In territorio del Comune di Mendrisio-Salorino (RFD)
Part. 1265 – limitatamente alla quota A ½
Ubicazione ul Mart
A mq 111 Edificio
B mq 12 Edificio
NE mq 684 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Intestatari del fondo: quota A ½ BIBBA Assunta, 29.08.1941 (debitore)
quota B ½ Bibba Santo, 13.07.1933
Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 116'455.00
Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 232'910.00
Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 565'240.00
Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'130'480.00
","remarks":"Il comproprietario potrà far valere unicamente al momento dell’incanto il suo diritto legale di prelazione (Art. 682 CCS e Art. 60aRFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-03","municipality":"Mendrisio-Salorino","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":1,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":565240,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 565'240.00","official_value":116455,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 116'455.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-02-11|14:45|interritoriodelcomunedimendrisiosalorinorfdpart1265limitatam","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Assunta Bibba","town":"Salorino","birth":"1941-08-29","death":null}],"amounts":[{"value":116455,"context":"a B ½ Bibba Santo, 13.07.1933 Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 116'455.00"},{"value":232910,"context":"ale (quota A ½): CHF 116'455.00 Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 232'910.00"},{"value":565240,"context":"iale (totale): CHF 232'910.00 Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 565'240.00"},{"value":1130480,"context":"tale (quota A ½): CHF 565'240.00 Valore di stima Peritale (totale): CHF 1'130'480.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"18b30db9-99ba-49e2-aea8-66f796b6c98b","creationDate":"2026-08-12T06:35:23.476Z","updateDate":"2026-08-13T22:41:24.558Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004917","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-14T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-14T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Mendrisio-Salorino (RFD)
Part. 1265 – limitatamente alla quota A ½
Ubicazione ul Mart
A mq 111 Edificio
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NE mq 684 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Intestatari del fondo: quota A ½ BIBBA Assunta, 29.08.1941 (debitore)
quota B ½ Bibba Santo, 13.07.1933
Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 116'455.00
Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 232'910.00
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vende solo una quota ½ indivisa di una casa abitata dai comproprietari, con diritto legale di prelazione esercitabile in asta (FUSC): chi rilancia bene rischia di essere scavalcato. Rivendita illiquida, nessuno sfratto possibile del comproprietario, stato da ristrutturare, documentazione assente.","sintesi":"Quota A ½ della part. 1265 RFD Mendrisio-Salorino (loc. ul Mart): casa 111 mq + edificio 12 mq + 684 mq di terreno. Stima peritale della quota CHF 565'240, valore ufficiale CHF 116'455 (FUSC). Immobile abitato dai proprietari e bisognoso di ristrutturazione generale (perizia p.5). Il comproprietario Santo Bibba ha prelazione legale in sede d'asta: operazione ad alto rischio.","tipo_immobile":"Quota di comproprietà ½ (part. 1265 RFD Mendrisio-Salorino): casa d'abitazione 111 mq, edificio accessorio 12 mq, 684 mq superficie non edificata; annessi magazzino/deposito aziendale e portico anni '90","stima_perizia":565240,"valore_ufficiale":116455,"valore_mercato_tuo":340000,"prezzo_target_max":210000,"margine_atteso_pct":45,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base nella FUSC e condizioni d'asta non disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti garantiti da pegno poziori al creditore procedente. Importo di copertura da chiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio con l'elenco oneri.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: le condizioni d'asta non sono state pubblicate. Prassi ticinese: acconto (spesso 10-20%) in contanti, assegno circolare o garanzia bancaria subito dopo l'aggiudicazione, saldo entro il termine fissato dalle condizioni. Da verificare all'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima dell'11.02.2027.