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Appartamento VD Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Valbroye

Valbroye (VD)

6/10 convenienza
Asta
venerdì 4 dicembre 2026 · ore 09:30 (tra 52 giorni)
Payerne, rue de la Gare 45, salle d'audience no 1
Stima peritale
CHF 190'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 372'000
Offerta minima
n.d.
Non indicato nel FUSC: le condizioni d'asta non sono pubblicate. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti pignoratizi poziori al creditore procedente. Da verificare l'importo di copertura all'uscita delle condizioni.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Il FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Trattandosi di 8 lotti venduti "en bloc", verificare se l'ufficio prevede anche un'esposizione lotto per lotto o solo in blocco, e l'eventuale doppio appello per servitù/diritti annotati.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato. Proprietario è una società (Dynamica Trade Sàrl): plausibile immobile di reddito con contratti di locazione che passano all'aggiudicatario (art. 261 CO), oppure alloggi sfitti/inagibili vista la bassa stima. Da chiarire con l'ufficio prima dell'asta.
Superficie (max trovata)
2089 m²
Termine insinuazione crediti
gio 17 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004887 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004887.

Note: La pubblicazione FUSC descrive solo gli 8 lotti PPE (RF 4375-1 a 4375-8), venduti in blocco, con stima dell'ufficio di Fr. 190'000.00. Non dice nulla su acconto, mezzi di pagamento o conto. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Chiedere le condizioni all'Office des poursuites du district de la Broye - Vully a Payerne, prima dell'asta del 04.12.2026.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:18 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Offices des poursuites du district de la Broye - Vully, Rue de la Gare 45, 1530 Payerne.

Valutazione per l'investitore

Vendita in blocco degli 8 lotti PPE (1000/1000) del fondo base RF 4375 a Marnand-Valbroye (VD), route de Villarzel 2a-2b: due edifici A e B con 8 appartamenti e cantine su 2'089 m². Stima d'ufficio 190'000 contro 372'000 di stime fiscali 2015: anomalia che suggerisce forte degrado. Potenziale sconto elevato, ma dossier tecnico assente (fonte: FUSC).

Perché 6/10: Interessante: si compra il 1000/1000 di una PPE (8 appartamenti, 2 edifici, 2'089 m²) in blocco a una stima d'ufficio di soli 190'000 (23'750/unità), con upside da rivendita frazionata. Ma nessun documento disponibile e stima d'ufficio pari a metà delle stime fiscali: forte sospetto di degrado o problema strutturale/giuridico. Zona rurale Broye, liquidità media.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 280'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 200'000
margine atteso ≈ 25%
Stato immobile
Non indicato: nessuna perizia disponibile. Anno di costruzione e ristrutturazioni ignoti. Indizio forte di cattivo stato: stima d'ufficio 190'000 contro 372'000 di stime fiscali 2015 (circa 51%), inusuale per 8 appartamenti; possibile inagibilità, sinistro o edifici non ultimati.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicato (perizia e elenco oneri non disponibili). Da presumere prudenzialmente un risanamento importante finché la perizia non prova il contrario.
Lex Koller / limiti
Immobili abitativi: acquisto di case plurifamiliari di reddito precluso a persone all'estero senza autorizzazione (LAFE). Nessuna menzione nel FUSC. Acquirente svizzero o domiciliato in CH: nessun ostacolo. Verificare inoltre le regole cantonali/comunali su abitazioni secondarie in caso di rivendita frazionata.

Pro

  • Si acquisisce il 1000/1000 della PPE: controllo totale, possibile scioglimento PPE o rivendita frazionata
  • Prezzo di riferimento bassissimo: 190'000 per 8 appartamenti (circa 23'750/unità)
  • Stime fiscali 2015 totali 372'000, quasi doppie rispetto alla stima d'ufficio
  • Terreno di 2'089 m² incluso, con riserva di potenziale edificatorio residuo
  • Vendita in blocco: scoraggia i piccoli acquirenti privati, meno concorrenza attesa

Contro

  • Nessun documento disponibile: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non consultabili
  • Divario anomalo stima d'ufficio/stime fiscali: rischio di immobile fortemente degradato o inagibile
  • Marnand (Valbroye): mercato rurale della Broye, domanda e liquidità limitate
  • Descrizione catastale senza superficie edificata: dubbio se gli edifici siano ultimati
  • Ticket unico elevato in blocco: capitale immobilizzato e finanziamento bancario difficile
  • Debitore società: possibili locazioni in corso, morosità e contenziosi ereditati

Punti critici

  • Analisi basata unicamente sulla pubblicazione FUSC: nessuna perizia, condizione d'asta o elenco oneri esaminato
  • Capire perché il perito valuta 190'000 un complesso con 372'000 di stime fiscali
  • Verificare che i due edifici esistano e siano abitabili, non solo costituiti su piani
  • Determinare l'importo di copertura dei pegni: se alto, l'asta può andare deserta
  • Condizioni d'asta e oneri di regola depositati circa un mese prima: pianificare l'accesso
  • Frazionamento in vendita: PPE già costituita, ma servono agibilità e finanziabilità dei singoli lotti

