Mendrisio-Arzo
Mendrisio-Arzo (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 103'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 8'000 |
| Totale | CHF 111'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle voci del riassunto al n. 14: CHF 103'000 + CHF 8'000 = CHF 111'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi. Valgono per la quota A ½ messa all'incanto.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (giovedì 11.02.2027), cioè entro martedì 09.02.2027. In anticipo all'ufficio si possono depositare anche contanti, fino a CHF 100'000.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto dell'ufficio.
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, sottoposta solo alla condizione dell'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF) e il resto con la promessa bancaria della lettera a. L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.
Saldo del prezzo: Si paga su richiesta specifica dell'ufficio, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con 30 giorni di termine. Il riassunto indica: la differenza entro 30 giorni dalla richiesta, con il 5% d'interesse. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) passa per un intermediario finanziario (LRD). Una somma prorogata porta il 5% d'interesse. Assunzione del debito, novazione o compensazione richiedono una dichiarazione del creditore (n. 15).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 111'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: I festivi possono anticipare il termine del 09.02.2027: verificare con l'ufficio. I contanti depositati dopo il termine non valgono e l'acconto va ripagato all'asta. Nella promessa bancaria il formulario lascia il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]»: confermare il beneficiario con l'ufficio. All'asta i contanti arrivano al massimo a CHF 100'000, il resto va coperto con la promessa bancaria. Banca, BIC e causale non sono indicati. La FUSC non riporta né l'acconto né l'IBAN.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:22 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Quota A ½ in comproprietà della part. 41 RFD Mendrisio-Arzo: casa di nucleo su 4 piani, ristrutturata a tappe e ampliata nel 2021-22, in buono stato (aggiornamento perizia 2026). Perizia: 1'430'000 l'intero, 715'000 la quota; stima ufficiale quota 150'507. L'altra metà è di Scacchi Roberta, che può esercitare la prelazione all'incanto: interesse solo a prezzo molto scontato.
Perché 3/10: Bene di qualità ma si vende solo una quota ½ di comproprietà ordinaria: illiquida, con diritto di prelazione del comproprietario esercitabile in sede d'asta e pegni per 730'000 sull'intero fondo (perizia 2.2) che rischiano di alzare la soglia di copertura. Exit incerta, tempi lunghi.
Pro
- Immobile di pregio in nucleo di Arzo, posizione rialzata, soleggiata, con vista e giardino
- Buono stato manutentivo, finiture di livello, ampliamento collaudato nel 2022
- Forte divario tra stima ufficiale della quota (150'507) e valore peritale (715'000)
- Zona con servizi, scuole, autostrada e ferrovia a ~10 minuti; confine italiano a 500 m
- Perizia recente (aprile 2026) e coerente con la precedente del 2018
Contro
- Si compra solo una quota ½ indivisa: bene illiquido, rivendita difficile a terzi
- Comproprietaria in loco: convivenza forzata, nessun godimento esclusivo né sfratto
- Prelazione legale del comproprietario: rischio di rilanciare e non aggiudicarsi
- Casa in sasso non isolata, riscaldamento a olio: efficienza energetica scadente
- Pegni per 730'000 sul fondo: soglia di copertura potenzialmente proibitiva
- Asta lontana (11.02.2027): capitale immobilizzato e scenario di mercato incerto
Punti critici
- Verificare se le cartelle ipotecarie gravano l'intera particella o la sola quota A (art. 648 cpv. 3 CC): incide sul prezzo di copertura
- Procedura speciale di realizzazione delle quote (art. 73-73i RFF): possibile richiesta di vendita dell'intero fondo invece della quota
- L'exit realistica è un accordo con la comproprietaria o l'azione di divisione con vendita ai pubblici incanti (art. 651 cpv. 2 CC)
- Amianto sospetto sulla copertura ondulata del rustico (foto 3), mai indagato dal perito
- Il perito avverte che in sede d'asta lo scarto rispetto al valore stimato è ampio e non quantificabile
