Wiler b. Utzenstorf
Müliacherweg 8, 3428 Wiler b. Utzenstorf (BE)
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Deposito: dove e quanto pagare
La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.
Dove controllare
Condizioni d'asta non disponibili online. Auflegung der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses auf dem Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dunantstrasse 7C, 3400 Burgdorf vom Mittwoch 16. September 2026 bis Montag, 28. September 2026. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004882.
Note: Le condizioni d'incanto non sono fra i documenti. La FUSC rimanda a quelle e non indica l'acconto. Chiedere subito importo e modalità al Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Emmental, Dunantstrasse 7c, Burgdorf: l'asta è il 14.10.2026, fra 5 giorni. Il contributo di CHF 15'000.00 previsto dal contratto di fornitura di calore (Wärmeliefervertrag) non è un acconto d'asta: si paga entro 30 giorni dalla firma del contratto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:05 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Emmental, Dunantstrasse 7c, 3400 Burgdorf.
Valutazione per l'investitore
Villa unifamiliare 8½ locali del 2012 in legno, 330 m² su fondo di 1'245 m² a Wiler b. Utzenstorf (BE), con garage e tettoia. Due perizie divergenti: 1'900'000 (Rychener, metodo reddito) e 1'660'000 (Rizzo, valore reale). Oggetto curato ma atipico, mercato locale debole e cedole ipotecarie per 2'050'000 nominali: sconto reale poco probabile.
Perché 3/10: Immobile di qualità ma illiquido (330 m², legno, segmento alto in comune con ubicazione sotto media). Pegni nominali 2'050'000 > valore: il principio di copertura rende improbabile l'aggiudicazione a sconto. Riscaldamento non garantito da servitù e dipendente dalla società del debitore.
Pro
- Costruzione 2012 in ottimo stato, standard elevato, nessun investimento rilevante a breve-medio termine (perizia Rychener p. 5)
- Ampia superficie: 330 m² NWF, 8½ locali, fondo 1'245 m² con garage (8a) e posto auto coperto
- Doppia perizia disponibile (1'660'000 e 1'900'000): buona base per calibrare l'offerta
- Nessun sito contaminato, nessun vincolo di tutela, nessuna servitù ritenuta rilevante dai periti
- Collegamenti discreti: stazione S-Bahn vicina, A1 a ~10 minuti, Soletta 8 km, Berna 28 km (perizia Rizzo p. 5)
- Riserva edificatoria sul fondo (possibile ampliamento secondo regolamento, perizia Rizzo p. 7)
Contro
- Ubicazione sotto la media svizzera (2.6/5 Wüest Partner) e domanda limitata nel segmento di prezzo elevato (perizia Rychener p. 5)
- Casa in legno atipica e non interrata: nicchia di acquirenti ristretta, tempi di vendita lunghi
- Riscaldamento dipendente da terzi senza garanzia reale: 15'000 di allacciamento + 2'200/anno indicizzati
- Confine con zona artigianale a nord-est e terreni agricoli; ruscello e pericolo acqua sul lato est
- Nessuna protezione solare nella zona giorno vetrata: surriscaldamento estivo (perizia Rychener p. 4)
- Divergenza di 240'000 tra le due perizie: valore di mercato incerto
Punti critici
- Cedole per 2'050'000 nominali: se i procedenti sono chirografari, l'offerta deve coprirle tutte e l'asta rischia di andare deserta
- Senza firma del contratto di fornitura non c'è obbligo di erogare calore per la stagione 2026/2027: casa potenzialmente senza riscaldamento
- Il fornitore di calore è la società del debitore (Allemann Wiler Immobilien AG): conflitto d'interessi e possibile ostruzionismo
- Proprietà comune di società semplice con pignoramento delle quote di liquidazione: procedura più complessa di un normale realizzo
- Valutazione Rychener basata su capitalizzazione all'1.63%: tasso molto aggressivo che gonfia il valore
- Il perito prevede espressamente una lunga durata di commercializzazione: incompatibile con un flip a 1-3 anni
Difficoltà pratiche
- Visite: immobile abitato dai proprietari, accesso solo tramite l'ufficio esecuzioni di Burgdorf
- Sfratto probabile dopo l'aggiudicazione: tempi e costi non quantificabili
- Finanziamento: banche prudenti su casa in legno atipica e ad alto prezzo; serve molto capitale proprio
- Rivendita lenta: mercato di nicchia, pochi acquirenti nel segmento oltre 1.5 mio in quel comune
- Negoziazione obbligata con la società del debitore per il calore, prima o subito dopo l'asta
- Tempi stretti: elenco oneri consultabile solo dal 16.09.2026, asta il 14.10.2026
Oneri e servitù
- 7 cedole ipotecarie a carico, nominali 2'050'000 (40'000 / 1'000'000 / 200'000 / 400'000 / 200'000 / 150'000 / 60'000), estratto RF
