{"id":"67676377-eb48-429f-9993-08f8cf6765bb","pubnum":"SB01-0000004912","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-08-12","expiration":"2027-08-12","office_name":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","office_address":"Via Pollini 29, 6850 Mendrisio","office_id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Rocco Orlando","auction_date":"2026-11-12","auction_time":"15:15","auction_location":"Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio","objects_text":"In territorio del Comune di Chiasso (RFD)\n Part. 2123 \n Ubicazione: Prà Lungo\n C mq 281 Edificio\n NE mq 1'498 Superficie non edificata (rivestimento duro)\n Valore di stima Ufficiale: CHF 1'232'084.00 \n Valore di stima Peritale: CHF 2'670'000.00","objects_html":"<p>In territorio del Comune di Chiasso (RFD)</p><p><b>Part. 2123</b></p><p>Ubicazione: Prà Lungo</p><p>C          mq            281          Edificio</p><p>NE       mq         1'498          Superficie non edificata (rivestimento duro)</p><p><b>Valore di stima Ufficiale:            CHF      1'232'084.00</b></p><p><b>Valore di stima Peritale:             CHF      2'670'000.00</b></p>","remarks":null,"legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-09-01","municipality":"Chiasso","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":2670000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 2'670'000.00","official_value":1232084,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 1'232'084.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-11-12|15:15|interritoriodelcomunedichiassorfdpart2123ubicazioneprlungocm","first_seen":"2026-09-04T16:23:15+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Rocco Orlando","town":"Novazzano","birth":"1959-12-26","death":null}],"amounts":[{"value":1498,"context":"o (RFD) Part. 2123 Ubicazione: Prà Lungo C mq 281 Edificio NE mq 1'498"},{"value":1232084,"context":"erficie non edificata (rivestimento duro) Valore di stima Ufficiale: CHF 1'232'084.00"},{"value":2670000,"context":"lore di stima Ufficiale: CHF 1'232'084.00 Valore di stima Peritale: CHF 2'670'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"67676377-eb48-429f-9993-08f8cf6765bb","creationDate":"2026-08-10T11:00:40.923Z","updateDate":"2026-08-11T22:41:50.318Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004912","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-08-12T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-08-12T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).<br /> I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-08-12T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Rocco Orlando","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Rocco Orlando","it":"Incanto immobiliare Rocco Orlando","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Rocco Orlando"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Rocco","name":"Orlando","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Schweiz","fr":"Suisse","it":"Svizzera","en":"Switzerland"},"isoCode":"CH"},"dateOfBirth":"1959-12-26T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"addressSwitzerland":{"street":"Via 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alto (>1,5 mio) su immobile commerciale in mercato debole (perizia p.7-8: sfitto e domanda stagnante nel basso Mendrisiotto), uso residenziale non conforme al PPQS-D, conduttore principale fallito e locazioni \"ingarbugliate\". Sconto potenziale reale ma rivendita lenta e illiquida: adatto solo a investitore strutturato.","sintesi":"Stabile commerciale-abitativo del 1981 (ristrutturato 2014-15) a Chiasso, Via Milano 9, part. 2123 di 1'779 mq con piazzale. Perizia Coduri 2024: valore di reddito 2'670'000, valore di liquidazione forzata 2'600'000; stima ufficiale 1'232'084. Reddito teorico 128'000/anno, ma officina al -1 locata a società fallita e appartamenti usati come uffici in violazione del PR. Interessante solo con forte sconto.","tipo_immobile":"Immobile commerciale e abitativo (deposito/officina, 9 uffici, 3 appartamenti, mansarda) su fondo di 1'779 mq con piazzale posteggi — part. 2123 RFD Chiasso","stima_perizia":2670000,"valore_ufficiale":1232084,"valore_mercato_tuo":2150000,"prezzo_target_max":1500000,"margine_atteso_pct":25,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base indicato nel FUSC e condizioni d'asta non disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti pignoratizi poziori al procedente. Chiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio l'elenco oneri per conoscere l'importo di copertura.