Losone
Via Limedi, 6594 Contone (TI)
4 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.
Deposito: dove e quanto pagare
| Fondo n. 2264 RFD di Losone: acconto prezzo delibera | CHF 17'000 |
| Fondo n. 2264 RFD di Losone: acconto spese di trapasso | CHF 1'000 |
| Quota A di 1/3 del fondo n. 262 RFD di Gambarogno-Contone: acconto prezzo delibera | CHF 5'000 |
| Quota A di 1/3 del fondo n. 262 RFD di Gambarogno-Contone: acconto spese di trapasso | CHF 1'000 |
| Totale | CHF 24'000 ✓ |
Conteggio: Ci sono due lotti, venduti separatamente nell'ordine indicato (art. 45 RFF). Fondo 2264: 17'000 + 1'000 = CHF 18'000. Quota A del fondo 262: 5'000 + 1'000 = CHF 6'000. Per entrambi i lotti servono CHF 24'000. Per un solo lotto basta il suo acconto. Gli acconti sul prezzo corrispondono al prezzo minimo di aggiudicazione di ciascun lotto. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati gli importi.
⚠ l'importo totale non compare così nel documento: controlla il conteggio
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Locarno
- IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 12.11.2026: accredito entro martedì 10.11.2026.
All'asta
Quando: All'incanto del 12.11.2026, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. Si paga per ogni lotto aggiudicato.
Come: Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). La parte oltre CHF 100'000 si paga tramite intermediario finanziario, con assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. La creditrice ipotecaria può presentare invece una dichiarazione irrevocabile di pagamento.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 16.11.2026.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagarlo. Il riassunto indica «la differenza entro 30 giorni con il 5 % d'interesse». Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente passa da un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta fondo 2264, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 (uguale nelle condizioni id 105, pagina 3, n. 14, con acconto CHF 6'000.00) · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 18'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Condizioni d'asta: Condizioni d'asta fondo 2264 (originale) · Condizioni d'asta quota A - fondo 262 (originale)
Note: Due lotti con acconti separati: fondo 2264 CHF 18'000 (id 104), quota A del fondo 262 CHF 6'000 (id 105). Stesso IBAN. Il FUSC non indica acconti. Per il fondo 2264, prezzo minimo 17'000 e acconto 18'000 sono sproporzionati rispetto alla stima peritale di CHF 560: verificare con l'ufficio. Il formulario contiene il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]» nella promessa bancaria. Causale non indicata. I festivi possono anticipare il termine. Contanti depositati dopo il termine = acconto non effettuato.
Altri valori sul sito diversi da questo: analisi Claude: CHF 6'000. Fa fede il documento ufficiale indicato sopra.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:15 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.
Valutazione per l'investitore
Due lotti venduti separatamente (art. 45 RFF): fondo 2264 Losone, 563 m² bosco (perizia 560) con prezzo minimo 17'000 — antieconomico; e quota 1/3 del fondo 262 Gambarogno-Contone, prato-campo agricolo 5'347 m² fuori zona edificabile (perizia quota 16'000) con minimo 5'000. Interesse solo sul secondo lotto, ma quota indivisa, LDFR e prelazione dei fratelli comproprietari ne uccidono la rivendibilità.
Perché 2/10: Micro-lotti agricoli/boschivi senza edificato: nessuno sconto reale (fondo 2264 ha minimo 17'000 contro stima 560), quota 1/3 indivisa illiquida, probabile assoggettamento LDFR e diritto di prelazione dei comproprietari esercitabile in asta. Margine assoluto irrisorio rispetto a rischi e tempi.
