AsteCH

← tutte le aste

Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Chiasso

Chiasso (TI)

5/10 convenienza

Data dell'asta presa da www.ti.ch/aste: la pubblicazione d'incanto originale non la indicava.

22 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
giovedì 11 febbraio 2027 · ore 14:15 (tra 121 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 700'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 301'270
Offerta minima
CHF 445'000
Condizioni A.1: aggiudicazione al maggior offerente solo se l'offerta supera CHF 445'000 (prezzo minimo, verosimilmente la copertura dei crediti pignoratizi poziori). Rilanci minimi di CHF 2'000 (A.2). Le ipoteche legali per imposte, CHF 20'332, si pagano in contanti dal prezzo (elenco oneri pp. 3-4).
Deposito / acconto
CHF 108'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Cond. 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare locazioni e servitù posteriori al pegno. Effetto pratico quasi nullo: non ci sono servitù su PPP 29447 né sulla quota L, e nessun inquilino. Chi offre di più al primo turno resta vincolato fino al secondo (A.8).
Chi ci vive
Proprietario
Ci abita il debitore Giovanni Tanzarella (perizia 1.1; domicilio Via G.B. Pioda 1). Nessun contratto di locazione indicato. Fino all'incanto non deve indennità (art. 19 RFF); dopo l'aggiudicazione l'acquirente può chiedere lo sgombero (art. 641 CC, cond. 22). Il possesso passa con la richiesta di iscrizione a RF (cond. 17).
Termine insinuazione crediti
gio 3 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 108'000
acconto prezzo deliberaCHF 100'000
acconto spese di trapassoCHF 8'000
TotaleCHF 108'000 ✓

Conteggio: Somma delle due voci elencate nel riassunto del punto 14: CHF 100'000 + CHF 8'000 = CHF 108'000. Il documento non spiega come sono stati determinati gli importi.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 11.02.2027, quindi entro martedì 09.02.2027.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto dell'ufficio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934. Deve essere legata solo alla condizione dell'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000 al massimo. L'acconto è di CHF 108'000: quindi al massimo CHF 100'000 in contanti e il resto (CHF 8'000) con la promessa bancaria. L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 15.02.2027. Il formulario non precisa se questo vale solo per chi non si aggiudica il fondo.

Saldo del prezzo: Si paga su richiesta specifica dell'ufficio, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con un termine di pagamento di 30 giorni. Il riassunto indica che la differenza va pagata entro 30 giorni dalla richiesta con il 5% d'interesse. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) passa da un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. Su una proroga si paga il 5% d'interesse. L'ufficio può chiedere garanzie (fideiussioni o titoli).

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 108'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Nel formulario il beneficiario della promessa bancaria è rimasto un segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]». L'acconto supera CHF 100'000: i contanti da soli non bastano. I festivi possono anticipare il termine del bonifico (09.02.2027). Un deposito in contanti fatto dopo il termine conta come acconto non effettuato. Il formulario non indica causale, banca e BIC. La pubblicazione FUSC non riporta l'acconto.

Estratto automaticamente il 12.10.2026 21:39 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Appartamento di 4.5 locali (117 m² netti, 2 balconi, cantina) al 5° piano di uno stabile del 2017 a Chiasso-Boffalora, venduto in blocco con un posto auto in autorimessa. Perizia 700k (metodo a reddito, ottimistica), prezzo minimo 445k. Buono stato, nessuna servitù rilevante, occupato dal debitore. Zona trafficata a ridosso dell'A2 e mercato debole: conviene solo vicino al minimo, scenario poco probabile.

Perché 5/10: Unità recente e senza problemi giuridici, ma la stimo realisticamente circa 620k: circa 4'600 CHF/m² ponderati a Chiasso, a ridosso dell'A2, più il box (circa 30k). La perizia da 700k è generosa. Con un minimo di 445k e la probabile concorrenza di privati il margine resta sottile. Lo sgombero del debitore è gestibile.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 620'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 470'000
margine atteso ≈ 12%
Stato immobile
Stabile del 2017 in calcestruzzo armato con cappotto, finestre in PVC a triplo vetro, caldaia a gas con solare termico, riscaldamento a serpentine; finiture buone, pavimenti in gres (perizia 2.1, 2.3). Stabile e unità in buono stato, nessun difetto segnalato (2.7). Cucina artigianale in legno, non convenzionale (foto 6). Spese condominiali 2024: CHF 4'707.70.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessuna indicata: secondo la perizia (2.7) non ci sono difetti e la manutenzione è nella media. Le sostanze nocive non sono state indagate, ma per l'età dello stabile sono di principio escludibili (perizia 4.1). Assicurazione dello stabile e RC: sconosciute (cond. 20).
Lex Koller / limiti
Cond. 19: le persone all'estero (senza domicilio in Svizzera, o società estere o a controllo estero) hanno bisogno dell'autorizzazione LAFE; esenzione solo se è l'abitazione principale nel luogo di domicilio. Dopo l'aggiudicazione serve una dichiarazione scritta; nei casi dubbi ci sono 10 giorni per chiedere l'autorizzazione e dare garanzie, altrimenti nuovo incanto. Un acquisto a scopo d'investimento da parte di esteri è di fatto escluso.