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: le condizioni d'asta non sono fra i documenti forniti. Prassi ticinese: acconto immediato all'aggiudicazione (assegno circolare/garanzia bancaria) e saldo entro il termine fissato dall'ufficio. Importo, forma e scadenze vanno letti nelle condizioni depositate presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Il FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Non essendo disponibili le condizioni d'asta e l'elenco oneri, non è verificabile se esistano oneri soggetti a doppio appello. Da chiarire con l'ufficio prima del 12.11.2026.","occupazione":"parzialmente_locato","occupazione_note":"Piano -1 (officina, ufficio nel rifugio, rampa e piazzale) locato a società fallita, liquidazione in corso (perizia p.4). Tre appartamenti locati ma usati come uffici, uno inaccessibile perché chiuso. Presenti spazi sfitti. La perizia precisa che l'aggiudicatario subentra nella situazione attuale (art. 261 CO).","canone_annuo":128000,"stato_immobile":"Costruito 1981, ristrutturato 2014-2015; struttura in cotto con cappotto, tetto a falde isolato, lattonerie in rame. Perizia p.6-7: \"nel complesso buono stato\", finiture standard normale, caldaia a gas 2018, serramenti alluminio termici. Non predisposto per risparmio energetico. Piazzale in quadroni/asfalto ammalorato, parte retrostante incolta.","riparazioni_obbligatorie":"Impianti elettrici scaduti e denunciati all'Ispettorato federale dal 22.06.2022 per magazzino PT, magazzino -1 e magazzino PT+1°P: risanamento e certificazione RaSi necessari (perizia p.4-5). L'aggiudicatario dovrà comunque presentare nuova certificazione RaSi. Parapetti interni non a norma: adeguamento CHF 5'000 (perizia p.10).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Risanamento impianti elettrici e certificazione RaSi dei tre magazzini denunciati (perizia p.4-5): importo non quantificato dal perito","costo_stimato":null},{"descrizione":"Adeguamento altezza parapetti alle norme di sicurezza (perizia p.10)","costo_stimato":5000},{"descrizione":"Rifacimento pavimentazione piazzale (quadroni/asfalto ammalorato) e sistemazione area retrostante incolta","costo_stimato":null},{"descrizione":"Misurazione radon raccomandata dall'UFSP (13% probabilità di superare 300 Bq/m3)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Verifica amianto prima di qualsiasi trasformazione (perizia p.7)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Regolarizzazione destinazione d'uso o riconversione degli appartamenti a uso conforme alla zona PPQS-D","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Elenco oneri e servitù NON disponibili: la perizia allega solo estratto RF parziale (p.5). Da richiedere all'ufficio","Contratti di locazione in essere: l'aggiudicatario subentra nella situazione attuale (perizia p.4)","Zona PPQS-D: le Norme art. 4 escludono la destinazione residenziale salvo alloggi di sorveglianza; appartamenti in contrasto col PR","Richiesta 2012 di insediamento compra-vendita autoveicoli mai collaudata dall'Ufficio tecnico comunale","Edificio accessorio Z (47 mq) valorizzato nella stima ufficiale ma non contemplato nell'estratto RF: da verificare","Impianti elettrici denunciati all'Ispettorato federale dal 22.06.2022"],"lex_koller":"Non indicato nei documenti. Trattandosi in prevalenza di superfici commerciali/artigianali, di regola l'acquisto è esente da autorizzazione (stabilimento d'impresa); la componente abitativa (3 appartamenti, peraltro non conforme al PR) potrebbe però attivare la LAFE per acquirenti esteri. Verificare con l'ufficio e con l'autorità cantonale LAFE.","pro":["Forte divario tra stima peritale 2'670'000 e stima ufficiale 1'232'084: spazio per aggiudicarsi ben sotto il valore","Immobile a reddito misto con base locativa plausibile di 128'000/anno (perizia p.9)","Fondo ampio (1'779 mq) con piazzale posteggi; terreno in esubero valorizzato 430'000","Posizione centrale quartiere Soldini, su strada principale, accessi autostradali e ferroviari vicini","IS reale 0.45 contro 1.5 ammesso: possibile riserva edificatoria (indicati ulteriori 1'750 mc, non verificati)","Edificio ristrutturato 2014-15, caldaia gas 2018, in buono stato generale"],"contro":["Mercato del basso Mendrisiotto debole: sfitto elevato, domanda stagnante, nessun miglioramento atteso a breve (perizia p.7)","Conduttore principale (officina al -1) è società