1. In territorio del Comune di Lugano-Pregassona (RFD)
Part. 40
Ubicazione Orlino
A mq 241 Edificio
NE mq 420 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Valore di stima Ufficiale: CHF 592'625.00
Valore di stima Peritale: CHF 1'800'179.70
2. In territorio del Comune di Capriasca-Corticiasca (RFD)
Part. 424
Ubicazione Corticiasca
A mq 61 Edificio
B mq 52 Edificio
NE mq 704 Superficie non edificata (humus, acque)
Valore di stima Ufficiale: CHF 142'327.00
Valore di stima Peritale: CHF 281'331.00
","remarks":null,"legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-08","municipality":"Lugano-Pregassona","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":1800179,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 1'800'179.70","official_value":592625,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 592'625.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-03-04|14:45|1interritoriodelcomunediluganopregassonarfdpart40ubicazioneo","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Monica Cattaneo","town":"Pregassona","birth":"1966-02-03","death":null}],"amounts":[{"value":592625,"context":"non edificata (rivestimento duro, humus) Valore di stima Ufficiale: CHF 592'625.00"},{"value":1800179,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 592'625.00 Valore di stima Peritale: CHF 1'800'179.70"},{"value":142327,"context":"4 Superficie non edificata (humus, acque) Valore di stima Ufficiale: CHF 142'327.00"},{"value":281331,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 142'327.00 Valore di stima Peritale: CHF 281'331.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"09dce103-b0af-4437-b634-af3a6bc0ab90","creationDate":"2026-08-13T11:35:40.074Z","updateDate":"2026-08-18T22:46:33.765Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004924","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-19T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-19T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).1. In territorio del Comune di Lugano-Pregassona (RFD)
Part. 40
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A mq 241 Edificio
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di qualità in mercato liquido (Lugano, vista lago, 3 unità) con divario enorme fra stima ufficiale e peritale, ma dossier cieco: perizie scansionate illeggibili, condizioni/oneri non pubblicati, immobile abitato, zona nucleo storico vincolante e concorrenza attesa alta nel Luganese. Potenziale buono, rischio informativo elevato.","sintesi":"Doppio lotto dello stesso debitore: a Lugano-Pregassona (part. 40) casa storica in zona nucleo con 3 appartamenti su tre livelli, autorimessa interrata, giardino e vista lago (perizia CHF 1'800'180); a Capriasca-Corticiasca (part. 424) due edifici e 704 mq di terreno (perizia CHF 281'331). Oggetto appetibile ma opaco: perizie illeggibili, nessuna condizione d'asta, stabile abitato.","tipo_immobile":"Casa plurifamiliare storica con 3 appartamenti, autorimessa interrata, lavanderia e giardino in zona nucleo (Lugano-Pregassona, part. 40) + due edifici con 704 mq di terreno a Capriasca-Corticiasca (part. 424)","stima_perizia":2081510,"valore_ufficiale":734952,"valore_mercato_tuo":1800000,"prezzo_target_max":1250000,"margine_atteso_pct":25,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base o di copertura nella FUSC; le condizioni d'asta non sono disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti garantiti da pegno poziori al procedente. Importo determinabile solo dall'elenco oneri, da consultare in ufficio.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: la FUSC non riporta acconto, forma di garanzia né termine di saldo, e le condizioni d'asta non sono ancora depositate. Da richiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio (Via Pollini 29) appena pubblicate, per conoscere garanzia richiesta all'aggiudicazione (assegno/bonifico/garanzia bancaria) e termine di pagamento del saldo.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"La FUSC non menziona doppio appello (art. 142 LEF) né secondo incanto. Con due particelle in comuni diversi va chiarito se saranno incantate separatamente o in blocco: la pubblicazione non lo precisa e la differenza incide molto sulla strategia di offerta.","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"Nessun dato su contratti di locazione. Le foto (p. 55-59) mostrano stabile chiaramente abitato: auto in autorimessa, bucato steso, arredi esterni. Il perito scrive \"per quanto visibile\" sugli appartamenti, segno di accesso limitato: verosimile presenza della debitrice e/o di terzi in una o più unità.