Pro

  • Costruzione 2017, buono stato, nessun difetto segnalato, buoni standard energetici (perizia 2.1, 2.7)
  • 4.5 locali, 117 m² netti, balconi di 16 m², cantina e posto in autorimessa: taglio familiare richiesto
  • Nessuna servitù su PPP 29447 né sulla quota L; nessun inquilino da gestire
  • Prezzo minimo 445k = 64% della perizia e 72% della mia stima
  • Comproprietari senza diritto di prelazione all'incanto (FUSC, cond. 23)

Contro

  • Zona densa e trafficata, a ridosso dell'autostrada A2 (barriera antirumore in foto 3, ortofoto)
  • Chiasso: mercato residenziale debole, rivendita potenzialmente lenta
  • Perizia ottimistica (affitto 180 CHF/m², tasso 3.4%): 700k difficilmente realizzabile
  • Minimo alto e probabile concorrenza di chi compra per abitarci: sconto reale limitato
  • Imposta sugli utili immobiliari elevata per rivendite entro 1-3 anni

Punti critici

  • Posto auto esterno 'legato' alla proprietà (perizia 2.3) non messo all'asta: base giuridica ignota, ma conteggiato nella stima
  • Cucina in legno forse considerata bene mobile e quindi esclusa dall'asta (cond. 23)
  • Pagina 5 dell'elenco oneri mancante: crediti pignoratizi da assegnare all'aggiudicatario non verificabili (cond. 3)
  • Debitore occupante, molto indebitato: tempi di liberazione incerti

Difficoltà pratiche

  • Acconto di CHF 108'000 da versare in seduta con promessa bancaria irrevocabile o bonifico anticipato (cond. 14)
  • Saldo entro circa 30 giorni dalla richiesta: mutuo da far pre-approvare prima dell'asta
  • Modalità di visita non indicate: da concordare con l'UE di Mendrisio
  • Sgombero del debitore (nato nel 1958) ex art. 641 CC: possibile procedura giudiziaria
  • Spese di trapasso e tasse RF a carico dell'acquirente, minimo sul valore ufficiale (cond. 12, 21)

Oneri e servitù

  • Part. 817: limitazione di destinazione a favore di Birra Bellinzona SA (DG 6706/1987), contenuto ignoto (elenco oneri p. 8)
  • PPP 29448: diritto d'abitazione (quote K, N), usufrutto e riversione (quota B), menzione LAFE (quota F): non gravano la quota L
  • Regolamenti PPP (DG 2376/2017) e di comproprietà ordinaria dell'autorimessa (DG 2378/2017); prelazione legale soppressa
  • Ipoteche legali per imposte cantonali e comunali 2018-2027: CHF 20'332 da pagare in contanti dal prezzo
  • 6 pignoramenti per circa CHF 347'500 (2022-2026), cancellati con la vendita
  • Ipoteca contrattuale: pagina 5 dell'elenco oneri non disponibile, importo ignoto

Lavori consigliati

  • Nuova cucina componibile standard: l'attuale è artigianale e 'non convenzionale' (perizia 3.1, foto 6) — CHF 30'000
  • Tinteggiatura, pulizia e piccoli ripristini dopo lo sgombero del debitore — CHF 8'000

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri p. 5: ipoteca contrattuale, importi esigibili e come si arriva al minimo di 445k
  • Statuto del posto auto esterno e della cantina nel regolamento PPP (DG 2376/2017)
  • Arretrati condominiali, fondo di rinnovo e verbali d'assemblea presso l'amministratore (ipoteca legale art. 712i CC)
  • Contenuto della limitazione di destinazione a favore di Birra Bellinzona SA (DG 6706/1987)
  • Durante la visita: rumore dell'A2, esposizione, piano effettivo e se la cucina è un impianto fisso
  • Prezzi di vendita di 4.5 locali recenti a Chiasso, per confermare circa 620k

Conclusione: Partecipare solo con acconto e mutuo già pronti, fermandosi a CHF 470'000. Sopra questa soglia il margine di rivendita (circa 12% prima delle imposte, dopo cucina e costi) non giustifica i rischi di Chiasso e dell'A2: lasciare il bene a chi compra per abitarci.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:41 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004916, Perizia arch. Stefano Mazzetti, aprile 2026 (sopralluogo del 16.03.2026), Condizioni d'incanto, Mod. RFF 13 E, esecuzione 3119652 (5 pagine), Elenco oneri, Mod. RFF 9 E, del 14.09.2026 (pagina 5 non disponibile), Foto 1-8 estratte dalla perizia (mappa, ortofoto, facciata, interni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Chiasso (RFD)
 1. Foglio PPP 29447 (99/1000) comproprietà del fondo Part. 817 
 con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 12, al quinto piano, composto di: atrio, cucina, soggiorno-pranzo, lavanderia, wc-doccia, bagno, tre camere, due balconi. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 289'570.05 
 2. Foglio PPP 29448 (44/1000) comproprietà del fondo Part. 817 – limitatamente alla quota L (4/44) 
 con diritto esclusivo sull’autorimessa Nr. 13, al piano interrato. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 11'699.80 
 Valore di stima Peritale (2 PPP): CHF 700'000.00

Osservazioni

Le due PPP verranno vendute in blocco. 
I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.