Castel San Pietro
Castel San Pietro (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 45'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 4'000 |
| Totale | CHF 49'000 ✓ |
Conteggio: Importo fisso di CHF 49'000.00. È la somma delle due voci del riepilogo: CHF 45'000.00 di acconto sul prezzo e CHF 4'000.00 di acconto sulle spese di trapasso. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- I soldi devono essere accreditati sul conto «almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto». Asta giovedì 18.03.2027, quindi accredito entro martedì 16.03.2027.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, a favore dell'ufficio d'esecuzione, vincolata solo alla concessione dell'aggiudicazione. b) Oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF): l'intero acconto di CHF 49'000 si può quindi pagare in contanti. Le condizioni non citano l'assegno bancario.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.
Saldo del prezzo: Il saldo si paga su richiesta specifica dell'ufficio. La richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo indica la differenza «entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte oltre questa soglia va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 49'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Il termine vale per l'accredito, non per l'ordine di bonifico. I festivi possono anticiparlo. Le condizioni non indicano banca, BIC e causale: chiederli all'ufficio. Un deposito in contanti fatto dopo il termine conta come non versato. Nella lettera a) del formulario il beneficiario della promessa bancaria è rimasto segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». È rimasta anche la clausola «[opzionale: …]» sulle banche creditrici. La FUSC non indica l'acconto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:24 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Quota PPP 30612 (683/1000) del fondo 1200 a Castel San Pietro-Gorla: appartamento open space su due livelli (~111 mq abitabili) con ballatoio, balcone, autorimessa, posto auto, locale tecnico e lavanderia. Stabile rurale ristrutturato quasi integralmente nel 2009-2010, termopompa e clima 2018, buono stato (perizia p. 1.5). Stima peritale 314'295, ufficiale 213'089. Interessante solo se aggiudicabile sotto ~215'000.
Perché 6/10: Oggetto sano e liquido (Mendrisiotto, ristrutturato 2009-2010, quota 683/1000 con garage), ma la cartella ipotecaria di 1° grado da CHF 450'000 supera la stima peritale (314'295): rischio concreto che il principio dell'offerta sufficiente impedisca l'aggiudicazione a prezzo scontato. Aggiungi occupazione del debitore e asta lontana (marzo 2027).
Pro
- Quota maggioritaria 683/1000: controllo di fatto della PPP, stabile con sole 2 unità
- Ristrutturazione recente e completa (2009-2010) con termopompa e climatizzazione
- Autorimessa, posto auto esterno, locale tecnico e lavanderia inclusi nella quota
- Zona Mendrisiotto ben servita: Balerna, Chiasso, stazione e autostrada a pochi minuti
- Nessuna servitù né onere fondiario sul fondo base (perizia 2.2)
- Buona esposizione solare e vista sulla vallata (perizia 3.1)
Contro
- Cartella ipotecaria 450'000 superiore alla stima peritale: rischio di mancata aggiudicazione a prezzo interessante
- Immobile presumibilmente occupato dal debitore: costi e tempi di rilascio
- Pareti perimetrali probabilmente non isolate: prestazione energetica mediocre
- Difformità esecutive rispetto ai piani allegati al regolamento PPP (perizia 1.5)
- Pannelli solari previsti in DC mai posati: potenziale non conformità edilizia
- Tipologia open space mansardata con zona notte a soppalco aperto: bacino di acquirenti ristretto
Punti critici
- Stima basata su costo di riproduzione, non su comparabili di mercato: valore 314'295 da considerare ottimistico
- Elenco oneri e condizioni d'asta non disponibili: importo effettivo del credito ipotecario poziore ignoto
- Nessuna certificazione impianti (RaSi) né verifica di funzionamento (perizia 2.5)
- Indagine sostanze nocive non eseguita; copertura assicurativa dell'edificio non nota
- Infiltrazioni dal Velux: possibile danno al manto o alla struttura lignea del tetto
Difficoltà pratiche