fallita in liquidazione: reddito effettivo a rischio","Appartamenti locati a uso ufficio in violazione del PR, senza cambio di destinazione richiesto","Moltiplicatore d'imposta Chiasso 88%, sopra media cantonale, poco attrattivo per insediamenti commerciali","Ticket elevato e bene illiquido: rivendita entro 1-3 anni difficile","Impianti elettrici non certificati e non conformità energetica"],"punti_critici":["Valore di reddito costruito su pigioni teoriche (135 CHF/mq già ridotti del 15%), non sui canoni realmente incassati","Situazione locativa definita dal perito stesso \"alquanto ingarbugliata\", richiede analisi giuridica specifica","Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili: ipoteche, servitù e copertura ignote","Un appartamento non ispezionato dal perito: stato interno sconosciuto","Volume discordante: 5'900 mc da stima cantonale vs 4'350 mc dai piani","Rischio ripristino/sanzioni edilizie per la destinazione residenziale non conforme"],"difficolta":["Finanziamento bancario complesso su immobile commerciale sfitto in zona debole: attendersi anticipo elevato","Subentro nei contratti di locazione; per gli spazi della società fallita occorre coordinarsi con la liquidazione","Eventuale sfratto/liberazione degli spazi con tempi e costi legali non stimabili","Visite: planimetrie e documenti depositati presso l'Ufficio esecuzione di Mendrisio; accesso a un appartamento negato al perito","Rivendita lenta: acquirenti potenziali limitati a investitori o utilizzatori artigianali","Perizia con data di riferimento dicembre 2023: valori da riattualizzare a novembre 2026"],"da_verificare":["Condizioni d'asta ed elenco oneri: importo di copertura, deposito, termini di pagamento, doppio turno","Contratti di locazione: canoni effettivi, scadenze, morosità, stato della liquidazione del conduttore fallito","Posizione dell'Ufficio tecnico di Chiasso su destinazione residenziale non conforme e collaudo mancante 2012","Costo del risanamento elettrico e ottenimento della certificazione RaSi","Effettiva riserva edificatoria (1'750 mc) tramite studio di fattibilità sul PPQS-D","Assoggettamento LAFE e presenza di amianto/radon"],"conclusione":"Partecipare solo con disciplina di prezzo: non oltre CHF 1'500'000, cioè circa il 58% del valore di liquidazione forzata peritale (2'600'000), per assorbire risanamento elettrico, vuoto locativo e regolarizzazione urbanistica. Sopra 1'700'000 l'operazione non offre margine sufficiente per il rischio: astenersi.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004912 (Ufficio esecuzione di Mendrisio, asta 12.11.2026)","Perizia immobiliare Alessandro Coduri, 28.02.2024, 36 pagine (fonte ti.ch)","Aggiornamento perizia, 36 pagine (contenuto sostanzialmente identico alla perizia)","8 foto estratte dalla perizia (facciata, estratto mappa, interni scale e locali)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":413000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":382000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":31000}],"calcolo":"Somma delle due voci del riassunto al n. 14: 382'000 + 31'000 = 413'000 CHF. Le condizioni non spiegano come sono state calcolate le due voci.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio d'esecuzione.","come_all_asta":"Due modi: promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; oppure contanti fino a CHF 100'000 e il resto con la promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 12.11.2026, quindi l'accredito va fatto entro martedì 10.11.2026.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Nel formulario la frase è tronca e non specifica altre condizioni.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. 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L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 413'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Nel formulario restano segnaposto non compilati: la promessa bancaria è «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e c'è una clausola «[opzionale…]». Chiedere all'ufficio a chi intestare la promessa. Banca, BIC e causale non sono indicati. I festivi possono anticipare il termine del 10.11.2026. Un deposito tardivo conta come non fatto e l'acconto va ripagato all'asta. La FUSC non indica nessun acconto.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":413000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-11-12"},"documento_id":1044,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:14:25+00:00"}}