In territorio del Comune di Mendrisio-Arzo (RFD)
Part. 41 – limitatamente alla quota A ½
Ubicazione Arzo
c mq 282 Incolto
A mq 84 Fab. Ab.
B mq 37 Fabbricato
D mq 47 Fabbricato
Intestatari del fondo: quota A ½ SCACCHI Andrea, 02.09.1969 (debitore)
quota B ½ Scacchi Roberta, 24.08.1970
Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 150'507.50
Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 301'015.00
Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 715'000.00
Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'430'000.00
","remarks":"Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della\nCartella ipotecaria di 2.grado di CHF 150'000.00 (DG 5549 del 16.07.1998)\nCartella ipotecari adi 3.grado di CHF 30'000.00 (DG 5604 del 30.07.1999)\nCartella ipotecaria di 4.grado di CHF 30'000.00 (DG 2919 del 07.04.2000)\nCartella ipotecaria di 5.grado di CHF 60'000.00 (DG 1065 de 12.02.2003)\nCartella ipotecaria di 6.grado di CHF 50'000.00 (DG 6866 del 23.07.2009)\nCartella ipotecaria di 7.grado di CHF 30'000.00 (DG 1058 del 14.02.2012)\nCartella ipotecaria di 8.grado di CHF 30'000.00 (DG 1059 del 14.02.2012)\nIl comproprietario potrà far valere unicamente al momento dell’incanto il suo diritto legale di prelazione (Art. 682 CCS e Art. 60aRFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-03","municipality":"Mendrisio-Arzo","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"altro","is_share":1,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":715000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 715'000.00","official_value":150507,"official_ctx":"stima Ufficiale (quota A ½): CHF 150'507.50","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-02-11|15:15|interritoriodelcomunedimendrisioarzorfdpart41limitatamenteal","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Andrea Scacchi","town":"Arzo","birth":"1969-09-02","death":null}],"amounts":[{"value":150507,"context":"Scacchi Roberta, 24.08.1970 V alore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 150'507.50"},{"value":301015,"context":"ale (quota A ½): CHF 150'507.50 Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 301'015.00"},{"value":715000,"context":"iale (totale): CHF 301'015.00 Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 715'000.00"},{"value":1430000,"context":"tale (quota A ½): CHF 715'000.00 Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'430'000.00"},{"value":150000,"context":"enti al portatore sconosciuto della Cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 150'000.00"},{"value":30000,"context":"150'000.00 (DG 5549 del 16.07.1998) Cartella ipotecari adi 3.grado di CHF 30'000.00"},{"value":30000,"context":"30'000.00 (DG 5604 del 30.07.1999) Cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 30'000.00"},{"value":60000,"context":"30'000.00 (DG 2919 del 07.04.2000) Cartella ipotecaria di 5.grado di CHF 60'000.00"},{"value":50000,"context":"F 60'000.00 (DG 1065 de 12.02.2003) Cartella ipotecaria di 6.grado di CHF 50'000.00"},{"value":30000,"context":"50'000.00 (DG 6866 del 23.07.2009) Cartella ipotecaria di 7.grado di CHF 30'000.00"},{"value":30000,"context":"30'000.00 (DG 1058 del 14.02.2012) Cartella ipotecaria di 8.grado di CHF 30'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"c9fa83ce-15b3-494d-b43d-fa231dc0a751","creationDate":"2026-08-12T11:31:06.746Z","updateDate":"2026-08-13T22:41:46.523Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004918","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-14T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-14T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Mendrisio-Arzo (RFD)
Part. 41 – limitatamente alla quota A ½
Ubicazione Arzo
c mq 282 Incolto
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B mq 37 Fabbricato
D mq 47 Fabbricato
Intestatari del fondo: quota A ½ SCACCHI Andrea, 02.09.1969 (debitore)
quota B ½ Scacchi Roberta, 24.08.1970
Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 150'507.50
Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 301'015.00