Difficoltà pratiche
- Finanziamento bancario su una quota indivisa: raro e a condizioni penalizzanti
- Visite all'immobile subordinate alla disponibilità degli occupanti/comproprietaria
- Tempi lunghi: asta a febbraio 2027, poi eventuale causa di divisione (anni)
- Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili ad oggi: analisi incompleta
- Concorrenza probabile della sola comproprietaria, con prelazione a suo favore
Oneri e servitù
- Comproprietà ordinaria ½ + ½ con Scacchi Roberta: gestione e vendita richiedono consenso o azione di divisione (art. 650-651 CC)
- Diritto legale di prelazione del comproprietario, esercitabile solo all'incanto (art. 682 CC, art. 60a RFF)
- Cartelle ipotecarie di 1°-8° grado per complessivi 730'000 (perizia 2.2), gravanti sul fondo
- Cartelle di 2°-8° grado (380'000) al portatore sconosciuto: notifica nella forma degli assenti (FUSC)
- Servitù di sporgenza 167/1 cancellata nel 2022 (DG 9132) dopo chiusura del fienile
- Zona nucleo vecchio con norme particolari e piano particolareggiato PPNV: vincoli su interventi e facciate
Lavori consigliati
- Perizia amianto/radon: la tettoia del rustico appare in fibrocemento ondulato (foto 3) — CHF 3'000
- Sostituzione riscaldamento a olio combustibile con pompa di calore (quota ½ a carico) — CHF 25'000
- Manutenzione involucro: facciate con fessurazioni visibili sul corpo ampliato (foto 6) — CHF 20'000
Da verificare prima dell'asta
- Ritirare condizioni d'asta ed elenco oneri presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio (Via Pollini 29)
- Ammontare esatto dei crediti poziori e grado del creditore procedente (prezzo di copertura effettivo)
- Deposito richiesto, forma di pagamento e termine di saldo
- Esistenza di un regolamento d'uso o convenzione di comproprietà iscritta a RF
- Situazione personale/civile fra i due comproprietari (eventuale liquidazione del regime matrimoniale)
- Presenza di amianto e radon con rilievo specialistico prima dell'asta
Conclusione: Operazione da specialisti in quote indivise, non da investitore che punta a rivendere in 1-3 anni: la prelazione della comproprietaria e i pegni per 730'000 possono vanificare l'affare. Partecipare solo con offerta opportunistica fino a circa 300'000, uscendo subito oltre.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:22 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004918 (incanto 11.02.2027, Mendrisio), Perizia Alessandro Coduri del 6.04.2018 (18 pagine, valore di mercato 1'300'000), Aggiornamento perizia Coduri del 17.04.2026 (valore 1'430'000), Documentazione fotografica: 8 foto (esterni, ampliamento, rustico, interni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Aggiornamento perizia 18 pagine · 4140 KB · scarica · originale
- Perizia Perizia 18 pagine · 969 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 112 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 85 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Mendrisio-Arzo (RFD) Part. 41 – limitatamente alla quota A ½ Ubicazione Arzo c mq 282 Incolto A mq 84 Fab. Ab. B mq 37 Fabbricato D mq 47 Fabbricato Intestatari del fondo: quota A ½ SCACCHI Andrea, 02.09.1969 (debitore) quota B ½ Scacchi Roberta, 24.08.1970 V alore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 150'507.50 Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 301'015.00 Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 715'000.00 Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'430'000.00
Osservazioni
Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della Cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 150'000.00 (DG 5549 del 16.07.1998) Cartella ipotecari adi 3.grado di CHF 30'000.00 (DG 5604 del 30.07.1999) Cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 30'000.00 (DG 2919 del 07.04.2000) Cartella ipotecaria di 5.grado di CHF 60'000.00 (DG 1065 de 12.02.2003) Cartella ipotecaria di 6.grado di CHF 50'000.00 (DG 6866 del 23.07.2009) Cartella ipotecaria di 7.grado di CHF 30'000.00 (DG 1058 del 14.02.2012) Cartella ipotecaria di 8.grado di CHF 30'000.00 (DG 1059 del 14.02.2012) Il comproprietario potrà far valere unicamente al momento dell’incanto il suo diritto legale di prelazione (Art. 682 CCS e Art. 60aRFF).
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.