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"La FUSC non menziona doppio appello (art. 142 LEF) né secondo incanto; le condizioni d'asta non sono disponibili. Unico meccanismo dichiarato: il comproprietario può far valere il diritto legale di prelazione (art. 682 CCS, art. 60a RFF) unicamente al momento dell'incanto, subentrando all'aggiudicatario.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"«Lo stabile risulta attualmente abitato dai Proprietari» (perizia p.5): la debitrice Assunta Bibba (1941) e il comproprietario Santo Bibba (1933). Nessun contratto di locazione indicato. Comprando solo la quota ½ non si può sfrattare il comproprietario, che conserva il diritto d'uso della cosa comune.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Perizia p.5: fabbricato realizzato in epoche diverse. Abitazione con alcuni ammodernamenti ma «evidenti segni di vetustà», necessita ristrutturazione generale e risanamento energetico. Magazzino verso part. 378 solo parzialmente completato, murature grezze, privo di impianti. Portico nord (inizio anni '90) con copertura deteriorata e porzioni in condizioni precarie. Planimetrie non aggiornate né attendibili.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun obbligo imposto risulta dai documenti disponibili. La perizia (p.5) segnala come necessari: ristrutturazione generale e risanamento energetico dell'abitazione, rifacimento della copertura del portico e consolidamento di porzioni in condizioni precarie. Costi non indicati. Notifica 2005 per spostamento canna fumaria (una canna demolita per vetustà).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Ristrutturazione generale abitazione (111 mq) + risanamento energetico — costo intero fondo, pro quota ½ ca. 175'000 (stima propria, non in perizia)","costo_stimato":350000},{"descrizione":"Rifacimento copertura portico nord e consolidamento porzioni precarie (stima propria)","costo_stimato":120000},{"descrizione":"Completamento magazzino: intonaci, finiture e impianti mancanti (stima propria)","costo_stimato":80000},{"descrizione":"Perizia tecnica su statica, amianto e difetti occulti, esclusi dalla valutazione (perizia p.5)","costo_stimato":8000}],"oneri_servitu":["Diritto legale di prelazione del comproprietario, esercitabile solo all'incanto (art. 682 CCS, art. 60a RFF) — FUSC","Comproprietà indivisa ½/½ con Bibba Santo (1933): nessuna divisione materiale, uso comune del fondo","Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche legali e annotazioni sconosciute","Magazzino edificato «lato particella adiacente no. 378» (perizia p.5): possibili servitù o sconfinamenti da chiarire","Eventuale convenzione d'uso o regolamento di comproprietà a RF: non indicato","Termine insinuazione crediti scaduto il 03.09.2026 (FUSC): stato oneri già consolidato, richiederlo"],"lex_koller":"La FUSC non menziona restrizioni LAFE. Salorino/Mendrisio non risulta comune turistico contingentato e l'oggetto è residenza primaria dei proprietari, ma un acquirente estero senza domicilio in Svizzera necessiterebbe comunque autorizzazione. Da confermare con l'Ufficio esecuzione nelle condizioni d'asta.","pro":["Fondo ampio (807 mq totali, di cui 684 non edificati) in zona collinare residenziale di Salorino, sopra Mendrisio","Divario forte tra stima ufficiale (116'455) e peritale (565'240) della quota: spazio per aggiudicarsi molto sotto perizia","Concorrenza attesa bassa: le quote indivise attirano pochissimi offerenti oltre al comproprietario","Asta lontana (11.02.2027): ampio tempo per due diligence, contatti col comproprietario e reperimento liquidità","Facciata e volumetria dell'abitazione in condizioni dignitose (foto sopralluogo 21.10.2025)","Possibile exit tramite accordo diretto col comproprietario 93enne o suoi eredi"],"contro":["Si compra solo ½ indivisa: nessun controllo esclusivo, nessun godimento pieno, nessuna rivendita ordinaria","Prelazione legale del comproprietario in sede d'asta: se il prezzo è buono, lui subentra e l'affare svanisce","Immobile abitato dai proprietari: nessuna rendita, accesso alle visite difficile, impossibile sfrattare il comproprietario","Ristrutturazione generale e risanamento energetico necessari (perizia p.5), con costi a carico anche della quota","Perizia illeggibile (PDF scansionato, 52 pagine): metodo di stima e eventuale sconto per indivisione non verificabili","Portico e magazzino in stato precario/incompleto: valore d'uso quasi nullo, possibili irregolarità edilizie"],"punti_critici":["Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili: deposito, turni e crediti poziori totalmente ignoti","Rapporto 1:4,9 tra stima ufficiale (232'910) e peritale (1'130'480) sul totale: da riconciliare con la perizia integrale","La perizia esclude difetti