Chiasso
Via Milano 9, 6830 Chiasso (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 382'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 31'000 |
| Totale | CHF 413'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle due voci del riassunto al n. 14: 382'000 + 31'000 = 413'000 CHF. Le condizioni non spiegano come sono state calcolate le due voci.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 12.11.2026, quindi l'accredito va fatto entro martedì 10.11.2026.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio d'esecuzione.
Come: Due modi: promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; oppure contanti fino a CHF 100'000 e il resto con la promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Nel formulario la frase è tronca e non specifica altre condizioni.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riassunto dice: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». La parte oltre CHF 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). Una proroga porta interesse del 5%.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni aste, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 413'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Nel formulario restano segnaposto non compilati: la promessa bancaria è «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e c'è una clausola «[opzionale…]». Chiedere all'ufficio a chi intestare la promessa. Banca, BIC e causale non sono indicati. I festivi possono anticipare il termine del 10.11.2026. Un deposito tardivo conta come non fatto e l'acconto va ripagato all'asta. La FUSC non indica nessun acconto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:14 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Stabile commerciale-abitativo del 1981 (ristrutturato 2014-15) a Chiasso, Via Milano 9, part. 2123 di 1'779 mq con piazzale. Perizia Coduri 2024: valore di reddito 2'670'000, valore di liquidazione forzata 2'600'000; stima ufficiale 1'232'084. Reddito teorico 128'000/anno, ma officina al -1 locata a società fallita e appartamenti usati come uffici in violazione del PR. Interessante solo con forte sconto.
Perché 4/10: Ticket alto (>1,5 mio) su immobile commerciale in mercato debole (perizia p.7-8: sfitto e domanda stagnante nel basso Mendrisiotto), uso residenziale non conforme al PPQS-D, conduttore principale fallito e locazioni "ingarbugliate". Sconto potenziale reale ma rivendita lenta e illiquida: adatto solo a investitore strutturato.
Pro
- Forte divario tra stima peritale 2'670'000 e stima ufficiale 1'232'084: spazio per aggiudicarsi ben sotto il valore
- Immobile a reddito misto con base locativa plausibile di 128'000/anno (perizia p.9)
- Fondo ampio (1'779 mq) con piazzale posteggi; terreno in esubero valorizzato 430'000
- Posizione centrale quartiere Soldini, su strada principale, accessi autostradali e ferroviari vicini
- IS reale 0.45 contro 1.5 ammesso: possibile riserva edificatoria (indicati ulteriori 1'750 mc, non verificati)
- Edificio ristrutturato 2014-15, caldaia gas 2018, in buono stato generale
Contro
- Mercato del basso Mendrisiotto debole: sfitto elevato, domanda stagnante, nessun miglioramento atteso a breve (perizia p.7)
- Conduttore principale (officina al -1) è società fallita in liquidazione: reddito effettivo a rischio
- Appartamenti locati a uso ufficio in violazione del PR, senza cambio di destinazione richiesto
- Moltiplicatore d'imposta Chiasso 88%, sopra media cantonale, poco attrattivo per insediamenti commerciali
- Ticket elevato e bene illiquido: rivendita entro 1-3 anni difficile
- Impianti elettrici non certificati e non conformità energetica
Punti critici
- Valore di reddito costruito su pigioni teoriche (135 CHF/mq già ridotti del 15%), non sui canoni realmente incassati
- Situazione locativa definita dal perito stesso "alquanto ingarbugliata", richiede analisi giuridica specifica
- Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili: ipoteche, servitù e copertura ignote
- Un appartamento non ispezionato dal perito: stato interno sconosciuto
- Volume discordante: 5'900 mc da stima cantonale vs 4'350 mc dai piani
- Rischio ripristino/sanzioni edilizie per la destinazione residenziale non conforme
Difficoltà pratiche
- Finanziamento bancario complesso su immobile commerciale sfitto in zona debole: attendersi anticipo elevato
- Subentro nei contratti di locazione; per gli spazi della società fallita occorre coordinarsi con la liquidazione
- Eventuale sfratto/liberazione degli spazi con tempi e costi legali non stimabili
- Visite: planimetrie e documenti depositati presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio; accesso a un appartamento negato al perito
- Rivendita lenta: acquirenti potenziali limitati a investitori o utilizzatori artigianali
- Perizia con data di riferimento dicembre 2023: valori da riattualizzare a novembre 2026
Oneri e servitù
- Elenco oneri e servitù NON disponibili: la perizia allega solo estratto RF parziale (p.5). Da richiedere all'ufficio
- Contratti di locazione in essere: l'aggiudicatario subentra nella situazione attuale (perizia p.4)
- Zona PPQS-D: le Norme art. 4 escludono la destinazione residenziale salvo alloggi di sorveglianza; appartamenti in contrasto col PR
- Richiesta 2012 di insediamento compra-vendita autoveicoli mai collaudata dall'Ufficio tecnico comunale
- Edificio accessorio Z (47 mq) valorizzato nella stima ufficiale ma non contemplato nell'estratto RF: da verificare
- Impianti elettrici denunciati all'Ispettorato federale dal 22.06.2022
Lavori consigliati
- Risanamento impianti elettrici e certificazione RaSi dei tre magazzini denunciati (perizia p.4-5): importo non quantificato dal perito
- Adeguamento altezza parapetti alle norme di sicurezza (perizia p.10) — CHF 5'000
- Rifacimento pavimentazione piazzale (quadroni/asfalto ammalorato) e sistemazione area retrostante incolta
- Misurazione radon raccomandata dall'UFSP (13% probabilità di superare 300 Bq/m3)
- Verifica amianto prima di qualsiasi trasformazione (perizia p.7)
- Regolarizzazione destinazione d'uso o riconversione degli appartamenti a uso conforme alla zona PPQS-D
Da verificare prima dell'asta
- Condizioni d'asta ed elenco oneri: importo di copertura, deposito, termini di pagamento, doppio turno
- Contratti di locazione: canoni effettivi, scadenze, morosità, stato della liquidazione del conduttore fallito
- Posizione dell'Ufficio tecnico di Chiasso su destinazione residenziale non conforme e collaudo mancante 2012
- Costo del risanamento elettrico e ottenimento della certificazione RaSi
- Effettiva riserva edificatoria (1'750 mc) tramite studio di fattibilità sul PPQS-D
- Assoggettamento LAFE e presenza di amianto/radon
Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: non oltre CHF 1'500'000, cioè circa il 58% del valore di liquidazione forzata peritale (2'600'000), per assorbire risanamento elettrico, vuoto locativo e regolarizzazione urbanistica. Sopra 1'700'000 l'operazione non offre margine sufficiente per il rischio: astenersi.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:22 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004912 (Ufficio esecuzione di Mendrisio, asta 12.11.2026), Perizia immobiliare Alessandro Coduri, 28.02.2024, 36 pagine (fonte ti.ch), Aggiornamento perizia, 36 pagine (contenuto sostanzialmente identico alla perizia), 8 foto estratte dalla perizia (facciata, estratto mappa, interni scale e locali). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Aggiornamento perizia 36 pagine · 4209 KB · scarica · originale
- Perizia Perizia 36 pagine · 4209 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni aste 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 4 pagine · 77 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Chiasso (RFD) Part. 2123 Ubicazione: Prà Lungo C mq 281 Edificio NE mq 1'498 Superficie non edificata (rivestimento duro) Valore di stima Ufficiale: CHF 1'232'084.00 Valore di stima Peritale: CHF 2'670'000.00
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.