Vacallo
Vacallo (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 106'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 9'000 |
| Totale | CHF 115'000 ✓ |
Conteggio: Importo fisso di CHF 115'000 indicato al punto 14. Corrisponde alla somma delle due voci del riepilogo: 106'000 + 9'000 = 115'000. Le condizioni non spiegano come sono state calcolate le due voci. La stima peritale è di CHF 740'000.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (04.03.2027). Quindi entro martedì 02.03.2027. In alternativa si possono depositare in anticipo all'ufficio fino a CHF 100'000 in contanti.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare prima presso l'ufficio (vedi bonifico).
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000. Dato che l'acconto è di 115'000, servono al massimo 100'000 in contanti e il resto (almeno 15'000) con promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è citato.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato è infruttifero. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.
Saldo del prezzo: Il saldo si paga su richiesta specifica dell'ufficio. La richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. La somma prorogata porta un interesse del 5%. La parte oltre CHF 100'000 (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata (fideiussioni o deposito di titoli).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 115'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Il FUSC indica la Part. 41, le condizioni la Part. 620 (stessa stima): verificare con l'ufficio. Nella promessa bancaria il formulario ha il segnaposto "[ufficio d’esecuzione]" non compilato: il beneficiario è presumibilmente l'Ufficio d’esecuzione di Mendrisio, da confermare con l'ufficio. Causale, banca e BIC non indicati. I contanti depositati dopo il termine non valgono come acconto. I festivi possono anticipare il termine del 02.03.2027.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:23 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Casa unifamiliare del 1919 riattata nel 1998 a Vacallo, fondo 442 mq (100 edificati), tre piani più giardino. Perizia Coduri aggiornata al 19.11.2025: CHF 740'000; stima ufficiale 264'020 (FUSC). Difetti pesanti: muro di sostegno in movimento (costo non conteggiato nella stima), umidità ascensionale, parapetti fuori norma. Conviene solo con aggiudicazione ben sotto 400'000.
Perché 5/10: Casa unifamiliare in zona liquida (Mendrisiotto) e forte divario tra stima ufficiale e peritale, ma difetti strutturali non quantificati (muro di sostegno), umidità, e cartelle ipotecarie per 600'000 che con il principio dell'offerta sufficiente possono impedire l'aggiudicazione a prezzo basso. Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili.
Pro
- Divario molto ampio tra stima ufficiale (264'020) e peritale (740'000): spazio per aggiudicarsi sotto valore
- Casa unifamiliare indipendente con giardino: taglio liquido nel Mendrisiotto
- Posizione centrale, esposta a sud-est, autostrada e centri commerciali a 5 minuti, scuole in comune
- Caldaia a gas nuova (2024) e certificazione RaSi 2014
- Diritto di abitazione estinto per decesso dei beneficiari: cancellabile a RF
- Fondo di 442 mq con edificio di soli 100 mq: buona quota di terreno
Contro
- Muro di sostegno in movimento: costo di messa in sicurezza ignoto e non dedotto dalla stima
- Umidità ascensionale in peggioramento in cantina e pareti esterne del PT
- Immobile del 1919 con tetto non isolato e impianti/allestimenti a fine ciclo di vita
- Accesso dalla strada cantonale, posteggi insufficienti (1 solo posto auto)
- Vicinanza a rifugio pubblico per richiedenti asilo: deprezzamento mantenuto dal perito
- Perizia base 2015 con solo aggiornamento cartaceo 2025: dati tecnici datati
Punti critici
- FUSC indica part. 41 RFD Vacallo, la perizia part. 620: superficie coincidente (442 mq) ma la discrepanza va chiarita
- Cartelle ipotecarie per 600'000: con il principio di copertura l'asta può non aggiudicare a prezzo basso
- Il perito non chiarisce se i 740'000 siano al netto o al lordo del vecchio decurto di 100'000 per il diritto di abitazione
- Il metodo del valore reale sovrastima gli edifici vetusti: mercato reale verosimilmente sotto i 650'000
- Il deprezzamento per il centro asilanti può variare al momento della vendita (perizia p. 11)
- Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili: quadro giuridico incompleto
Difficoltà pratiche
- Asta lontana (04.03.2027): capitale immobilizzato e possibili variazioni di mercato
- Visita interna difficile: immobile verosimilmente occupato dal debitore, eventuale sgombero a carico dell'acquirente
- Finanziamento bancario complesso su immobile con difetto strutturale non quantificato
- Necessità di perizia tecnica sul muro prima dell'asta, con accesso al fondo da concordare
- Insinuazione crediti chiusa l'08.09.2026: elenco oneri disponibile solo in seguito
- Mercato di confine (Chiasso/Vacallo) con domanda selettiva sulle case vetuste
Oneri e servitù
- Diritto di abitazione vita natural durante (DG 4348/01.06.2004) a favore di Carlo e Margherita Auguadri: estinto per decesso, ma ancora iscritto a RF; il perito consiglia la cancellazione
- Cartelle ipotecarie di 1°, 2° e 3° grado per CHF 600'000 (perizia p. 5)
- Riserva di sfruttamento di 152 mq non realizzabile (perizia p. 6)
- Elenco oneri non disponibile: altre servitù, oneri e annotazioni non verificabili
Lavori consigliati
- Perizia strutturale e messa in sicurezza/ricostruzione del muro di sostegno (costo non indicato dal perito, stima prudenziale) — CHF 60'000
- Risanamento umidità ascensionale: barriera chimica, drenaggio perimetrale, intonaci deumidificanti — CHF 40'000
- Adeguamento altezza parapetti esterni alle norme di sicurezza (minor valore indicato: 8'000) — CHF 15'000
- Nuova certificazione RaSi impianto elettrico e adeguamenti — CHF 5'000
- Rinfrescata cucina/bagni e finiture 1998 a fine ciclo, per rivendita — CHF 60'000
- Isolamento tetto a falde (attualmente non isolato) e sistemazione giardino — CHF 40'000
Da verificare prima dell'asta
- Identità della particella (41 vs 620 RFD Vacallo) ed estratto RF aggiornato
- Condizioni d'asta: acconto, forma di pagamento, termini, doppio turno, clausola LAFE
- Elenco oneri: crediti garantiti da pegno, grado del creditore procedente, soglia di copertura
- Perizia strutturale sul muro di contenimento e preventivo di messa in sicurezza
- Stato di occupazione e assenza di contratti di locazione
- Radon, amianto e assicurazione stabile (valore assicurativo 550'000 giudicato insufficiente)
Conclusione: Partecipare solo con perizia sul muro in mano e non oltre CHF 360'000 (limite estremo 400'000 se il muro risulta sano): sopra tale soglia il margine si azzera considerando 200'000+ di lavori. Se l'elenco oneri conferma la necessità di coprire i 600'000 di cartelle, rinunciare.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:24 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004923 (asta 04.03.2027, Mendrisio), Perizia Alessandro Coduri del 29.02.2016, 21 pagine (valore venale 690'000 al 09.2015), Aggiornamento perizia del 19.11.2025, 11 pagine (valore 740'000), Documentazione fotografica allegata alla perizia (8 foto), NON disponibili: condizioni d'asta ed elenco oneri. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Aggiornamento perizia 11 pagine · 2196 KB · scarica · originale
- Perizia Perizia 21 pagine · 1378 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 84 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Vacallo (RFD) Part. 41 Ubicazione Vacallo A mq 100 Edificio NE mq 342 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus) Valore di stima Ufficiale: CHF 264'020.00 Valore di stima Peritale: CHF 740'000.00
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.