- Asta il 18.03.2027: orizzonte lunghissimo, valori e mercato possono cambiare
- Visita solo il 13.10.2026 con iscrizione obbligatoria entro il 09.10.2026 a jan.swiderski@ti.ch
- Eventuale sfratto dell'occupante dopo l'aggiudicazione: tempi e costi
- Finanziamento bancario su quota PPP di nucleo senza certificazioni: perizia bancaria prudente
- Convivenza con il proprietario della PPP 1 (317/1000) per parti comuni e spese
Oneri e servitù
- Cartella ipotecaria 1° grado CHF 450'000 al 10%, portatore Raiffeisen Melano (DG 12581/2016, 4299/2017)
- Nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessuna annotazione sul fondo base (perizia 2.2)
- Pignoramenti sulla quota PPP per ca. CHF 510'000 complessivi (DG 2216/24, 4620/24, 605/25, 3310/25, 8290/25)
- Restrizione della facoltà di disporre CHF 451'638.20 (DG 8694/17.10.2025)
- Menzione: regolamento d'amministrazione e d'uso della PPP (DG 1106/2017)
- Nessun diritto di prelazione dei comproprietari all'incanto (FUSC; art. 712c CC, art. 51 RFF)
Lavori consigliati
- Tinteggio generale e piccoli lavori di sistemazione interna (importo da perizia 4.2) — CHF 15'000
- Riparazione lucernario Velux e verifica manto di copertura/infiltrazioni
- Verifica funzionale impianti (termopompa, clima, elettrico) e ottenimento RaSi, mai consegnato
Da verificare prima dell'asta
- Elenco oneri: importo effettivo del credito garantito dalla cartella di 1° grado
- Condizioni d'asta: acconto, termini di pagamento, doppio turno, assunzione oneri
- Regolamento PPP: riparto spese, fondo rinnovazione, morosità del debitore
- Conformità edilizia: licenza/collaudo delle difformità esecutive e pannelli solari mancanti
- Stato del tetto e origine delle infiltrazioni dal Velux (perizia 1.5)
- Effettiva occupazione dell'immobile e presenza di terzi al sopralluogo
Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: aggiudicarsi al massimo a CHF 215'000, cioè intorno al valore di stima ufficiale, per lasciare margine su una rivendita realistica di ca. 300'000. Prima dell'asta è indispensabile ottenere l'elenco oneri: se il credito ipotecario poziore è vicino ai 450'000 nominali, l'operazione non è fattibile e conviene rinunciare.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:32 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004929 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), Perizia immobiliare Studio d'Architettura arch. Carlo Fibioli, marzo 2026, 45 pagine, Documentazione fotografica e planimetrica allegata alla perizia (8 immagini), Condizioni d'asta: NON disponibili, Elenco oneri: NON disponibile. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 45 pagine · 3968 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 80 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Castel San Pietro (RFD) Foglio PPP 30612 (683/1000) comproprietà del fondo Part. 1200 con diritto esclusivo sull’unità Nr. 2, composta di: primo piano - entrata e scala secondo piano - atrio e scala, bagno, cucina/soggiorno, balcone, ballatoio piano mansardato - soppalco e scala, wc, vuoto Valore di stima Ufficiale: CHF 213'089.17 Valore di stima Peritale: CHF 314'294.75
Visite
Sopralluogo: 13 ottobre 2026 – ore 14.00 Informazioni per il sopralluogo: gli interessati dovranno iscriversi mandando una mail, entro e non oltre il 09 ottobre 2026, a jan.swiderski@ti.ch allegando la copia di un documento d'identità e indicando le seguenti informazioni: cognome, nome, data di nascita e numero di telefono. Gli interessati che non si iscriveranno entro il termine non potranno partecipare alla visita.
Osservazioni
Sopralluogo: 13 ottobre 2026 – ore 14.00 Informazioni per il sopralluogo: gli interessati dovranno iscriversi mandando una mail, entro e non oltre il 09 ottobre 2026, a jan.swiderski@ti.ch allegando la copia di un documento d'identità e indicando le seguenti informazioni: cognome, nome, data di nascita e numero di telefono. Gli interessati che non si iscriveranno entro il termine non potranno partecipare alla visita. I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere al momento dell’incanto nessun diritto di prelazione (art. 712 c CC e art. 51 RFF)
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.