In territorio del Comune di Chiasso (RFD)
1. Foglio PPP 29447 (99/1000) comproprietà del fondo Part. 817
con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 12, al quinto piano, composto di: atrio, cucina, soggiorno-pranzo, lavanderia, wc-doccia, bagno, tre camere, due balconi.
Valore di stima Ufficiale: CHF 289'570.05
2. Foglio PPP 29448 (44/1000) comproprietà del fondo Part. 817 – limitatamente alla quota L (4/44)
con diritto esclusivo sull’autorimessa Nr. 13, al piano interrato.
Valore di stima Ufficiale: CHF 11'699.80
Valore di stima Peritale (2 PPP): CHF 700'000.00
","remarks":"Le due PPP verranno vendute in blocco. \nI comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-03","municipality":"Chiasso","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":700000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale (2 PPP): CHF 700'000.00","official_value":289570,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 289'570.05","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43||14:15|interritoriodelcomunedichiassorfd1foglioppp29447991000compro","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":"ti.ch","debtor":[{"kind":"person","name":"Giovanni Tanzarella","town":"Chiasso","birth":"1958-01-30","death":null}],"amounts":[{"value":289570,"context":"-doccia, bagno, tre camere, due balconi. Valore di stima Ufficiale: CHF 289'570.05"},{"value":11699,"context":"’autorimessa Nr. 13, al piano interrato. Valore di stima Ufficiale: CHF 11'699.80"},{"value":700000,"context":"di stima Ufficiale: CHF 11'699.80 Valore di stima Peritale (2 PPP): CHF 700'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"f4b7995f-0ba3-4cb9-b67c-971dbc3acc80","creationDate":"2026-08-11T12:54:09.855Z","updateDate":"2026-08-13T22:41:46.812Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004916","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-14T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-14T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Chiasso (RFD)
1. Foglio PPP 29447 (99/1000) comproprietà del fondo Part. 817
con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 12, al quinto piano, composto di: atrio, cucina, soggiorno-pranzo, lavanderia, wc-doccia, bagno, tre camere, due balconi.
Valore di stima Ufficiale: CHF 289'570.05
2. Foglio PPP 29448 (44/1000) comproprietà del fondo Part. 817 – limitatamente alla quota L (4/44)
con diritto esclusivo sull’autorimessa Nr. 13, al piano interrato.
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recente e senza problemi giuridici, ma la stimo realisticamente circa 620k: circa 4'600 CHF/m² ponderati a Chiasso, a ridosso dell'A2, più il box (circa 30k). La perizia da 700k è generosa. Con un minimo di 445k e la probabile concorrenza di privati il margine resta sottile. Lo sgombero del debitore è gestibile.","sintesi":"Appartamento di 4.5 locali (117 m² netti, 2 balconi, cantina) al 5° piano di uno stabile del 2017 a Chiasso-Boffalora, venduto in blocco con un posto auto in autorimessa. Perizia 700k (metodo a reddito, ottimistica), prezzo minimo 445k. Buono stato, nessuna servitù rilevante, occupato dal debitore. Zona trafficata a ridosso dell'A2 e mercato debole: conviene solo vicino al minimo, scenario poco probabile.","tipo_immobile":"Appartamento PPP di 4.5 locali (PPP 29447, 99/1000) + posto auto in autorimessa interrata (quota L 4/44 di PPP 29448), venduti in blocco","stima_perizia":700000,"valore_ufficiale":301270,"valore_mercato_tuo":620000,"prezzo_target_max":470000,"margine_atteso_pct":12,"offerta_minima":445000,"offerta_minima_note":"Condizioni A.1: aggiudicazione al maggior offerente solo se l'offerta supera CHF 445'000 (prezzo minimo, verosimilmente la copertura dei crediti pignoratizi poziori). Rilanci minimi di CHF 2'000 (A.2). Le ipoteche legali per imposte, CHF 20'332, si pagano in contanti dal prezzo (elenco oneri pp. 3-4).","deposito":108000,"deposito_sistema":"Cond. 14: CHF 108'000 subito dopo la 3a chiamata (100k acconto sul prezzo + 8k spese di trapasso). Forme: promessa irrevocabile di una banca svizzera, oppure contanti fino a 100k e il resto con promessa bancaria, oppure bonifico anticipato all'UE accreditato almeno 2 giorni lavorativi prima. Saldo su richiesta dell'UE (entro 30 giorni dall'aggiudicazione), con termine di 30 giorni, tramite intermediario finanziario.