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di qualità ma si vende solo una quota ½ di comproprietà ordinaria: illiquida, con diritto di prelazione del comproprietario esercitabile in sede d'asta e pegni per 730'000 sull'intero fondo (perizia 2.2) che rischiano di alzare la soglia di copertura. Exit incerta, tempi lunghi.","sintesi":"Quota A ½ in comproprietà della part. 41 RFD Mendrisio-Arzo: casa di nucleo su 4 piani, ristrutturata a tappe e ampliata nel 2021-22, in buono stato (aggiornamento perizia 2026). Perizia: 1'430'000 l'intero, 715'000 la quota; stima ufficiale quota 150'507. L'altra metà è di Scacchi Roberta, che può esercitare la prelazione all'incanto: interesse solo a prezzo molto scontato.","tipo_immobile":"Quota A ½ di comproprietà su casa unifamiliare di nucleo (4 piani f.t. + accessori/rustico e ufficio), part. 41 RFD Mendrisio-Arzo, terreno 450 mq","stima_perizia":715000,"valore_ufficiale":150507,"valore_mercato_tuo":430000,"prezzo_target_max":300000,"margine_atteso_pct":30,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base: le condizioni d'asta non sono agli atti. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti pignoratizi poziori. Attenzione: cartelle 1°-8° grado per 730'000 (perizia 2.2), potenzialmente vicine al valore della quota.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: condizioni d'asta non pubblicate con la FUSC. In Ticino di regola si richiede un acconto immediato all'aggiudicazione (contanti/assegno circolare/garanzia bancaria) e saldo entro il termine fissato dall'ufficio. Da ritirare le condizioni presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"La FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto; le condizioni d'asta non sono disponibili. Nota però il diritto legale di prelazione del comproprietario (art. 682 CC, art. 60a RFF), esercitabile solo al momento dell'incanto: di fatto un turno aggiuntivo a favore della comproprietaria.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"La perizia valuta un \"edificio abitativo ad uso del proprietario\" (p.to 4); foto 2026 mostrano casa arredata e ufficio in uso. Nessun contratto di locazione indicato. L'aggiudicatario della quota subentra come comproprietario accanto a Scacchi Roberta, che resta nell'immobile: nessuno sfratto possibile senza divisione.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Buono. Costruzione tradizionale in sasso non isolata, ristrutturata 1998 (edificio), 2006 (esterni), 2010 (ufficio); ampliamento con vetrata 2021, collaudo 7.10.2022. Finiture di buon livello, RASI 2020 valida fino al 2040. Costo di riproduzione 2026: 1'226'000 (aggiornamento perizia).","riparazioni_obbligatorie":"Nessun ordine di risanamento noto (aggiornamento perizia 2026). Radon e amianto non noti, il perito rinvia a rilievi specialistici. Impianto elettrico a norma fino al 2040.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Perizia amianto/radon: la tettoia del rustico appare in fibrocemento ondulato (foto 3)","costo_stimato":3000},{"descrizione":"Sostituzione riscaldamento a olio combustibile con pompa di calore (quota ½ a carico)","costo_stimato":25000},{"descrizione":"Manutenzione involucro: facciate con fessurazioni visibili sul corpo ampliato (foto 6)","costo_stimato":20000}],"oneri_servitu":["Comproprietà ordinaria ½ + ½ con Scacchi Roberta: gestione e vendita richiedono consenso o azione di divisione (art. 650-651 CC)","Diritto legale di prelazione del comproprietario, esercitabile solo all'incanto (art. 682 CC, art. 60a RFF)","Cartelle ipotecarie di 1°-8° grado per complessivi 730'000 (perizia 2.2), gravanti sul fondo","Cartelle di 2°-8° grado (380'000) al portatore sconosciuto: notifica nella forma degli assenti (FUSC)","Servitù di sporgenza 167/1 cancellata nel 2022 (DG 9132) dopo chiusura del fienile","Zona nucleo vecchio con norme particolari e piano particolareggiato PPNV: vincoli su interventi e facciate"],"lex_koller":"Immobile abitativo: l'acquisto da parte di persone all'estero è soggetto ad autorizzazione LAFE (di regola esclusa per abitazioni non primarie fuori dai comuni turistici). Confine di stato a 500 m, ma nessuna deroga. Nulla di specifico nei documenti.","pro":["Immobile di pregio in nucleo di Arzo, posizione rialzata, soleggiata, con vista e giardino","Buono