In territorio del Comune di Vacallo (RFD)
Part. 41
Ubicazione Vacallo
A mq 100 Edificio
NE mq 342 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Valore di stima Ufficiale: CHF 264'020.00
Valore di stima Peritale: CHF 740'000.00
","remarks":null,"legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-08","municipality":"Vacallo","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":740000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 740'000.00","official_value":264020,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 264'020.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-03-04|14:15|interritoriodelcomunedivacallorfdpart41ubicazionevacalloamq1","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Paolo Auguadri","town":"Vacallo","birth":"1963-08-24","death":null}],"amounts":[{"value":264020,"context":"non edificata (rivestimento duro, humus) Valore di stima Ufficiale: CHF 264'020.00"},{"value":740000,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 264'020.00 Valore di stima Peritale: CHF 740'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"62df9e42-7849-4907-878d-1f65dcc6f6f1","creationDate":"2026-08-13T07:35:04.019Z","updateDate":"2026-08-18T22:46:51.661Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004923","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-19T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-19T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Vacallo (RFD)
Part. 41
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unifamiliare in zona liquida (Mendrisiotto) e forte divario tra stima ufficiale e peritale, ma difetti strutturali non quantificati (muro di sostegno), umidità, e cartelle ipotecarie per 600'000 che con il principio dell'offerta sufficiente possono impedire l'aggiudicazione a prezzo basso. Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili.","sintesi":"Casa unifamiliare del 1919 riattata nel 1998 a Vacallo, fondo 442 mq (100 edificati), tre piani più giardino. Perizia Coduri aggiornata al 19.11.2025: CHF 740'000; stima ufficiale 264'020 (FUSC). Difetti pesanti: muro di sostegno in movimento (costo non conteggiato nella stima), umidità ascensionale, parapetti fuori norma. Conviene solo con aggiudicazione ben sotto 400'000.","tipo_immobile":"Casa d'abitazione unifamiliare su tre piani (seminterrato, PT, 1° piano), 1919, riattata 1998, ca. 1200 mc, SUN 170 mq, giardino, 1 posto auto (perizia p. 5-7)","stima_perizia":740000,"valore_ufficiale":264020,"valore_mercato_tuo":620000,"prezzo_target_max":360000,"margine_atteso_pct":18,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base indicato: le condizioni d'asta non sono disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'aggiudicazione avviene solo se l'offerta copre i crediti pignoratizi poziori. Attenzione: RF registra cartelle ipotecarie di 1°, 2° e 3° grado per CHF 600'000 (perizia p. 5).","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: né la FUSC né la perizia riportano acconto, forma di garanzia o termine di pagamento del saldo. Da leggere nelle condizioni d'asta depositate presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio; in Ticino è usuale un acconto immediato (assegno bancario/garanzia) e saldo entro il termine fissato.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"La FUSC indica un unico incanto il 04.03.2027 alle 14:15 a Mendrisio; nulla si dice su doppio turno (art. 142 LEF) o secondo incanto. Un doppio turno sarebbe teoricamente ipotizzabile per il diritto di abitazione iscritto, ma i beneficiari sono deceduti (aggiornamento perizia 2025): verificare nelle condizioni d'asta.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"La perizia 2016 (p. 10) menziona la presenza in casa del figlio/proprietario Paolo Auguadri; i titolari del diritto di abitazione (Carlo e Margherita Auguadri) sono deceduti (aggiornamento 2025). Nessun contratto di locazione indicato. Verificare l'occupazione attuale: eventuale sgombero a carico dell'aggiudicatario.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Costruzione tradizionale 1919 in cotto, tetto a falde non isolato, riattazione 1998 (investimento 300'000). Finiture standard, serramenti legno-metallo con vetri isolanti, caldaia a gas sostituita nel 2024. Deprezzamento tecnico rilevante: installazioni e allestimenti a fine ciclo (DVR 10-20 anni, perizia p. 7-9). Manutenzione esterna trascurata.","riparazioni_obbligatorie":"Muro di contenimento antistante l'edificio con peggioramento strutturale e movimento di stacco: il perito chiede verifica dell'Ufficio tecnico comunale ed eventuale perizia specialistica; i costi di messa in sicurezza NON sono conteggiati nei 740'000 (aggiornamento 2025). Umidità ascensionale in aumento (cantina e alcune pareti PT). Parapetti esterni fuori norma: minor valore 8'000. Nuovo RaSi obbligatorio dopo il cambio di proprietà.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Perizia strutturale e messa in sicurezza/ricostruzione del muro di sostegno (costo non indicato dal perito, stima prudenziale)","costo_stimato":60000},{"descrizione":"Risanamento umidità ascensionale: barriera chimica, drenaggio perimetrale, intonaci deumidificanti","costo_stimato":40000},{"descrizione":"Adeguamento altezza parapetti esterni alle norme di sicurezza (minor valore indicato: 8'000)","costo_stimato":15000},{"descrizione":"Nuova certificazione RaSi impianto elettrico e adeguamenti","costo_stimato":5000},{"descrizione":"Rinfrescata cucina/bagni e finiture 1998 a fine ciclo, per rivendita","costo_stimato":60000},{"descrizione":"Isolamento tetto a falde (attualmente non isolato) e sistemazione giardino","costo_stimato":40000}],"oneri_servitu":["Diritto di abitazione vita natural durante (DG 4348/01.06.2004) a favore di Carlo e Margherita Auguadri: estinto per decesso, ma ancora iscritto a RF; il perito