In territorio del Comune di Castel San Pietro (RFD)
Foglio PPP 30612 (683/1000) comproprietà del fondo Part. 1200
con diritto esclusivo sull’unità Nr. 2, composta di:
primo piano - entrata e scala
secondo piano - atrio e scala, bagno, cucina/soggiorno, balcone, ballatoio
piano mansardato - soppalco e scala, wc, vuoto
Valore di stima Ufficiale: CHF 213'089.17
Valore di stima Peritale: CHF 314'294.75
","remarks":"Sopralluogo: 13 ottobre 2026 – ore 14.00\nInformazioni per il sopralluogo: gli interessati dovranno iscriversi mandando una mail, entro e non oltre il 09 ottobre 2026, a jan.swiderski@ti.ch allegando la copia di un documento d'identità e indicando le seguenti informazioni: cognome, nome, data di nascita e numero di telefono.\nGli interessati che non si iscriveranno entro il termine non potranno partecipare alla visita.\nI comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere al momento dell’incanto nessun diritto di prelazione (art. 712 c CC e art. 51 RFF)","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-13","municipality":"Castel San Pietro","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":314294,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 314'294.75","official_value":213089,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 213'089.17","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":"Sopralluogo: 13 ottobre 2026 – ore 14.00 Informazioni per il sopralluogo: gli interessati dovranno iscriversi mandando una mail, entro e non oltre il 09 ottobre 2026, a jan.swiderski@ti.ch allegando la copia di un documento d'identità e indicando le seguenti informazioni: cognome, nome, data di nascita e numero di telefono. Gli interessati che non si iscriveranno entro il termine non potranno partecipare alla visita.","status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-03-18|14:15|interritoriodelcomunedicastelsanpietrorfdfoglioppp3061268310","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Jorge Ferrari","town":"Castel San Pietro","birth":"1980-01-18","death":null}],"amounts":[{"value":213089,"context":"mansardato - soppalco e scala, wc, vuoto Valore di stima Ufficiale: CHF 213'089.17"},{"value":314294,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 213'089.17 Valore di stima Peritale: CHF 314'294.75"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"ecf4d68e-1729-4d2f-a70c-b96790b9055a","creationDate":"2026-08-17T12:55:51.675Z","updateDate":"2026-08-23T22:41:44.641Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004929","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-24T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-24T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Castel San Pietro (RFD)
Foglio PPP 30612 (683/1000) comproprietà del fondo Part. 1200
con diritto esclusivo sull’unità Nr. 2, composta di:
primo piano - entrata e scala
secondo piano - atrio e scala, bagno, cucina/soggiorno, balcone, ballatoio
piano mansardato - soppalco e scala, wc, vuoto
Valore di stima Ufficiale: CHF 213'089.17
Valore di stima Peritale: CHF 314'294.75
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sano e liquido (Mendrisiotto, ristrutturato 2009-2010, quota 683/1000 con garage), ma la cartella ipotecaria di 1° grado da CHF 450'000 supera la stima peritale (314'295): rischio concreto che il principio dell'offerta sufficiente impedisca l'aggiudicazione a prezzo scontato. Aggiungi occupazione del debitore e asta lontana (marzo 2027).","sintesi":"Quota PPP 30612 (683/1000) del fondo 1200 a Castel San Pietro-Gorla: appartamento open space su due livelli (~111 mq abitabili) con ballatoio, balcone, autorimessa, posto auto, locale tecnico e lavanderia. Stabile rurale ristrutturato quasi integralmente nel 2009-2010, termopompa e clima 2018, buono stato (perizia p. 1.5). Stima peritale 314'295, ufficiale 213'089. Interessante solo se aggiudicabile sotto ~215'000.","tipo_immobile":"Quota di proprietà per piani (PPP 30612, 683/1000) – appartamento duplex mansardato in stabile bifamiliare di nucleo, con autorimessa e posto auto esterno","stima_perizia":314294,"valore_ufficiale":213089,"valore_mercato_tuo":300000,"prezzo_target_max":215000,"margine_atteso_pct":20,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base: vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF). Le condizioni d'asta non sono agli atti. Nota critica: la cartella ipotecaria di 1° grado di CHF 450'000 (Raiffeisen Melano, perizia p. 2.2) potrebbe, se il credito effettivo è elevato, fissare di fatto una soglia superiore alla stima.