Pro
- Capitale impegnato minimo: acconto 6'000 e prezzo minimo 5'000 per la quota del fondo 262
- Nessun edificio da risanare, nessun inquilino, nessuno sfratto, nessun costo di gestione
- Stima peritale della quota 16'000 contro minimo 5'000: sconto teorico rilevante
- Terreno pianeggiante, regolare, accessibile da strada carrozzabile (perizia p. 9)
- Possibile uscita naturale: rivendita ai due fratelli comproprietari per consolidare la proprietà
Contro
- Quota indivisa di 1/3: mercato quasi inesistente, sconto di illiquidità 30-50% sul valore pro-quota
- Terreno agricolo fuori zona edificabile: nessuna aspettativa edificatoria, valore bloccato al prezzo agricolo di 9 CHF/m²
- LDFR: rivendita possibile solo a coltivatore diretto autorizzato e a prezzo non esorbitante
- Fondo 2264 economicamente insensato: minimo 17'000 per un bosco stimato 560
- Margine in valore assoluto (pochi migliaia di franchi) non giustifica tempi e costi dell'operazione
- Nessuna garanzia dell'ufficio (punto 18) e oneri non verificabili
Punti critici
- Prelazione legale dei comproprietari in asta: possono subentrare al prezzo della vostra migliore offerta, azzerando l'operazione
- Art. 73g RFF: pegni sull'intero fondo 262 assunti senza imputazione sul prezzo — rischio di costo occulto
- Elenchi oneri illeggibili: impossibile quantificare debiti e servitù prima della consultazione in ufficio
- Prezzo minimo 17'000 sul fondo 2264 rende quel lotto invendibile a valori di mercato
- Autorizzazione LDFR potenzialmente negata: aggiudicazione annullata, responsabilità per minor ricavo e danni (punto 19)
Difficoltà pratiche
- Uscita dalla comproprietà solo via accordo con i fratelli o azione di divisione (art. 650-651 CC): anni e spese legali
- Nessun finanziamento bancario realistico su bosco/quota agricola: serve liquidità propria
- Presenza fisica obbligatoria in asta con documento d'identità e tessera AVS/cassa malati (punto 23)
- Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, con interesse 5% sulle proroghe
- Tasse d'iscrizione RF calcolate almeno sul valore di stima ufficiale (punto 21)
Oneri e servitù
- Elenchi oneri di entrambi i lotti forniti come scansioni non leggibili: pegni, servitù e annotazioni NON verificabili sui documenti
- Art. 73g RFF: l'aggiudicatario della quota succede al debitore nei pegni gravanti l'intero fondo 262, senza imputazione sul prezzo di vendita
- Diritto legale di prelazione dei comproprietari (art. 681-682 CC, 60a cpv. 4 RFF), esercitabile solo in sede d'incanto al prezzo della maggiore offerta
- Fondo 2264: prezzo minimo 17'000 contro stima 560 — segnala crediti poziori/spese sproporzionati
- Fondo 2264 comproprietario per 1/4 della coattiva part. 1228 (perizia p. 6, Fr. 20): inclusione nella vendita non chiarita nelle condizioni
- Aggiudicazione gravata da tutti gli oneri dell'elenco, se coperti dal prezzo (punto 3)
Lavori consigliati
- Eventuale taglio/manutenzione del bosco sul fondo 2264 (vincoli forestali cantonali)
- Spese di trapasso RF e tassa di mutazione già anticipate con l'acconto (CHF 1'000 per lotto) — CHF 1'000
Da verificare prima dell'asta
- Consultare in ufficio gli elenchi oneri cartacei (non leggibili online) di entrambi i lotti
- Chiedere alla Sezione dell'agricoltura se l'acquisto della quota 1/3 del fondo 262 sottostà alla LDFR
- Sondare le intenzioni dei comproprietari Marsella Jacqueline e Christian Candolfi sulla prelazione
- Verificare esistenza di un affitto agricolo sul fondo 262 (durata e disdetta LAAgr)
- Chiarire composizione del prezzo minimo di 17'000 sul fondo 2264
- Verificare se la quota 1/4 della coattiva 1228 (perizia p. 6) sia venduta insieme al fondo 2264
Conclusione: Saltare il fondo 2264 (minimo 17'000 contro valore 560). Sulla quota del fondo 262 partecipare solo opportunisticamente, con offerta massima CHF 6'000, e ritirarsi subito se i comproprietari annunciano la prelazione o se emerge l'assoggettamento alla LDFR.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 09:12 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004874 (Ufficio esecuzione Locarno), Perizia Ing. F. Mordasini, Locarno dicembre 2025 (11 pagine), Condizioni d'incanto fondo n. 2264 RFD Losone (5 pagine, dep. 21.08.2026), Condizioni d'incanto quota A 1/3 fondo n. 262 RFD Gambarogno-Contone (6 pagine), Elenchi oneri (2264 e quota A 262): PDF scansionati non leggibili — non valutabili. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 11 pagine · 172 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta fondo 2264 5 pagine · 108 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta quota A - fondo 262 6 pagine · 112 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri fondo 2264 6 pagine · 379 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Elenco oneri Elenco oneri quota A - fondo 262 6 pagine · 338 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Fondo n. 2264 RFD di Losone e quota di comproprietà A di 1/3 del fondo base n. 262 RFD di Gambarogno-Contone Descrizione immobili da realizzare: 1) Fondo n. 2264 RFD di Losone Ubicazione: Val Brima a m² 563 bosco Valore di stima ufficiale del fondo 2264: CHF 56.00 Valore di stima peritale del fondo 2264: CHF 560.00 2) Quota di comproprietà A di 1/3 del fondo base n. 262 RFD di Gambarogno-Contone Ubicazione: Ortascio a m² 5'347 PRATO-CAMPO Proprietari fondo n. 262: A 1/3 CANDOLFI ANDRE' (debitore) B 1/3 CANDOLFI MARSELLA JACQUELINE C 1/3 CANDOLFI CHRISTIAN Valore di stima ufficiale della quota di comproprietà A di 1/3 del fondo base 262: CHF 712.65 Valore di stima peritale della quota di comproprietà A di 1/3 del fondo base 262: CHF 16'000.00 Le perizie possono essere consultate a partire dal 10.07.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste
Condizioni e avvertenze
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare all'Ufficio, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, specialmente quelle per interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato, per quale importo e la data. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultino dal registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I'importo del credito garantito da pegno. Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario. Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.
Osservazioni
Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: - presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; - sul sito online: www.ti.ch/aste.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.