AsteCH

← tutte le aste

Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Tresa-Croglio

Tresa-Croglio (TI)

2/10 convenienza

43 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
giovedì 28 gennaio 2027 · ore 15:15 (tra 107 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 145'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 93'309
Offerta minima
CHF 133'000
Condizioni n.1: aggiudicazione dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 133'000; rilanci minimi CHF 2'000 (n.2). L'importo riflette il principio dell'offerta sufficiente: copre i crediti pignoratizi da pagare in contanti (CHF 127'419.85, elenco oneri) più le spese di realizzazione.
Deposito / acconto
CHF 23'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Le condizioni n.8 e 22 riportano solo le clausole standard sul doppio turno (art.142 LEF); nessun doppio turno annunciato e sul foglio PPP 41104 non risultano servitù né locazioni (elenco oneri). Un nuovo incanto è previsto solo se l'aggiudicatario non paga (condizioni n.16).
Chi ci vive
Libero
Immobile vuoto e abbandonato allo stato grezzo, cantiere fermo da circa due anni; attualmente non abitabile (perizia p.9-10). Nessun contratto di locazione nell'elenco oneri. Il debitore è domiciliato a Chiasso (condizioni, intestazione): nessuno sfratto prevedibile.
Termine insinuazione crediti
lun 6 lug 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 23'000
acconto prezzo deliberaCHF 21'000
acconto spese di trapassoCHF 2'000
TotaleCHF 23'000 ✓

Conteggio: Somma delle due voci del riepilogo al n. 14: 21'000 + 2'000 = CHF 23'000. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati i due importi.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 28.01.2027: accredito entro martedì 26.01.2027. Il deposito anticipato in contanti presso l'ufficio è ammesso fino a CHF 100'000.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.

Come: Due modi. Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, condizionata solo all'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000: quindi l'intero acconto di CHF 23'000 si può pagare in contanti.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo è infruttifero. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 01.02.2027.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Il termine per pagare è di 30 giorni. Il riepilogo indica: differenza entro 30 giorni dalla richiesta, con interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. Le somme prorogate portano interesse del 5%. L'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli in garanzia.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 23'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il termine del 26.01.2027 è per l'accredito, non per l'ordine: un festivo può anticiparlo. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato e l'acconto va ripagato all'asta. Nel formulario restano segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]» nella promessa bancaria e «[opzionale: …]». La riga finale del riepilogo è impaginata male. I CHF 23'000 sono il totale: non c'è un importo da aggiungere. Banca e causale non sono indicate.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:22 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Quota PPP 41104 (470/1000) del part. 215 a Purasca Superiore, Tresa-Croglio: appartamento al piano terra in stato grezzo, cantiere fermo da circa due anni e non abitabile (perizia p.9-10). Perizia 145'000, valore ufficiale 93'309, ma le condizioni fissano un prezzo minimo di 133'000. Con costi di completamento elevati l'operazione nasce in perdita: da evitare.

Perché 2/10: Prezzo minimo imposto (133'000) pari al 92% della stima peritale: nessuno sconto d'asta. Oggetto è un cantiere abbandonato non abitabile, quota PPP 470/1000 condivisa con il debitore, zona periferica illiquida, senza accesso veicolare. Prezzo minimo + completamento supera il valore a nuovo realizzabile: margine negativo.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 110'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 95'000
margine atteso ≈ -10%
Stato immobile
Stabile degli anni '60, ristrutturazione avviata (DDC 2018, variante 2020 con suddivisione in due appartamenti) e interrotta. Opere grezze eseguite, ma nessuna finitura: rimossi infissi, porte, sanitari e cucine; elettrico solo predisposto, nessun riscaldamento utilizzabile; tetto e facciate non risanati; giardino in pessimo stato (perizia p.9-10).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Completamento integrale dei lavori: l'edificio non è abitabile (perizia p.10). Obbligatori nuovo rapporto RaSi per l'impianto elettrico, installazione del riscaldamento, controlli strutturali di muri portanti, solette, carpenteria del tetto e delle tubazioni posate nel 2022, oltre alla messa in sicurezza del piano cantina (non ispezionato). Costi non quantificati nella perizia.
Lex Koller / limiti
Condizioni n.10 e 19: l'acquisto da parte di persone all'estero è soggetto ad autorizzazione LAFE; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art.19 LAFE). Esenzione solo se l'immobile serve da abitazione principale nel luogo di domicilio o per attività commerciale. Croglio non è comune turistico: autorizzazione per abitazione secondaria di fatto esclusa.

