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Mendrisio-Salorino

Mendrisio-Salorino (TI)

3/10 convenienza

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Asta
giovedì 11 febbraio 2027 · ore 14:45 (tra 121 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 565'240
Valore ufficiale / fiscale
CHF 116'455
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base nella FUSC e condizioni d'asta non disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti garantiti da pegno poziori al creditore procedente. Importo di copertura da chiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio con l'elenco oneri.
Deposito / acconto
CHF 88'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona doppio appello (art. 142 LEF) né secondo incanto; le condizioni d'asta non sono disponibili. Unico meccanismo dichiarato: il comproprietario può far valere il diritto legale di prelazione (art. 682 CCS, art. 60a RFF) unicamente al momento dell'incanto, subentrando all'aggiudicatario.
Chi ci vive
Proprietario
«Lo stabile risulta attualmente abitato dai Proprietari» (perizia p.5): la debitrice Assunta Bibba (1941) e il comproprietario Santo Bibba (1933). Nessun contratto di locazione indicato. Comprando solo la quota ½ non si può sfrattare il comproprietario, che conserva il diritto d'uso della cosa comune.
Termine insinuazione crediti
gio 3 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 88'000
acconto prezzo deliberaCHF 81'000
acconto spese di trapassoCHF 7'000
TotaleCHF 88'000 ✓

Conteggio: Le due voci del riepilogo al n. 14 sommano a CHF 88'000.00: 81'000 + 7'000. Il documento non spiega come sono stati fissati gli importi. La stima peritale della quota ½ è CHF 565'240.00.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 11.02.2027, quindi entro martedì 09.02.2027.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.

Come: Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile a favore dell'ufficio, rilasciata da una banca soggetta alla legge sulle banche, con la sola condizione dell'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. È rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con 30 giorni di tempo per pagare. Nel riepilogo è indicato l'interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Sulla somma prorogata si paga il 5% di interesse. L'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli in garanzia.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 88'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Nel formulario restano segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]» nella promessa bancaria e «[opzionale…]». Nel riepilogo, accanto ai CHF 88'000.00 compare per errore la dicitura «la differenza entro 30 giorni». All'asta va solo la quota ½. Il comproprietario ha diritto di prelazione. Banca, BIC e causale non sono indicati. I festivi possono anticipare il termine di accredito. Un deposito arrivato in ritardo non vale e l'acconto va pagato di nuovo all'asta.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:22 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Quota A ½ della part. 1265 RFD Mendrisio-Salorino (loc. ul Mart): casa 111 mq + edificio 12 mq + 684 mq di terreno. Stima peritale della quota CHF 565'240, valore ufficiale CHF 116'455 (FUSC). Immobile abitato dai proprietari e bisognoso di ristrutturazione generale (perizia p.5). Il comproprietario Santo Bibba ha prelazione legale in sede d'asta: operazione ad alto rischio.

Perché 3/10: Si vende solo una quota ½ indivisa di una casa abitata dai comproprietari, con diritto legale di prelazione esercitabile in asta (FUSC): chi rilancia bene rischia di essere scavalcato. Rivendita illiquida, nessuno sfratto possibile del comproprietario, stato da ristrutturare, documentazione assente.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 340'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 210'000
margine atteso ≈ 45%
Stato immobile
Perizia p.5: fabbricato realizzato in epoche diverse. Abitazione con alcuni ammodernamenti ma «evidenti segni di vetustà», necessita ristrutturazione generale e risanamento energetico. Magazzino verso part. 378 solo parzialmente completato, murature grezze, privo di impianti. Portico nord (inizio anni '90) con copertura deteriorata e porzioni in condizioni precarie. Planimetrie non aggiornate né attendibili.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun obbligo imposto risulta dai documenti disponibili. La perizia (p.5) segnala come necessari: ristrutturazione generale e risanamento energetico dell'abitazione, rifacimento della copertura del portico e consolidamento di porzioni in condizioni precarie. Costi non indicati. Notifica 2005 per spostamento canna fumaria (una canna demolita per vetustà).
Lex Koller / limiti
La FUSC non menziona restrizioni LAFE. Salorino/Mendrisio non risulta comune turistico contingentato e l'oggetto è residenza primaria dei proprietari, ma un acquirente estero senza domicilio in Svizzera necessiterebbe comunque autorizzazione. Da confermare con l'Ufficio esecuzione nelle condizioni d'asta.

Pro

  • Fondo ampio (807 mq totali, di cui 684 non edificati) in zona collinare residenziale di Salorino, sopra Mendrisio
  • Divario forte tra stima ufficiale (116'455) e peritale (565'240) della quota: spazio per aggiudicarsi molto sotto perizia
  • Concorrenza attesa bassa: le quote indivise attirano pochissimi offerenti oltre al comproprietario
  • Asta lontana (11.02.2027): ampio tempo per due diligence, contatti col comproprietario e reperimento liquidità
  • Facciata e volumetria dell'abitazione in condizioni dignitose (foto sopralluogo 21.10.2025)
  • Possibile exit tramite accordo diretto col comproprietario 93enne o suoi eredi

Contro

  • Si compra solo ½ indivisa: nessun controllo esclusivo, nessun godimento pieno, nessuna rivendita ordinaria
  • Prelazione legale del comproprietario in sede d'asta: se il prezzo è buono, lui subentra e l'affare svanisce
  • Immobile abitato dai proprietari: nessuna rendita, accesso alle visite difficile, impossibile sfrattare il comproprietario
  • Ristrutturazione generale e risanamento energetico necessari (perizia p.5), con costi a carico anche della quota
  • Perizia illeggibile (PDF scansionato, 52 pagine): metodo di stima e eventuale sconto per indivisione non verificabili
  • Portico e magazzino in stato precario/incompleto: valore d'uso quasi nullo, possibili irregolarità edilizie

