni e informazioni su ristrutturazioni. L'ubicazione in Grand-Rue, nel borgo storico di Cossonay, con duplex primo piano/sottotetto, fa supporre uno stabile antico riattato, con possibili vincoli di tutela e costi di manutenzione superiori alla media. Sopralluogo e perizia indispensabili.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicato: nessuna perizia disponibile, quindi nessun dato su risanamenti obbligatori, amianto, riscaldamento o tetto. Trattandosi di PPE, eventuali lavori deliberati dall'assemblea sulle parti comuni graverebbero pro quota (343/1000) sull'aggiudicatario: verificare verbali e fondo di rinnovo.
Lex Koller / limiti
La FUSC non menziona restrizioni. In generale un'abitazione principale non è acquistabile da persone all'estero senza autorizzazione LAFE, di regola esclusa; nessuna limitazione per acquirenti domiciliati in Svizzera. Verificare l'eventuale applicazione della legge sulle abitazioni secondarie al comune di Cossonay.

Pro

  • Taglio 4.5 locali duplex con terrazza e balcone: prodotto molto richiesto e facilmente rivendibile
  • Cossonay, distretto di Morges, ben collegata a Losanna: bacino di domanda solido e stabile
  • Esecuzione promossa da ipoteche legali privilegiate (primo rango): soglia di copertura potenzialmente bassa
  • Asta lontana (28.01.2027): tempo ampio per documenti, visita, finanziamento e strategia d'offerta
  • Divario tra stima fiscale 600'000 e stima ufficio 1'160'000: margine per contestare l'ancoraggio alto

Contro

  • Nessuna perizia, condizione d'asta o elenco oneri disponibile: valutazione basata solo sulla FUSC
  • Stima dell'ufficio 1'160'000 appare sopra il mercato locale: rischio di offerte ancorate troppo in alto
  • Quota PPE in stabile del borgo storico: spese comuni, vincoli edilizi e manutenzione potenzialmente onerosi
  • Ipoteche legali privilegiate segnalano arretrati: possibili sorprese nell'elenco oneri definitivo
  • Occupazione ignota, probabile presenza del debitore: rischio di sfratto lungo e costoso
  • Costi di transazione vodesi elevati e imposta sugli utili immobiliari alta in caso di rivendita rapida

Punti critici

  • Dossier incompleto: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili al momento dell'analisi
  • Superficie, anno di costruzione e stato non indicati: valore stimabile solo per analogia di zona
  • Nessun dato su deposito, doppio turno, secondo incanto e modalità di pagamento del saldo
  • Termine insinuazione crediti 24.09.2026: elenco oneri definitivo solo dopo tale data
  • Nessuna fotografia disponibile: impossibile valutare esposizione, luminosità del sottotetto e posteggi

Difficoltà pratiche

  • Visita: da richiedere all'Office des poursuites di Morges, accesso spesso limitato a una sola data
  • Finanziamento: la banca esige perizia e stima; tempi stretti tra aggiudicazione e saldo
  • Eventuale sfratto del debitore occupante, con tempi e costi a carico dell'aggiudicatario
  • Rapporti con la comunione PPE: assemblee, deliberazioni pendenti e fondo di rinnovo
  • Asta a gennaio 2027: capitale immobilizzato a lungo e rischio di rinvio o revoca dell'incanto

Oneri e servitù

  • Ipoteche legali privilegiate alla base dell'esecuzione (FUSC): probabili imposte o oneri PPE non pagati, importo non indicato
  • Crediti di creditori pignoranti (FUSC), importo e rango non indicati
  • Elenco oneri non disponibile: servitù, usufrutti, diritti di abitazione e annotazioni sconosciuti
  • Regolamento e atto costitutivo PPE (quota 343/1000): diritti d'uso esclusivo e ripartizione spese da verificare

Lavori consigliati

  • Riserva prudenziale per rinnovo interni/impianti e quota su eventuali lavori comuni dello stabile storico, da quantificare dopo visita e perizia

Da verificare prima dell'asta

  • Richiedere all'ufficio perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri appena depositati
  • Superficie ponderata PPE, altezze del sottotetto e conformità del duplex ai piani approvati
  • Importo e rango delle ipoteche legali privilegiate e dei crediti garantiti da pegno
  • Arretrati spese comuni (art. 712i CC), stato del fondo di rinnovo e lavori deliberati
  • Situazione occupativa: contratti di locazione, diritti di abitazione, presenza del debitore
  • Posteggio o cantina inclusi nella quota e servitù gravanti il fondo base 5477/12

Conclusione: Tenere il dossier in osservazione e decidere solo dopo aver letto perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri (dopo il 24.09.2026). Prezzo massimo consigliato 760'000 CHF; oltre 850'000 il margine non copre costi di transazione, ripristino e imposta sugli utili immobiliari.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:59 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004951 – Office des poursuites du district de Morges (unico documento disponibile). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Office des poursuites du district de Morges.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

COMMUNE DE COSSONAY
Grand-Rue 7 
 Parcelle RF no 12-3 , PPE de 343/1'000 de B-F Cossonay 5477/12, avec droit exclusif sur : Premier étage et combles : appartement en duplex de 4.5 pièces avec terrasse et balcon, constituant le lot no 3 des plans, teinté en jaune.
 Estimation fiscale 2021 (19.05.2021) : fr. 600'000.00
Estimation de l'office des poursuites : fr. 1'160'000.00
La réalisation est requise ensuite de poursuites de créanciers au bénéfice d’hypothèques légales privilégiées et de créanciers saisissants.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Pour autant qu'elles ne soient pas constatées par les registres publics, les prétentions non annoncées dans le délai imparti sont exclues de la participation au produit de la vente. De même, les créanciers nantis de titres de gage doivent annoncer leurs créances garanties par nantissement. Référence est par ailleurs faite aux conditions de mise aux enchères. Publication selon les art. 133, 134, 135, 138 LP; art. 29 de l'ORFI du 23 avril 1920.