occulti, statica e rischi ecologici (p.5): amianto e cemento-amianto non escludibili sulle coperture","Documentazione planimetrica «non aggiornata e non attendibile» (perizia p.5): superfici interne reali incerte","Rivendita di una quota ½ praticamente illiquida: servirebbe azione di scioglimento ex art. 650-651 CC","Banche difficilmente finanziano una quota indivisa occupata: operazione da fare quasi interamente in equity"],"difficolta":["Il comproprietario può esercitare la prelazione subito dopo l'aggiudicazione: rischio di lavorare a vuoto","Visite all'immobile complicate: casa abitata da due persone anziane, sopralluogo peritale del 21.10.2025 già limitato","Finanziamento bancario su quota ½ indivisa: di regola rifiutato, serve capitale proprio","Nessuno sfratto possibile del comproprietario; l'uscita passa da accordo o causa di scioglimento (1-3 anni)","Orizzonte lungo: asta a febbraio 2027, con rischio di revoca se il debito viene saldato prima","Gestione condivisa delle spese di manutenzione con un comproprietario 93enne o i suoi eredi"],"da_verificare":["Richiedere all'UE Mendrisio condizioni d'asta, elenco oneri e importo di copertura (crediti poziori)","Ottenere la perizia AOA in cartaceo/leggibile: metodo, valore della quota, eventuale sconto per indivisione","Sondare l'intenzione del comproprietario Bibba Santo di esercitare la prelazione (art. 682 CCS)","Estratto RF completo: servitù, annotazioni, convenzioni d'uso, ipoteche legali comunali","Verifica edilizia in Comune: licenze del magazzino incompleto e del portico anni '90, indici di sfruttamento del fondo","Test amianto e verifica statica delle porzioni definite «in condizioni precarie» (perizia p.5)"],"conclusione":"Operazione da evitare salvo prezzo da saldo: la prelazione del comproprietario e l'indivisione tolgono quasi ogni margine controllabile. Partecipare solo con documentazione completa in mano e senza superare CHF 210'000 per la quota ½; oltre tale soglia il rischio non è remunerato.","foto_copertina":4,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004917 (Ufficio esecuzione di Mendrisio, incanto 11.02.2027)","Perizia AOA «Valutazione immobiliare particella 1265 RFD Mendrisio-Salorino» — PDF scansionato 52 pp., non estraibile: lette solo le 8 pagine-immagine disponibili","Perizia p.5: §1.4.2 questioni tecniche e giuridiche, §1.5 circostanze particolari e riserve (stato di conservazione, occupazione)","Perizia p.21: estratto mappa catastale 1:500 (part. 1265, loc. ul Mart, Vicolo Mart)","Perizia p.33: notifica di costruzione 2005, spostamento canna fumaria (arch. Bibba Lombardo Pierina)","Perizia pp. 37-41: reportage fotografico sopralluogo 21.10.2025 (esterni, coperture, portico, scala interna)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":88000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":81000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":7000}],"calcolo":"Le due voci del riepilogo al n. 14 sommano a CHF 88'000.00: 81'000 + 7'000. Il documento non spiega come sono stati fissati gli importi. La stima peritale della quota ½ è CHF 565'240.00.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.","come_all_asta":"Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile a favore dell'ufficio, rilasciata da una banca soggetta alla legge sulle banche, con la sola condizione dell'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 11.02.2027, quindi entro martedì 09.02.2027.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. È rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con 30 giorni di tempo per pagare. Nel riepilogo è indicato l'interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Sulla somma prorogata si paga il 5% di interesse. L'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli in garanzia.","fonte_doc_id":1145,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 88'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Nel formulario restano segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]» nella promessa bancaria e «[opzionale…]». Nel riepilogo, accanto ai CHF 88'000.00 compare per errore la dicitura «la differenza entro 30 giorni». All'asta va solo la quota ½. Il comproprietario ha diritto di prelazione. Banca, BIC e causale non sono indicati. I festivi possono anticipare il termine di accredito. Un deposito arrivato in ritardo non vale e l'acconto va pagato di nuovo all'asta.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":88000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2027-02-11"},"documento_id":1145,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:22:26+00:00"}}