Difficoltà pratiche

  • Visita degli 8 appartamenti da concordare con l'ufficio di Payerne: accesso non garantito
  • Finanziamento bancario complesso senza perizia e con immobile potenzialmente inagibile
  • Eventuale sfratto o subentro in contratti di locazione esistenti (art. 261 CO)
  • Gestione PPE e assemblea sino a scioglimento o rivendita dei lotti
  • Termine insinuazione crediti 17.09.2026: quadro degli oneri chiaro solo in autunno
  • Rivendita frazionata su mercato locale sottile: orizzonte realistico 2-3 anni

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non pubblicato: servitù, ipoteche legali e annotazioni sconosciute
  • Regolamento PPE e ripartizione millesimale (120/132/116/132 per edificio) vincolanti
  • Possibili arretrati di spese comuni/fondo rinnovazione con ipoteca legale PPE (art. 712i CC)
  • Termine insinuazione crediti 17.09.2026: quadro dei pegni definito solo dopo tale data

Lavori consigliati

  • Risanamento presumibile degli 8 appartamenti (impianti, bagni, cucine, serramenti): entità non quantificabile senza perizia
  • Involucro e parti comuni delle due palazzine (tetto, facciate, sistemazione esterna 2'089 m²)

Da verificare prima dell'asta

  • Rapporto di perizia dell'ufficio: stato, superfici, redditi e motivazione dei 190'000
  • Condizioni d'asta: acconto, forma di pagamento, saldo, doppio turno, vendita solo in blocco
  • Elenco oneri: pegni, servitù, ipoteche legali, arretrati spese PPE
  • Registro fondiario: superficie edificata, permesso di abitabilità, eventuali edifici non ultimati
  • Contratti di locazione, canoni incassati e stato locativo effettivo
  • Zona di piano, indice residuo e regole comunali su abitazioni secondarie a Valbroye

Conclusione: Da tenere d'occhio ma non da comprare al buio: partecipare solo dopo aver letto perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri e aver visitato gli immobili. Se lo stato è recuperabile, offerta massima 200'000 (circa 25'000/appartamento); se la perizia conferma inagibilità o vincoli pesanti, restare sotto 150'000 o astenersi.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:57 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004887, cantone VD (asta 04.12.2026, Ufficio esecuzione Broye-Vully, Payerne). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Offices des poursuites du district de la Broye - Vully.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-1, propriété par étages, soit part de 120/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment A", sous-sol, rez-de-chaussée et étage, appartement avec cave, constituant le lot no 1 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 45'000.00.
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-2, propriété par étages, soit part de 132/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment A", sous-sol, rez-de-chaussée et étage, appartement avec cave, constituant le lot no 2 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 49'000.00.
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-3, propriété par étages, soit part de 116/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment A", sous-sol, étage et combles, appartement avec cave et balcon, constituant le lot no 3 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 43'000.00.
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-4, propriété par étages, soit part de 132/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment A", sous-sol, étage et combles, appartement avec cave et balcon, constituant le lot no 4 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 49'000.00.
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-5, propriété par étages, soit part de 120/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment B", sous-sol, rez-de-chaussée et étage, appartement avec cave, constituant le lot no 5 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 45'000.00.
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-6, propriété par étages, soit part de 132/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment B", sous-sol, rez-de-chaussée et étage, appartement avec cave, constituant le lot no 6 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 49'000.00.
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-7, propriété par étages, soit part de 116/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment B", sous-sol, étage et combles, appartement avec cave et balcon, constituant le lot no 7 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 43'000.00. 
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375-8, propriété par étages, soit part de 132/1000 de P. de base 4375, avec droit exclusif sur : "Bâtiment B", sous-sol, étage et combles, appartement avec cave et balcon, constituant le lot no 8 des plans. Estimation fiscale (2015) : Fr. 49'000.00.
 Descriptif de la parcelle de base :
 COMMUNE DE VALBROYE, immeuble RF 4375, feuille 14 du plan, au lieu dit "Marnand, route de Villarzel 2a-2b", consistant en :
 Place-jardin : 1'296 m2
 Revêtement dur : 793 m2
 Surface totale : 2'089 m2.
 Estimation de l'office, selon rapport d'expertise : Fr. 190'000.00
 Les immeubles (lots PPE) sont vendus en bloc.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Pour autant qu'elles ne soient pas constatées par les registres publics, les prétentions non annoncées dans le délai imparti sont exclues de la participation au produit de la vente. De même, les créanciers nantis de titres de gage doivent annoncer leurs créances garanties par nantissement. Référence est par ailleurs faite aux conditions de mise aux enchères. Publication selon les art. 133, 134, 135, 138 LP; art. 29 de l'ORFI du 23 avril 1920.