consiglia la cancellazione","Cartelle ipotecarie di 1°, 2° e 3° grado per CHF 600'000 (perizia p. 5)","Riserva di sfruttamento di 152 mq non realizzabile (perizia p. 6)","Elenco oneri non disponibile: altre servitù, oneri e annotazioni non verificabili"],"lex_koller":"Nessuna indicazione nei documenti. Vacallo non è comune turistico: per stranieri senza domicilio in Svizzera l'acquisto di abitazione richiede autorizzazione LAFE; nessun vincolo per cittadini CH o titolari di permesso C/B con domicilio. Confermare la clausola LAFE nelle condizioni d'asta.","pro":["Divario molto ampio tra stima ufficiale (264'020) e peritale (740'000): spazio per aggiudicarsi sotto valore","Casa unifamiliare indipendente con giardino: taglio liquido nel Mendrisiotto","Posizione centrale, esposta a sud-est, autostrada e centri commerciali a 5 minuti, scuole in comune","Caldaia a gas nuova (2024) e certificazione RaSi 2014","Diritto di abitazione estinto per decesso dei beneficiari: cancellabile a RF","Fondo di 442 mq con edificio di soli 100 mq: buona quota di terreno"],"contro":["Muro di sostegno in movimento: costo di messa in sicurezza ignoto e non dedotto dalla stima","Umidità ascensionale in peggioramento in cantina e pareti esterne del PT","Immobile del 1919 con tetto non isolato e impianti/allestimenti a fine ciclo di vita","Accesso dalla strada cantonale, posteggi insufficienti (1 solo posto auto)","Vicinanza a rifugio pubblico per richiedenti asilo: deprezzamento mantenuto dal perito","Perizia base 2015 con solo aggiornamento cartaceo 2025: dati tecnici datati"],"punti_critici":["FUSC indica part. 41 RFD Vacallo, la perizia part. 620: superficie coincidente (442 mq) ma la discrepanza va chiarita","Cartelle ipotecarie per 600'000: con il principio di copertura l'asta può non aggiudicare a prezzo basso","Il perito non chiarisce se i 740'000 siano al netto o al lordo del vecchio decurto di 100'000 per il diritto di abitazione","Il metodo del valore reale sovrastima gli edifici vetusti: mercato reale verosimilmente sotto i 650'000","Il deprezzamento per il centro asilanti può variare al momento della vendita (perizia p. 11)","Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili: quadro giuridico incompleto"],"difficolta":["Asta lontana (04.03.2027): capitale immobilizzato e possibili variazioni di mercato","Visita interna difficile: immobile verosimilmente occupato dal debitore, eventuale sgombero a carico dell'acquirente","Finanziamento bancario complesso su immobile con difetto strutturale non quantificato","Necessità di perizia tecnica sul muro prima dell'asta, con accesso al fondo da concordare","Insinuazione crediti chiusa l'08.09.2026: elenco oneri disponibile solo in seguito","Mercato di confine (Chiasso/Vacallo) con domanda selettiva sulle case vetuste"],"da_verificare":["Identità della particella (41 vs 620 RFD Vacallo) ed estratto RF aggiornato","Condizioni d'asta: acconto, forma di pagamento, termini, doppio turno, clausola LAFE","Elenco oneri: crediti garantiti da pegno, grado del creditore procedente, soglia di copertura","Perizia strutturale sul muro di contenimento e preventivo di messa in sicurezza","Stato di occupazione e assenza di contratti di locazione","Radon, amianto e assicurazione stabile (valore assicurativo 550'000 giudicato insufficiente)"],"conclusione":"Partecipare solo con perizia sul muro in mano e non oltre CHF 360'000 (limite estremo 400'000 se il muro risulta sano): sopra tale soglia il margine si azzera considerando 200'000+ di lavori. Se l'elenco oneri conferma la necessità di coprire i 600'000 di cartelle, rinunciare.","foto_copertina":5,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004923 (asta 04.03.2027, Mendrisio)","Perizia Alessandro Coduri del 29.02.2016, 21 pagine (valore venale 690'000 al 09.2015)","Aggiornamento perizia del 19.11.2025, 11 pagine (valore 740'000)","Documentazione fotografica allegata alla perizia (8 foto)","NON disponibili: condizioni d'asta ed elenco oneri"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":115000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":106000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":9000}],"calcolo":"Importo fisso di CHF 115'000 indicato al punto 14. Corrisponde alla somma delle due voci del riepilogo: 106'000 + 9'000 = 115'000. Le condizioni non spiegano come sono state calcolate le due voci. La stima peritale è di CHF 740'000.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare prima presso l'ufficio (vedi bonifico).","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000. Dato che l'acconto è di 115'000, servono al massimo 100'000 in contanti e il resto (almeno 15'000) con promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è citato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (04.03.2027). Quindi entro martedì 02.03.2027. In alternativa si possono depositare in anticipo all'ufficio fino a CHF 100'000 in contanti.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Il deposito anticipato è infruttifero. 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L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 115'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il FUSC indica la Part. 41, le condizioni la Part. 620 (stessa stima): verificare con l'ufficio. Nella promessa bancaria il formulario ha il segnaposto \"[ufficio d’esecuzione]\" non compilato: il beneficiario è presumibilmente l'Ufficio d’esecuzione di Mendrisio, da confermare con l'ufficio. Causale, banca e BIC non indicati. I contanti depositati dopo il termine non valgono come acconto. I festivi possono anticipare il termine del 02.03.2027.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":115000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2027-03-04"},"documento_id":1152,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:23:34+00:00"}}