Lugano-Pregassona
Lugano-Pregassona (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 261'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 20'000 |
| Totale | CHF 281'000 ✓ |
Conteggio: CHF 261'000 di acconto sul prezzo di delibera più CHF 20'000 di acconto sulle spese di trapasso fanno CHF 281'000. È la somma indicata nel riassunto del punto 14. Il formulario non spiega come è stato calcolato l'acconto sul prezzo.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Lugano
- IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 04.03.2027, quindi l'accredito deve avvenire entro martedì 02.03.2027.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare prima presso l'ufficio d'esecuzione.
Come: Ci sono due modi. Il primo è una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell'ufficio d'esecuzione, di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, condizionata solo all'aggiudicazione. Il secondo sono contanti fino a CHF 100'000, con il resto (CHF 181'000) coperto da una promessa di pagamento bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 08.03.2027.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Secondo il riassunto, la differenza va pagata entro 30 giorni dalla richiesta, con il 5% d'interesse. La parte oltre CHF 100'000 deve passare da un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro (LRD).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta part. 40, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 281'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Condizioni d'asta: Condizioni asta part. 40 (originale) · Condizioni asta part. 424 (originale)
Note: L'IBAN è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio. Verificare con l'ufficio prima del bonifico. La causale non è indicata. Nel formulario restano segnaposto non compilati ("[ufficio d’esecuzione]", "[opzionale: ...]"). L'accredito deve arrivare entro il 02.03.2027 e i festivi possono anticipare il termine. La part. 424 ha condizioni separate, con acconto di CHF 45'000 e lo stesso IBAN.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:23 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Doppio lotto dello stesso debitore: a Lugano-Pregassona (part. 40) casa storica in zona nucleo con 3 appartamenti su tre livelli, autorimessa interrata, giardino e vista lago (perizia CHF 1'800'180); a Capriasca-Corticiasca (part. 424) due edifici e 704 mq di terreno (perizia CHF 281'331). Oggetto appetibile ma opaco: perizie illeggibili, nessuna condizione d'asta, stabile abitato.
Perché 6/10: Asset di qualità in mercato liquido (Lugano, vista lago, 3 unità) con divario enorme fra stima ufficiale e peritale, ma dossier cieco: perizie scansionate illeggibili, condizioni/oneri non pubblicati, immobile abitato, zona nucleo storico vincolante e concorrenza attesa alta nel Luganese. Potenziale buono, rischio informativo elevato.
Pro
- Posizione di pregio: nucleo Pregassona, esposizione sud-ovest, vista lago e città (perizia p. 6)
- Tre appartamenti indipendenti su tre livelli: reddito locativo o vendita frazionata previa costituzione PPP
- Autorimessa interrata con doppio accesso, lavanderia e locale tecnico comuni
- Giardino pianeggiante su due lati, confinante con parco pubblico
- Divario molto ampio fra stima ufficiale (734'952) e peritale (2'081'510): margine negoziale potenziale
- Oltre 17 mesi fino all'asta: tempo abbondante per due diligence e finanziamento
Contro
- Entrambe le perizie sono scansioni non leggibili: superfici, redditi e criteri di stima ignoti
- Immobile abitato, con probabile necessità di sfratto e accesso interno non documentato
- Zona nucleo storico: costi e tempi di ristrutturazione più alti, vincoli architettonici
- Nessun potenziale edificatorio: 62.8% della particella in area di esclusione delle costruzioni
- Part. 424 a Corticiasca (Val Colla): mercato illiquido, rivendita lenta
- Ticket complessivo elevato (oltre 1 milione): pochi acquirenti, ma concorrenza qualificata nel Luganese
Punti critici
- Nessun documento ufficiale disponibile oltre alla FUSC: condizioni d'asta, elenco oneri e perizie leggibili mancanti
- Non è chiaro se le due particelle siano incantate separatamente o in blocco
- Interni dei tre appartamenti mai documentati: rischio di costi di ripristino sottostimati
- Assenza di dati su locazioni e canoni: impossibile valutare il rendimento attuale
- Termine insinuazione crediti 08.09.2026: quadro dei crediti garantiti ancora aperto
- Distanza fra stima ufficiale e peritale (rapporto 1:3) da spiegare con la perizia integrale