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Edificio storico ristrutturato a metà anni Novanta, tre livelli, murature portanti in pietra di forte spessore, accesso alle unità da scala esterna e ballatoi (perizia p. 6). Dalle foto: intonaco fessurato sotto le finestre, serramenti in legno degradati, pergola ammalorata. Sopralluogo 18.12.2025, perizia 12.01.2026. Stato part. 424 non leggibile.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun intervento obbligatorio indicato: perizie illeggibili e nessuna condizione d'asta disponibile. Dalle foto emergono degradi di facciata e serramenti, non quantificati. Da verificare amianto (ristrutturazione anni '90), stato tetto, riscaldamento e impianti, oltre a eventuali prescrizioni comunali per interventi in zona nucleo storico.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Rifacimento intonaco/tinteggio facciate e sostituzione serramenti in legno degradati (part. 40)","costo_stimato":120000},{"descrizione":"Ammodernamento interni dei 3 appartamenti (cucine, bagni, pavimenti), stima prudenziale non verificabile","costo_stimato":150000},{"descrizione":"Revisione tetto, impianti termici/elettrici e diagnosi amianto","costo_stimato":40000},{"descrizione":"Sistemazioni esterne: pergola, scala esterna, muri di sostegno e giardino","costo_stimato":25000},{"descrizione":"Interventi su part. 424 Corticiasca (stato ignoto, accantonamento cautelativo)","costo_stimato":60000}],"oneri_servitu":["Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche legali e annotazioni sconosciute","Part. 40 in zona nucleo storico (656 mq, 99.2%): vincoli su interventi e facciate","Area con esclusione delle costruzioni su 415 mq (62.8%) della part. 40: nessun potenziale edificatorio aggiuntivo","Vincolo attrezzature di interesse pubblico a favore del Comune su 5 mq (part. 40)","Part. 424 con superficie 'acque': possibile spazio riservato ai corsi d'acqua e divieto di edificazione","Accessi pedonale e veicolare da via Rolino/giardino: verificare se su servitù di passo altrui"],"lex_koller":"Non indicato nei documenti. Trattandosi di abitazioni, l'acquisto da parte di persone all'estero senza domicilio in Svizzera è di regola escluso senza autorizzazione (LAFE). Per Capriasca-Corticiasca va verificata l'applicabilità della normativa sulle abitazioni secondarie (Lex Weber). Confermare con l'Ufficio esecuzione prima di offrire.","pro":["Posizione di pregio: nucleo Pregassona, esposizione sud-ovest, vista lago e città (perizia p. 6)","Tre appartamenti indipendenti su tre livelli: reddito locativo o vendita frazionata previa costituzione PPP","Autorimessa interrata con doppio accesso, lavanderia e locale tecnico comuni","Giardino pianeggiante su due lati, confinante con parco pubblico","Divario molto ampio fra stima ufficiale (734'952) e peritale (2'081'510): margine negoziale potenziale","Oltre 17 mesi fino all'asta: tempo abbondante per due diligence e finanziamento"],"contro":["Entrambe le perizie sono scansioni non leggibili: superfici, redditi e criteri di stima ignoti","Immobile abitato, con probabile necessità di sfratto e accesso interno non documentato","Zona nucleo storico: costi e tempi di ristrutturazione più alti, vincoli architettonici","Nessun potenziale edificatorio: 62.8% della particella in area di esclusione delle costruzioni","Part. 424 a Corticiasca (Val Colla): mercato illiquido, rivendita lenta","Ticket complessivo elevato (oltre 1 milione): pochi acquirenti, ma concorrenza qualificata nel Luganese"],"punti_critici":["Nessun documento ufficiale disponibile oltre alla FUSC: condizioni d'asta, elenco oneri e perizie leggibili mancanti","Non è chiaro se le due particelle siano incantate separatamente o in blocco","Interni dei tre appartamenti mai documentati: rischio di costi di ripristino sottostimati","Assenza di dati su locazioni e canoni: impossibile valutare il rendimento attuale","Termine insinuazione crediti 08.09.2026: quadro dei crediti garantiti ancora aperto","Distanza fra stima ufficiale e peritale (rapporto 1:3) da