Pro

  • Immobile libero da inquilini e da diritti di abitazione o usufrutto: nessuno sfratto
  • Nessuna servitù né onere fondiario iscritti sul foglio PPP 41104 (elenco oneri B)
  • Struttura grezza e modifiche già eseguite secondo la variante approvata 2020 (perizia p.9)
  • Valore ufficiale basso (93'309): base fiscale contenuta per imposta immobiliare
  • Ampio anticipo di tempo fino all'asta (28.01.2027) per due diligence e preventivi
  • L'altra unità (PPP 41105) è dello stesso debitore: possibile futura acquisizione dell'intero stabile

Contro

  • Prezzo minimo 133'000 = 92% della stima peritale: nessuno sconto d'asta
  • Immobile non abitabile: costi di completamento stimati superiori al prezzo d'acquisto
  • Stima peritale ottimistica: 450 fr/mc applicati a uno stato grezzo
  • Zona nucleo NV con vincolo di mantenimento: interventi limitati e sovraccosti (perizia p.6-8)
  • Nessun accesso veicolare diretto né posteggio incluso (perizia p.9)
  • Purasca Superiore, 4 km da Ponte Tresa: mercato periferico e poco liquido

Punti critici

  • Somma prezzo minimo + completamento supera il valore realizzabile a lavori finiti: margine negativo
  • PPP con sole due unità, l'altra (41105) resta al debitore sovraindebitato: parti comuni incompiute e decisioni bloccabili
  • Contraddizione FUSC (nessuna prelazione, art.712 CC/51 RFF) vs condizioni n.23 (prelazione legale esercitabile all'incanto)
  • Il perito non ha potuto ispezionare il piano cantina, valorizzato comunque 28'400 (perizia p.10-11)
  • Tetto esistente mai risanato: rischio amianto nelle lastre ondulate sotto i coppi
  • Licenza edilizia 2018/variante 2020 con lavori fermi da due anni: rischio decadenza

Difficoltà pratiche

  • Finanziamento bancario molto difficile su quota PPP grezza e non abitabile: serve liquidità propria
  • Acconto 23'000 immediato all'incanto in contanti o promessa bancaria irrevocabile
  • Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, con interesse 5% in caso di proroga
  • Visita interna rischiosa: stabile non messo in sicurezza e in stato di abbandono
  • Gestione condivisa delle parti comuni con il debitore, senza regolamento PPP noto
  • Asta lontana (28.01.2027): pianificazione e capitale immobilizzati a lungo

Oneri e servitù

  • Cartella ipotecaria 1° grado CHF 200'000 al portatore (DG 20749/19.10.2023); credito Di Martino CHF 125'000 da pagare in contanti (elenco oneri A2)
  • Ipoteca legale imposte cantonali 2020-2027: CHF 2'419.85 da pagare in contanti (elenco oneri A1)
  • Sei annotazioni tra pignoramenti e restrizioni della facoltà di disporre (UE Lugano), l'ultima DG 647/14.01.2026 (elenco oneri B)
  • Sul fondo base 215: oneri di apertura (3 finestre PT + 1 al 1P) a favore del part. 216, minuta 30.04.1964
  • Sul fondo base 215: diritti attivi di sporgenza, aperture e passo/accesso a carico dei part. 216 e 210
  • Menzione costituzione PPP prima della costruzione (DG 25561/23.11.2022): PPP su edificio non ultimato; nessuna servitù sul foglio 41104

Lavori consigliati

  • Completamento finiture interne (infissi, porte, pavimenti, intonaci, sanitari, cucina) — stima propria, non indicata in perizia — CHF 180'000
  • Nuovo impianto di riscaldamento e completamento elettrico con rapporto RaSi — stima propria — CHF 45'000
  • Verifiche strutturali (muri portanti, solette, tetto) e collaudo tubazioni 2022, messa in sicurezza cantina — CHF 12'000
  • Quota 470/1000 risanamento parti comuni: tetto esistente non risanato e facciate in zona nucleo vincolata — CHF 35'000
  • Sistemazione esterna: giardino abbandonato e recinzione mancante — CHF 10'000

Da verificare prima dell'asta

  • Esistenza di regolamento PPP, fondo rinnovamento e ripartizione dei costi di tetto e facciate
  • Validità della licenza edilizia 2018 e della variante 2020: eventuale necessità di nuova domanda
  • Preventivo d'impresa reale per il completamento (perizia non quantifica alcun costo)
  • Presenza di amianto nella copertura e stato effettivo del piano cantina
  • Vincoli del PRP nucleo Purasca Superiore sulle facciate e sovraccosti imposti
  • Se il creditore ipotecario Di Martino parteciperà all'asta per rilevare a prezzo minimo

Conclusione: Da evitare: il prezzo minimo obbligatorio di 133'000 è troppo vicino alla stima peritale per un immobile non abitabile e vincolato. Converrebbe solo sotto CHF 95'000, soglia irraggiungibile in questa procedura: non partecipare.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:14 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004841 (asta 28.01.2027, Mendrisio), Perizia di stima BBK Architetti Sagl del 14.07.2025 (49 pagine, sopralluogo 11.07.2025), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E, deposito 18.08.2026 (5 pagine), Elenco oneri Mod. RFF 9 E del 17.08.2026 (5 pagine), 8 foto della perizia (esterni, interni allo stato grezzo, mappe e ortofoto). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Tresa-Croglio (RFD) 
 Foglio PPP 41104 (470/1000) comproprietà del fondo Part. 215 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 1 composta di: atrio, 2 camere, 2 docce, lavanderia, soggiorno, cucina, al piano terra; come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 93'309.10 
 Valore di stima Peritale: CHF 145'000.00

Osservazioni

Il presente avviso d’incasso viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 200'000.00 (DG 20749 del 19.10.2023).
I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.