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: condizioni d'asta non disponibili. In Ticino di regola l'ufficio richiede all'aggiudicazione un acconto immediato (assegno bancario/circolare o garanzia bancaria) e il saldo entro il termine fissato dalle condizioni. Da richiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima dell'asta.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto; le condizioni d'asta e l'elenco oneri non sono agli atti. Da verificare: assenza di servitù (perizia p. 2.2) rende poco probabile un doppio appello.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Nessun contratto di locazione (perizia 4.3). Il debitore Jorge Ferrari è domiciliato a Via Monte Generoso 22, cioè nell'immobile: presumibile occupazione diretta, con necessità di rilascio/sfratto dopo l'aggiudicazione. Potenziale locativo indicato: ca. CHF 1'500/mese spese comprese.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Edificio rurale di nucleo ristrutturato pressoché integralmente nel 2009 (solette, tetto, sopraelevazione); termopompa aria-acqua 2010 con pavimento radiante, climatizzazione split 2018. Abitabile e in buono stato (perizia 1.5). Finiture: pavimenti in legno, serramenti pvc doppio vetro, persiane metalliche. Pareti perimetrali probabilmente non isolate.","riparazioni_obbligatorie":"Tracce di probabili infiltrazioni da finestra Velux in copertura (perizia 1.5): verifica e sigillatura necessarie. Il perito prevede tinteggio generale e piccoli lavori interni per CHF 15'000 (perizia 4.2 punto B). Nessun obbligo di risanamento amianto/riscaldamento indicato; indagine sostanze nocive non eseguita (perizia cap. 5).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Tinteggio generale e piccoli lavori di sistemazione interna (importo da perizia 4.2)","costo_stimato":15000},{"descrizione":"Riparazione lucernario Velux e verifica manto di copertura/infiltrazioni","costo_stimato":null},{"descrizione":"Verifica funzionale impianti (termopompa, clima, elettrico) e ottenimento RaSi, mai consegnato","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Cartella ipotecaria 1° grado CHF 450'000 al 10%, portatore Raiffeisen Melano (DG 12581/2016, 4299/2017)","Nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessuna annotazione sul fondo base (perizia 2.2)","Pignoramenti sulla quota PPP per ca. CHF 510'000 complessivi (DG 2216/24, 4620/24, 605/25, 3310/25, 8290/25)","Restrizione della facoltà di disporre CHF 451'638.20 (DG 8694/17.10.2025)","Menzione: regolamento d'amministrazione e d'uso della PPP (DG 1106/2017)","Nessun diritto di prelazione dei comproprietari all'incanto (FUSC; art. 712c CC, art. 51 RFF)"],"lex_koller":"Non trattata nei documenti. Trattandosi di abitazione in comune non turistico, l'acquisto da parte di persona all'estero non domiciliata in Svizzera è di regola precluso (LAFE); acquirenti CH/UE domiciliati non hanno restrizioni. Da confermare con l'ufficio.","pro":["Quota maggioritaria 683/1000: controllo di fatto della PPP, stabile con sole 2 unità","Ristrutturazione recente e completa (2009-2010) con termopompa e climatizzazione","Autorimessa, posto auto esterno, locale tecnico e lavanderia inclusi nella quota","Zona Mendrisiotto ben servita: Balerna, Chiasso, stazione e autostrada a pochi minuti","Nessuna servitù né onere fondiario sul fondo base (perizia 2.2)","Buona esposizione solare e vista sulla vallata (perizia 3.1)"],"contro":["Cartella ipotecaria 450'000 superiore alla stima peritale: rischio di mancata aggiudicazione a prezzo interessante","Immobile presumibilmente occupato dal debitore: costi e tempi di rilascio","Pareti perimetrali probabilmente non isolate: prestazione energetica mediocre","Difformità esecutive rispetto ai piani allegati al regolamento PPP (perizia 1.5)","Pannelli solari previsti in DC