Difficoltà pratiche
- Visita interna difficile: stabile occupato, verosimile accesso solo alle date fissate dall'ufficio
- Eventuale sfratto degli occupanti dopo l'aggiudicazione: tempi e costi a carico dell'acquirente
- Finanziamento di oltre un milione da preparare con anticipo, incluse garanzie all'incanto
- Asta a Mendrisio per immobili a Lugano e Capriasca: due comuni, due mercati, due perizie
- Interventi in nucleo storico soggetti a permessi comunali, con tempi lunghi
- Vendita frazionata delle 3 unità richiede costituzione di PPP e frazionamento catastale
Oneri e servitù
- Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche legali e annotazioni sconosciute
- Part. 40 in zona nucleo storico (656 mq, 99.2%): vincoli su interventi e facciate
- Area con esclusione delle costruzioni su 415 mq (62.8%) della part. 40: nessun potenziale edificatorio aggiuntivo
- Vincolo attrezzature di interesse pubblico a favore del Comune su 5 mq (part. 40)
- Part. 424 con superficie 'acque': possibile spazio riservato ai corsi d'acqua e divieto di edificazione
- Accessi pedonale e veicolare da via Rolino/giardino: verificare se su servitù di passo altrui
Lavori consigliati
- Rifacimento intonaco/tinteggio facciate e sostituzione serramenti in legno degradati (part. 40) — CHF 120'000
- Ammodernamento interni dei 3 appartamenti (cucine, bagni, pavimenti), stima prudenziale non verificabile — CHF 150'000
- Revisione tetto, impianti termici/elettrici e diagnosi amianto — CHF 40'000
- Sistemazioni esterne: pergola, scala esterna, muri di sostegno e giardino — CHF 25'000
- Interventi su part. 424 Corticiasca (stato ignoto, accantonamento cautelativo) — CHF 60'000
Da verificare prima dell'asta
- Ritirare condizioni d'asta ed elenco oneri all'Ufficio esecuzione di Mendrisio appena depositati
- Ottenere copia leggibile/cartacea di entrambe le perizie: superfici SUL, redditi e valore per unità
- Chiarire lotti separati o in blocco, doppio appello ex art. 142 LEF e importo di copertura
- Situazione locativa: contratti, canoni, depositi e presenza della debitrice nell'immobile
- Estratto RF aggiornato: servitù, diritti di abitazione/usufrutto, ipoteche legali comunali
- Amianto, stato tetto e impianti, oltre a vincoli edilizi del nucleo e sull'area 'acque' a Corticiasca
Conclusione: Vale la pena seguire il dossier, ma solo dopo aver letto perizie integrali, condizioni e elenco oneri: c'è tempo fino a marzo 2027. Offerta massima consigliata circa CHF 1'250'000 per il totale (indicativamente 1'080'000 per la part. 40 e 170'000 per la part. 424); oltre, il margine si azzera contro i rischi di occupazione e ristrutturazione.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:23 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004924 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), asta 04.03.2027, Perizia part. 40 Lugano-Pregassona, 72 pagine: PDF scansionato non estraibile, lette solo le immagini, Perizia part. 424 Capriasca-Corticiasca, 42 pagine: PDF scansionato non estraibile, nessun contenuto leggibile, Immagine perizia p. 6: descrizione dell'oggetto (3 appartamenti, autorimessa, giardino, vista lago), Immagini perizia p. 32 e 34: estratto piano regolatore/piano zone Lugano-Pregassona con destinazioni e vincoli, Immagini perizia p. 55-59: foto esterne, autorimessa, facciata e giardino (sopralluogo 18.12.2025). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia Part. 40 Lugano-Pregassona 72 pagine · 43701 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Perizia Perizia Part. 424 RFD Capriasca-Corticiasca 42 pagine · 29270 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Condizioni d'asta Condizioni asta part. 40 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta part. 424 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri part. 40 5 pagine · 85 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri part. 424 4 pagine · 77 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
1. In territorio del Comune di Lugano-Pregassona (RFD) Part. 40 Ubicazione Orlino A mq 241 Edificio NE mq 420 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus) Valore di stima Ufficiale: CHF 592'625.00 Valore di stima Peritale: CHF 1'800'179.70 2. In territorio del Comune di Capriasca-Corticiasca (RFD) Part. 424 Ubicazione Corticiasca A mq 61 Edificio B mq 52 Edificio NE mq 704 Superficie non edificata (humus, acque) Valore di stima Ufficiale: CHF 142'327.00 Valore di stima Peritale: CHF 281'331.00
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.