stato manutentivo, finiture di livello, ampliamento collaudato nel 2022","Forte divario tra stima ufficiale della quota (150'507) e valore peritale (715'000)","Zona con servizi, scuole, autostrada e ferrovia a ~10 minuti; confine italiano a 500 m","Perizia recente (aprile 2026) e coerente con la precedente del 2018"],"contro":["Si compra solo una quota ½ indivisa: bene illiquido, rivendita difficile a terzi","Comproprietaria in loco: convivenza forzata, nessun godimento esclusivo né sfratto","Prelazione legale del comproprietario: rischio di rilanciare e non aggiudicarsi","Casa in sasso non isolata, riscaldamento a olio: efficienza energetica scadente","Pegni per 730'000 sul fondo: soglia di copertura potenzialmente proibitiva","Asta lontana (11.02.2027): capitale immobilizzato e scenario di mercato incerto"],"punti_critici":["Verificare se le cartelle ipotecarie gravano l'intera particella o la sola quota A (art. 648 cpv. 3 CC): incide sul prezzo di copertura","Procedura speciale di realizzazione delle quote (art. 73-73i RFF): possibile richiesta di vendita dell'intero fondo invece della quota","L'exit realistica è un accordo con la comproprietaria o l'azione di divisione con vendita ai pubblici incanti (art. 651 cpv. 2 CC)","Amianto sospetto sulla copertura ondulata del rustico (foto 3), mai indagato dal perito","Il perito avverte che in sede d'asta lo scarto rispetto al valore stimato è ampio e non quantificabile"],"difficolta":["Finanziamento bancario su una quota indivisa: raro e a condizioni penalizzanti","Visite all'immobile subordinate alla disponibilità degli occupanti/comproprietaria","Tempi lunghi: asta a febbraio 2027, poi eventuale causa di divisione (anni)","Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili ad oggi: analisi incompleta","Concorrenza probabile della sola comproprietaria, con prelazione a suo favore"],"da_verificare":["Ritirare condizioni d'asta ed elenco oneri presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio (Via Pollini 29)","Ammontare esatto dei crediti poziori e grado del creditore procedente (prezzo di copertura effettivo)","Deposito richiesto, forma di pagamento e termine di saldo","Esistenza di un regolamento d'uso o convenzione di comproprietà iscritta a RF","Situazione personale/civile fra i due comproprietari (eventuale liquidazione del regime matrimoniale)","Presenza di amianto e radon con rilievo specialistico prima dell'asta"],"conclusione":"Operazione da specialisti in quote indivise, non da investitore che punta a rivendere in 1-3 anni: la prelazione della comproprietaria e i pegni per 730'000 possono vanificare l'affare. Partecipare solo con offerta opportunistica fino a circa 300'000, uscendo subito oltre.","foto_copertina":6,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004918 (incanto 11.02.2027, Mendrisio)","Perizia Alessandro Coduri del 6.04.2018 (18 pagine, valore di mercato 1'300'000)","Aggiornamento perizia Coduri del 17.04.2026 (valore 1'430'000)","Documentazione fotografica: 8 foto (esterni, ampliamento, rustico, interni)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":111000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":103000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":8000}],"calcolo":"Somma delle voci del riassunto al n. 14: CHF 103'000 + CHF 8'000 = CHF 111'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi. Valgono per la quota A ½ messa all'incanto.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto dell'ufficio.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, sottoposta solo alla condizione dell'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF) e il resto con la promessa bancaria della lettera a. L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (giovedì 11.02.2027), cioè entro martedì 09.02.2027. In anticipo all'ufficio si possono depositare anche contanti, fino a CHF 100'000.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non produce interessi. 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L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 111'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. 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