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Cond. 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare locazioni e servitù posteriori al pegno. Effetto pratico quasi nullo: non ci sono servitù su PPP 29447 né sulla quota L, e nessun inquilino. Chi offre di più al primo turno resta vincolato fino al secondo (A.8).","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Ci abita il debitore Giovanni Tanzarella (perizia 1.1; domicilio Via G.B. Pioda 1). Nessun contratto di locazione indicato. Fino all'incanto non deve indennità (art. 19 RFF); dopo l'aggiudicazione l'acquirente può chiedere lo sgombero (art. 641 CC, cond. 22). Il possesso passa con la richiesta di iscrizione a RF (cond. 17).","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Stabile del 2017 in calcestruzzo armato con cappotto, finestre in PVC a triplo vetro, caldaia a gas con solare termico, riscaldamento a serpentine; finiture buone, pavimenti in gres (perizia 2.1, 2.3). Stabile e unità in buono stato, nessun difetto segnalato (2.7). Cucina artigianale in legno, non convenzionale (foto 6). Spese condominiali 2024: CHF 4'707.70.","riparazioni_obbligatorie":"Nessuna indicata: secondo la perizia (2.7) non ci sono difetti e la manutenzione è nella media. Le sostanze nocive non sono state indagate, ma per l'età dello stabile sono di principio escludibili (perizia 4.1). Assicurazione dello stabile e RC: sconosciute (cond. 20).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Nuova cucina componibile standard: l'attuale è artigianale e 'non convenzionale' (perizia 3.1, foto 6)","costo_stimato":30000},{"descrizione":"Tinteggiatura, pulizia e piccoli ripristini dopo lo sgombero del debitore","costo_stimato":8000}],"oneri_servitu":["Part. 817: limitazione di destinazione a favore di Birra Bellinzona SA (DG 6706/1987), contenuto ignoto (elenco oneri p. 8)","PPP 29448: diritto d'abitazione (quote K, N), usufrutto e riversione (quota B), menzione LAFE (quota F): non gravano la quota L","Regolamenti PPP (DG 2376/2017) e di comproprietà ordinaria dell'autorimessa (DG 2378/2017); prelazione legale soppressa","Ipoteche legali per imposte cantonali e comunali 2018-2027: CHF 20'332 da pagare in contanti dal prezzo","6 pignoramenti per circa CHF 347'500 (2022-2026), cancellati con la vendita","Ipoteca contrattuale: pagina 5 dell'elenco oneri non disponibile, importo ignoto"],"lex_koller":"Cond. 19: le persone all'estero (senza domicilio in Svizzera, o società estere o a controllo estero) hanno bisogno dell'autorizzazione LAFE; esenzione solo se è l'abitazione principale nel luogo di domicilio. Dopo l'aggiudicazione serve una dichiarazione scritta; nei casi dubbi ci sono 10 giorni per chiedere l'autorizzazione e dare garanzie, altrimenti nuovo incanto. Un acquisto a scopo d'investimento da parte di esteri è di fatto escluso.","pro":["Costruzione 2017, buono stato, nessun difetto segnalato, buoni standard energetici (perizia 2.1, 2.7)","4.5 locali, 117 m² netti, balconi di 16 m², cantina e posto in autorimessa: taglio familiare richiesto","Nessuna servitù su PPP 29447 né sulla quota L; nessun inquilino da gestire","Prezzo minimo 445k = 64% della perizia e 72% della mia stima","Comproprietari senza diritto di prelazione all'incanto (FUSC, cond. 23)"],"contro":["Zona densa e trafficata, a ridosso dell'autostrada A2 (barriera antirumore in foto 3, ortofoto)","Chiasso: mercato residenziale debole, rivendita potenzialmente lenta","Perizia ottimistica (affitto 180 CHF/m², tasso 3.4%): 700k difficilmente realizzabile","Minimo alto e probabile concorrenza di chi compra per abitarci: sconto reale limitato","Imposta sugli utili immobiliari elevata per rivendite entro 1-3 anni"],"punti_critici":["Posto auto esterno 'legato' alla proprietà (perizia 2.3) non messo all'asta: base giuridica ignota, ma conteggiato nella stima","Cucina in legno forse considerata bene mobile e quindi esclusa dall'asta (cond. 23)","Pagina 5 dell'elenco