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Appartamento VD Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Nyon

Nyon (VD)

5/10 convenienza
Asta
giovedì 10 dicembre 2026 · ore 10:00 (tra 58 giorni)
Nyon, Avenue Reverdil 2, salle des ventes juridiques (3ème étage) de l’Office soussigné
Stima peritale
CHF 460'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 110'000
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base: vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF). La realizzazione è chiesta dal creditore pignoratizio di 1° rango (FUSC): non esistendo pegni poziori, la soglia di copertura è limitata a spese e oneri prevalenti, quindi teoricamente bassa. Importo esatto solo nelle condizioni d'asta.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Le condizioni d'asta, non ancora pubblicate, chiariranno se un onere iscritto dopo la costituzione del pegno impone il doppio appello. Da verificare appena disponibili.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato. La FUSC non menziona locazioni né canoni; proprietaria escussa Sybille Viviane BALASSIANO. Occupazione da accertare alla visita, la cui data sarà oggetto di pubblicazione successiva (FUSC, osservazioni).
Superficie (max trovata)
37 m²
Termine insinuazione crediti
gio 17 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004889 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004889.

Note: La FUSC non indica l'acconto. Le condizioni d'asta non sono ancora online. Saranno pubblicate sul sito dell'Office des poursuites de Nyon insieme all'annuncio della visita. Controllate lì importo, modalità e conto prima dell'asta del 10.12.2026. La citazione non contiene importi: spiega solo che i documenti arriveranno più tardi.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:19 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Offices des poursuites du district de Nyon, Avenue Reverdil 2, 1260 Nyon 2.

Valutazione per l'investitore

Studio di 37 m² con terrazza 11 m² e cantina 5 m² (lotto B03, quota 4/1000) nella PPE « Les Ronsiers », Route de Saint-Cergue 36b a Nyon. Stima dell'ufficio 460'000 CHF (perizia 21.10.2025), stima fiscale 2004 solo 110'000. Zona molto richiesta e bene facile da rivendere, ma la stima appare ambiziosa e nessun documento è ancora consultabile: interessante solo a forte sconto.

Perché 5/10: Oggetto liquido in zona forte (Nyon) e procedura favorevole (creditore di 1° rango), ma stima ufficiale apparentemente alta, zero documenti disponibili e forte concorrenza attesa su un lotto piccolo: sconto reale incerto e margine sottile.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 410'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 330'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Non indicato: anno di costruzione, stato di manutenzione e ristrutturazioni non risultano dalla FUSC. Noti solo i dati dimensionali (studio 37 m², terrazza 11 m², cantina 5 m², edificio B, lotto B03). Necessaria la lettura della perizia del 21.10.2025 e la visita.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicato: senza perizia né elenco oneri non risultano lavori obbligatori o urgenti. Da chiarire dopo la pubblicazione dei documenti anche l'esistenza di risanamenti deliberati dall'assemblea PPE (facciate, tetto, riscaldamento) e il relativo riparto sulla quota 4/1000.
Lex Koller / limiti
Non indicato nella FUSC. Nyon non è comune turistico: l'acquisto da parte di stranieri senza domicilio in Svizzera è di regola escluso (LAFE). Da verificare inoltre lo status LRS (abitazioni secondarie) del comune, presumibilmente sotto il 20% e quindi senza restrizioni.

Pro

  • Nyon (La Côte, bacino ginevrino): mercato molto liquido e domanda locativa costante
  • Taglio piccolo e prezzo contenuto: rivendita rapida a privati o investitori da reddito
  • Terrazza 11 m² e cantina 5 m²: plus concreto per uno studio
  • Perizia recente (21.10.2025), quindi valori aggiornati al mercato attuale
  • Procedente = creditore pignoratizio di 1° rango: soglia di copertura bassa, aggiudicazione a sconto possibile
  • Quota millesimale minima (4/1000): spese comuni ordinarie contenute

Contro

  • Stima ufficio 460'000 = ca. 12'400 CHF/m² : appare ambiziosa per uno studio a Nyon
  • Nessun documento disponibile: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora pubblicati (FUSC)
  • Ticket d'ingresso basso: forte concorrenza di privati e piccoli investitori, prezzi vicini al mercato
  • Anno di costruzione, stato e lavori del condominio « Les Ronsiers » sconosciuti
  • Costi di transazione VD alti (diritti di mutazione) + imposta utili immobiliari degressiva su detenzione breve
  • Asta lontana (10.12.2026): capitale e strategia bloccati a lungo