spiegare con la perizia integrale"],"difficolta":["Visita interna difficile: stabile occupato, verosimile accesso solo alle date fissate dall'ufficio","Eventuale sfratto degli occupanti dopo l'aggiudicazione: tempi e costi a carico dell'acquirente","Finanziamento di oltre un milione da preparare con anticipo, incluse garanzie all'incanto","Asta a Mendrisio per immobili a Lugano e Capriasca: due comuni, due mercati, due perizie","Interventi in nucleo storico soggetti a permessi comunali, con tempi lunghi","Vendita frazionata delle 3 unità richiede costituzione di PPP e frazionamento catastale"],"da_verificare":["Ritirare condizioni d'asta ed elenco oneri all'Ufficio esecuzione di Mendrisio appena depositati","Ottenere copia leggibile/cartacea di entrambe le perizie: superfici SUL, redditi e valore per unità","Chiarire lotti separati o in blocco, doppio appello ex art. 142 LEF e importo di copertura","Situazione locativa: contratti, canoni, depositi e presenza della debitrice nell'immobile","Estratto RF aggiornato: servitù, diritti di abitazione/usufrutto, ipoteche legali comunali","Amianto, stato tetto e impianti, oltre a vincoli edilizi del nucleo e sull'area 'acque' a Corticiasca"],"conclusione":"Vale la pena seguire il dossier, ma solo dopo aver letto perizie integrali, condizioni e elenco oneri: c'è tempo fino a marzo 2027. Offerta massima consigliata circa CHF 1'250'000 per il totale (indicativamente 1'080'000 per la part. 40 e 170'000 per la part. 424); oltre, il margine si azzera contro i rischi di occupazione e ristrutturazione.","foto_copertina":4,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004924 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), asta 04.03.2027","Perizia part. 40 Lugano-Pregassona, 72 pagine: PDF scansionato non estraibile, lette solo le immagini","Perizia part. 424 Capriasca-Corticiasca, 42 pagine: PDF scansionato non estraibile, nessun contenuto leggibile","Immagine perizia p. 6: descrizione dell'oggetto (3 appartamenti, autorimessa, giardino, vista lago)","Immagini perizia p. 32 e 34: estratto piano regolatore/piano zone Lugano-Pregassona con destinazioni e vincoli","Immagini perizia p. 55-59: foto esterne, autorimessa, facciata e giardino (sopralluogo 18.12.2025)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":281000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":261000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":20000}],"calcolo":"CHF 261'000 di acconto sul prezzo di delibera più CHF 20'000 di acconto sulle spese di trapasso fanno CHF 281'000. È la somma indicata nel riassunto del punto 14. Il formulario non spiega come è stato calcolato l'acconto sul prezzo.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare prima presso l'ufficio d'esecuzione.","come_all_asta":"Ci sono due modi. Il primo è una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell'ufficio d'esecuzione, di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, condizionata solo all'aggiudicazione. Il secondo sono contanti fino a CHF 100'000, con il resto (CHF 181'000) coperto da una promessa di pagamento bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 04.03.2027, quindi l'accredito deve avvenire entro martedì 02.03.2027.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 08.03.2027.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Secondo il riassunto, la differenza va pagata entro 30 giorni dalla richiesta, con il 5% d'interesse. La parte oltre CHF 100'000 deve passare da un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro (LRD).","fonte_doc_id":1156,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 281'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"L'IBAN è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio. Verificare con l'ufficio prima del bonifico. La causale non è indicata. Nel formulario restano segnaposto non compilati (\"[ufficio d’esecuzione]\", \"[opzionale: ...]\"). L'accredito deve arrivare entro il 02.03.2027 e i festivi possono anticipare il termine. La part. 424 ha condizioni separate, con acconto di CHF 45'000 e lo stesso IBAN.","affidabilita":"media"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":281000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2027-03-04"},"documento_id":1156,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:23:55+00:00"}}