Punti critici

  • Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili: deposito, turni e crediti poziori totalmente ignoti
  • Rapporto 1:4,9 tra stima ufficiale (232'910) e peritale (1'130'480) sul totale: da riconciliare con la perizia integrale
  • La perizia esclude difetti occulti, statica e rischi ecologici (p.5): amianto e cemento-amianto non escludibili sulle coperture
  • Documentazione planimetrica «non aggiornata e non attendibile» (perizia p.5): superfici interne reali incerte
  • Rivendita di una quota ½ praticamente illiquida: servirebbe azione di scioglimento ex art. 650-651 CC
  • Banche difficilmente finanziano una quota indivisa occupata: operazione da fare quasi interamente in equity

Difficoltà pratiche

  • Il comproprietario può esercitare la prelazione subito dopo l'aggiudicazione: rischio di lavorare a vuoto
  • Visite all'immobile complicate: casa abitata da due persone anziane, sopralluogo peritale del 21.10.2025 già limitato
  • Finanziamento bancario su quota ½ indivisa: di regola rifiutato, serve capitale proprio
  • Nessuno sfratto possibile del comproprietario; l'uscita passa da accordo o causa di scioglimento (1-3 anni)
  • Orizzonte lungo: asta a febbraio 2027, con rischio di revoca se il debito viene saldato prima
  • Gestione condivisa delle spese di manutenzione con un comproprietario 93enne o i suoi eredi

Oneri e servitù

  • Diritto legale di prelazione del comproprietario, esercitabile solo all'incanto (art. 682 CCS, art. 60a RFF) — FUSC
  • Comproprietà indivisa ½/½ con Bibba Santo (1933): nessuna divisione materiale, uso comune del fondo
  • Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche legali e annotazioni sconosciute
  • Magazzino edificato «lato particella adiacente no. 378» (perizia p.5): possibili servitù o sconfinamenti da chiarire
  • Eventuale convenzione d'uso o regolamento di comproprietà a RF: non indicato
  • Termine insinuazione crediti scaduto il 03.09.2026 (FUSC): stato oneri già consolidato, richiederlo

Lavori consigliati

  • Ristrutturazione generale abitazione (111 mq) + risanamento energetico — costo intero fondo, pro quota ½ ca. 175'000 (stima propria, non in perizia) — CHF 350'000
  • Rifacimento copertura portico nord e consolidamento porzioni precarie (stima propria) — CHF 120'000
  • Completamento magazzino: intonaci, finiture e impianti mancanti (stima propria) — CHF 80'000
  • Perizia tecnica su statica, amianto e difetti occulti, esclusi dalla valutazione (perizia p.5) — CHF 8'000

Da verificare prima dell'asta

  • Richiedere all'UE Mendrisio condizioni d'asta, elenco oneri e importo di copertura (crediti poziori)
  • Ottenere la perizia AOA in cartaceo/leggibile: metodo, valore della quota, eventuale sconto per indivisione
  • Sondare l'intenzione del comproprietario Bibba Santo di esercitare la prelazione (art. 682 CCS)
  • Estratto RF completo: servitù, annotazioni, convenzioni d'uso, ipoteche legali comunali
  • Verifica edilizia in Comune: licenze del magazzino incompleto e del portico anni '90, indici di sfruttamento del fondo
  • Test amianto e verifica statica delle porzioni definite «in condizioni precarie» (perizia p.5)

Conclusione: Operazione da evitare salvo prezzo da saldo: la prelazione del comproprietario e l'indivisione tolgono quasi ogni margine controllabile. Partecipare solo con documentazione completa in mano e senza superare CHF 210'000 per la quota ½; oltre tale soglia il rischio non è remunerato.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:32 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004917 (Ufficio esecuzione di Mendrisio, incanto 11.02.2027), Perizia AOA «Valutazione immobiliare particella 1265 RFD Mendrisio-Salorino» — PDF scansionato 52 pp., non estraibile: lette solo le 8 pagine-immagine disponibili, Perizia p.5: §1.4.2 questioni tecniche e giuridiche, §1.5 circostanze particolari e riserve (stato di conservazione, occupazione), Perizia p.21: estratto mappa catastale 1:500 (part. 1265, loc. ul Mart, Vicolo Mart), Perizia p.33: notifica di costruzione 2005, spostamento canna fumaria (arch. Bibba Lombardo Pierina), Perizia pp. 37-41: reportage fotografico sopralluogo 21.10.2025 (esterni, coperture, portico, scala interna). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Mendrisio-Salorino (RFD)
 Part. 1265 – limitatamente alla quota A ½ 
 Ubicazione ul Mart 
 A mq 111 Edificio
 B mq 12 Edificio
 NE mq 684 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
 Intestatari del fondo: quota A ½ BIBBA Assunta, 29.08.1941 (debitore) 
 quota B ½ Bibba Santo, 13.07.1933
 Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 116'455.00 
 Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 232'910.00 
 Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 565'240.00 
 Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'130'480.00

Osservazioni

Il comproprietario potrà far valere unicamente al momento dell’incanto il suo diritto legale di prelazione (Art. 682 CCS e Art. 60aRFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.