Punti critici

  • Analisi basata SOLO sulla FUSC: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora disponibili
  • Divario stima fiscale 2004 (110'000) / stima ufficio 2025 (460'000): normale in VD ma da verificare in perizia
  • Prezzo unitario implicito ca. 12'400 CHF/m² sopra la media di Nyon: rischio di stima gonfiata
  • Termine insinuazione crediti 17.09.2026: entità totale dei crediti pignoratizi ancora ignota
  • Nessuna informazione su occupanti, contratti, stato interno e lavori condominiali
  • Deposito, modalità di pagamento e doppio turno non ancora noti

Difficoltà pratiche

  • Documenti e data di visita saranno pubblicati solo più tardi: due diligence compressa
  • Finanziamento bancario difficile in asta: servono liquidità o garanzia bancaria pronte
  • Eventuale sfratto se l'immobile è occupato dalla proprietaria o da un inquilino
  • Decisioni condominiali subite: con 4/1000 nessun peso in assemblea
  • Rivendita entro 1-2 anni penalizzata dall'imposta vodese sugli utili immobiliari
  • Impossibile ispezionare l'interno prima della visita ufficiale

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non ancora disponibile: servitù e annotazioni sconosciute (FUSC)
  • Ipoteca di 1° rango a garanzia del creditore procedente (FUSC)
  • PPE: possibile ipoteca legale per spese comuni arretrate della proprietaria (art. 712i CC)
  • Quota di 4/1000 del fondo base B-F 686: vincoli del regolamento di comproprietà da verificare

Lavori consigliati

  • Budget cautelativo di rinfrescamento studio (cucina, bagno, pavimenti, tinteggi) - ipotesi non documentata, da confermare con perizia e visita — CHF 35'000

Da verificare prima dell'asta

  • Perizia 21.10.2025: anno costruzione, stato, comparabili e metodo di stima
  • Elenco oneri: servitù, ipoteche legali, arretrati spese PPE (art. 712i CC)
  • Condizioni d'asta: deposito, termine di pagamento, doppio turno, spese a carico dell'aggiudicatario
  • Regolamento PPE, verbali assemblee, fondo rinnovazione e lavori deliberati/previsti
  • Occupazione effettiva ed eventuale contratto di locazione (data visita da pubblicare)
  • Prezzi al m² realizzati per studi a Nyon negli ultimi 12 mesi

Conclusione: Vale la pena seguirla e presentarsi, ma solo con disciplina di prezzo: massimo 330'000 CHF di aggiudicazione (~340'000 con spese), da rivedere al rialzo/ribasso dopo perizia, elenco oneri e visita. Sopra i 360'000 il margine sparisce.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:59 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004889, cantone VD (incanto del 10.12.2026). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Offices des poursuites du district de Nyon.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Parcelle PPE no RF 4578, sise à Nyon, Route de Saint-Cergue 36b, PPE « Les Ronsiers», soit part de 4/1’000 de B-F no 686. Droit exclusif sur : Bâtiment B, Rez inférieur : Cave de 5 m2 env., Rez supérieur : Studio 37 m2 env., terrasse de 11 m2 env., constituant le lot B03 des plans.
 Estimation fiscale (2004): Fr. 110'000.00 
 Estimation de l'office selon rapport d'expertise du 21.10.2025: Fr 460'000.00

Osservazioni

La réalisation est requise ensuite de poursuite d'un créancier gagiste en 1er rang pour son capital et ses intérêts. Des publications ultérieures indiqueront la date de la visite. C'est seulement dès cet instant que les documents utiles seront à disposition des amateurs sur notre site internet.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Pour autant qu'elles ne soient pas constatées par les registres publics, les prétentions non annoncées dans le délai imparti sont exclues de la participation au produit de la vente. De même, les créanciers nantis de titres de gage doivent annoncer leurs créances garanties par nantissement. Référence est par ailleurs faite aux conditions de mise aux enchères. Publication selon les art. 133, 134, 135, 138 LP; art. 29 de l'ORFI du 23 avril 1920.