oneri mancante: crediti pignoratizi da assegnare all'aggiudicatario non verificabili (cond. 3)","Debitore occupante, molto indebitato: tempi di liberazione incerti"],"difficolta":["Acconto di CHF 108'000 da versare in seduta con promessa bancaria irrevocabile o bonifico anticipato (cond. 14)","Saldo entro circa 30 giorni dalla richiesta: mutuo da far pre-approvare prima dell'asta","Modalità di visita non indicate: da concordare con l'UE di Mendrisio","Sgombero del debitore (nato nel 1958) ex art. 641 CC: possibile procedura giudiziaria","Spese di trapasso e tasse RF a carico dell'acquirente, minimo sul valore ufficiale (cond. 12, 21)"],"da_verificare":["Elenco oneri p. 5: ipoteca contrattuale, importi esigibili e come si arriva al minimo di 445k","Statuto del posto auto esterno e della cantina nel regolamento PPP (DG 2376/2017)","Arretrati condominiali, fondo di rinnovo e verbali d'assemblea presso l'amministratore (ipoteca legale art. 712i CC)","Contenuto della limitazione di destinazione a favore di Birra Bellinzona SA (DG 6706/1987)","Durante la visita: rumore dell'A2, esposizione, piano effettivo e se la cucina è un impianto fisso","Prezzi di vendita di 4.5 locali recenti a Chiasso, per confermare circa 620k"],"conclusione":"Partecipare solo con acconto e mutuo già pronti, fermandosi a CHF 470'000. Sopra questa soglia il margine di rivendita (circa 12% prima delle imposte, dopo cucina e costi) non giustifica i rischi di Chiasso e dell'A2: lasciare il bene a chi compra per abitarci.","foto_copertina":3,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004916","Perizia arch. Stefano Mazzetti, aprile 2026 (sopralluogo del 16.03.2026)","Condizioni d'incanto, Mod. RFF 13 E, esecuzione 3119652 (5 pagine)","Elenco oneri, Mod. RFF 9 E, del 14.09.2026 (pagina 5 non disponibile)","Foto 1-8 estratte dalla perizia (mappa, ortofoto, facciata, interni)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":108000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":100000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":8000}],"calcolo":"Somma delle due voci elencate nel riassunto del punto 14: CHF 100'000 + CHF 8'000 = CHF 108'000. Il documento non spiega come sono stati determinati gli importi.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto dell'ufficio.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934. Deve essere legata solo alla condizione dell'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000 al massimo. L'acconto è di CHF 108'000: quindi al massimo CHF 100'000 in contanti e il resto (CHF 8'000) con la promessa bancaria. L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 11.02.2027, quindi entro martedì 09.02.2027.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 15.02.2027. Il formulario non precisa se questo vale solo per chi non si aggiudica il fondo.","saldo":"Si paga su richiesta specifica dell'ufficio, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con un termine di pagamento di 30 giorni. Il riassunto indica che la differenza va pagata entro 30 giorni dalla richiesta con il 5% d'interesse. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) passa da un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. Su una proroga si paga il 5% d'interesse. L'ufficio può chiedere garanzie (fideiussioni o titoli).","fonte_doc_id":1692,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. 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Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Nel formulario il beneficiario della promessa bancaria è rimasto un segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]». L'acconto supera CHF 100'000: i contanti da soli non bastano. I festivi possono anticipare il termine del bonifico (09.02.2027). Un deposito in contanti fatto dopo il termine conta come acconto non effettuato. Il formulario non indica causale, banca e BIC. La pubblicazione FUSC non riporta l'acconto.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":108000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2027-02-11"},"documento_id":1692,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-12T19:39:03+00:00"}}