- Limitazione d'uso (Benützungsbeschränkung) del 24.01.1931 a favore di 5 fondi vicini: contenuto da verificare (estratto RF)
- Pignoramenti multipli delle quote di liquidazione di entrambi i coniugi (2023-2026) e restrizione della facoltà di disporre (estratto RF)
- Nessun onere fondiario, nessuna annotazione, nessun inventario dei beni culturali (perizia Rychener p. 3 e estratto RF)
- Fornitura di calore NON garantita da servitù: solo contratto privatistico (perizia Rychener p. 4; contratto di fornitura, preambolo)
- Spazio rivierasco protetto lungo il confine est (ruscello) e zona di pericolo acqua a bassa intensità (perizia Rychener p. 3)
Lavori consigliati
- Nuovo tinteggio interno completo (330 m²), esplicitamente raccomandato dalla perizia Rychener p. 4 (stima nostra, non indicata nei documenti) — CHF 35'000
- Protezione solare mancante nella zona giorno vetrata e nelle falde (perizia Rychener p. 4): tende/veneziane esterne (stima nostra) — CHF 25'000
- Contributo di allacciamento teleriscaldamento una tantum previsto dal contratto (CHF 15'000 escl. IVA, punto 5.1) — CHF 16'200
- Eventuale impianto di riscaldamento autonomo (pompa di calore + accumulo) se il contratto con la Allemann Wiler Immobilien AG non venisse rinnovato (stima nostra) — CHF 80'000
Da verificare prima dell'asta
- Elenco oneri dal 16.09.2026: importi effettivamente insinuati sulle 7 cedole e identità/rango del creditore procedente
- Condizioni d'asta: acconto, forma di pagamento, termine di saldo, doppio turno, eventuale secondo incanto
- Se il fondo viene venduto per intero nell'ambito della liquidazione della società semplice (art. 10 RDLC/VVAG)
- Fattibilità e costo di un impianto di riscaldamento autonomo, e diritti di passaggio delle condotte esistenti
- Contenuto esatto della limitazione d'uso del 1931 a favore dei 5 fondi vicini
- Spazio riservato alle acque e pericolo acqua: limiti edificatori residui e assicurabilità dell'edificio
Conclusione: Partecipare solo come opzione, con offerta massima 1'080'000 e uscita immediata se il principio di copertura impone di superare quella soglia. Sopra 1'150'000 l'operazione non lascia margine sufficiente rispetto a un valore di rivendita realistico di ~1'500'000 in un mercato lento.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:42 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004882 del 05.08.2026 (asta 14.10.2026), Perizia Rychener Immobilien + Bau GmbH del 23.03.2026 (valore di mercato 1'900'000, 17 pagine, con estratto RF GRUDIS 11.02.2026), Perizia Immorealinvestment GmbH / Filippo Rizzo del 08.12.2025 (valore di mercato 1'660'000, 38 pagine, con dati GVB e galleria foto), Wärmeliefervertrag per la nuova proprietà, Müliacherweg 8 (Allemann Wiler Immobilien AG), Situationsplan rete di teleriscaldamento primaria/secondaria, 8 foto della perizia (esterni, interni, planimetrie, vista aerea). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Verkehrswertschatzung_Wiler_vom_23.03.2026 17 pagine · 3733 KB · scarica · originale
- Perizia Verkehrswertschatzung_Wiler_vom_08.12.2025 38 pagine · 5049 KB · scarica · originale
- Pubblicazione Publication 2 pagine · 386 KB · scarica · originale
- Documento Waermeliefervertrag_Kaeuferschaft_Mueliacherweg_8 3 pagine · 185 KB · scarica · originale
- Documento Situationsplan_Mueliacherweg_8 1 pagine · 203 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Wiler bei Utzenstorf Gbbl.-Nr. 284 Gartenanlage, 978 m 2 Wohnhaus, 222 m 2 Müliacherweg 8, 3428 Wiler b. Utzenstorf Garage, 45 m 2 Müliacherweg 8a, 3428 Wiler b. Utzenstorf
Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri
Auflegung der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses auf dem Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dunantstrasse 7C, 3400 Burgdorf vom Mittwoch 16. September 2026 bis Montag, 28. September 2026.
Condizioni e avvertenze
Es ergeht hiermit an die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten die Aufforderung, binnen der Eingabefrist dem unterzeichnenden Betreibungsamt ihre Ansprüche an dem Grundstück, insbesondere auch für Zinsen und Kosten, anzumelden und gleichzeitig auch anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt sei, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin. Die Pfandtitel sind innert der gleichen Frist ebenfalls einzureichen. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch das Grundbuch festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Anzumelden sind auch die Rechte am Grundstück als Ganzem.
Rimedi giuridici
Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.