mai posati: potenziale non conformità edilizia","Tipologia open space mansardata con zona notte a soppalco aperto: bacino di acquirenti ristretto"],"punti_critici":["Stima basata su costo di riproduzione, non su comparabili di mercato: valore 314'295 da considerare ottimistico","Elenco oneri e condizioni d'asta non disponibili: importo effettivo del credito ipotecario poziore ignoto","Nessuna certificazione impianti (RaSi) né verifica di funzionamento (perizia 2.5)","Indagine sostanze nocive non eseguita; copertura assicurativa dell'edificio non nota","Infiltrazioni dal Velux: possibile danno al manto o alla struttura lignea del tetto"],"difficolta":["Asta il 18.03.2027: orizzonte lunghissimo, valori e mercato possono cambiare","Visita solo il 13.10.2026 con iscrizione obbligatoria entro il 09.10.2026 a jan.swiderski@ti.ch","Eventuale sfratto dell'occupante dopo l'aggiudicazione: tempi e costi","Finanziamento bancario su quota PPP di nucleo senza certificazioni: perizia bancaria prudente","Convivenza con il proprietario della PPP 1 (317/1000) per parti comuni e spese"],"da_verificare":["Elenco oneri: importo effettivo del credito garantito dalla cartella di 1° grado","Condizioni d'asta: acconto, termini di pagamento, doppio turno, assunzione oneri","Regolamento PPP: riparto spese, fondo rinnovazione, morosità del debitore","Conformità edilizia: licenza/collaudo delle difformità esecutive e pannelli solari mancanti","Stato del tetto e origine delle infiltrazioni dal Velux (perizia 1.5)","Effettiva occupazione dell'immobile e presenza di terzi al sopralluogo"],"conclusione":"Partecipare solo con disciplina di prezzo: aggiudicarsi al massimo a CHF 215'000, cioè intorno al valore di stima ufficiale, per lasciare margine su una rivendita realistica di ca. 300'000. Prima dell'asta è indispensabile ottenere l'elenco oneri: se il credito ipotecario poziore è vicino ai 450'000 nominali, l'operazione non è fattibile e conviene rinunciare.","foto_copertina":6,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004929 (Ufficio esecuzione di Mendrisio)","Perizia immobiliare Studio d'Architettura arch. Carlo Fibioli, marzo 2026, 45 pagine","Documentazione fotografica e planimetrica allegata alla perizia (8 immagini)","Condizioni d'asta: NON disponibili","Elenco oneri: NON disponibile"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":49000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":45000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":4000}],"calcolo":"Importo fisso di CHF 49'000.00. È la somma delle due voci del riepilogo: CHF 45'000.00 di acconto sul prezzo e CHF 4'000.00 di acconto sulle spese di trapasso. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, a favore dell'ufficio d'esecuzione, vincolata solo alla concessione dell'aggiudicazione. b) Oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF): l'intero acconto di CHF 49'000 si può quindi pagare in contanti. Le condizioni non citano l'assegno bancario.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"I soldi devono essere accreditati sul conto «almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto». Asta giovedì 18.03.2027, quindi accredito entro martedì 16.03.2027.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.","saldo":"Il saldo si paga su richiesta specifica dell'ufficio. La richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo indica la differenza «entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte oltre questa soglia va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro).","fonte_doc_id":1165,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 49'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il termine vale per l'accredito, non per l'ordine di bonifico. I festivi possono anticiparlo. Le condizioni non indicano banca, BIC e causale: chiederli all'ufficio. Un deposito in contanti fatto dopo il termine conta come non versato. Nella lettera a) del formulario il beneficiario della promessa bancaria è rimasto segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». È rimasta anche la clausola «[opzionale: …]» sulle banche creditrici. 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