{"id":"08d9b30e-ed7a-4c03-a678-84b8ec53d8a5","pubnum":"SB01-0000004841","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-06-16","expiration":"2027-06-16","office_name":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","office_address":"Via Pollini 29, 6850 Mendrisio","office_id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Lino Lo Piscopo","auction_date":"2027-01-28","auction_time":"15:15","auction_location":"Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio","objects_text":"In territorio del Comune di Tresa-Croglio (RFD) \n Foglio PPP 41104 (470/1000) comproprietà del fondo Part. 215 \n con diritto esclusivo sull’unità n. 1 composta di: atrio, 2 camere, 2 docce, lavanderia, soggiorno, cucina, al piano terra; come al piano di ripartizione. \n Valore di stima Ufficiale: CHF 93'309.10 \n Valore di stima Peritale: CHF 145'000.00","objects_html":"<p>In territorio del Comune di Tresa-Croglio (RFD) </p><p><b>Foglio PPP 41104 (470/1000) comproprietà del fondo Part. 215</b></p><p>con diritto esclusivo sull’unità n. 1 composta di: atrio, 2 camere, 2 docce, lavanderia, soggiorno, cucina, al piano terra; come al piano di ripartizione. </p><p><b>Valore di stima Ufficiale:                                CHF            93'309.10</b></p><p><b>Valore di stima Peritale:                                 CHF          145'000.00</b></p>","remarks":"Il presente avviso d’incasso viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 200'000.00 (DG 20749 del 19.10.2023).\nI comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-07-06","municipality":"Tresa-Croglio","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":145000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 145'000.00","official_value":93309,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 93'309.10","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-01-28|15:15|interritoriodelcomuneditresacrogliorfdfoglioppp411044701000c","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Lino Lo Piscopo","town":"Chiasso","birth":"1961-10-02","death":null}],"amounts":[{"value":93309,"context":"no terra; come al piano di ripartizione. 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Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-06-16T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Lino Lo Piscopo","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Lino Lo Piscopo","it":"Incanto immobiliare Lino Lo Piscopo","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Lino Lo Piscopo"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Lino","name":"Lo Piscopo","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Italien","fr":"Italie","it":"Italia","en":"Italy"},"isoCode":"IT"},"dateOfBirth":"1961-10-02T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"addressSwitzerland":{"street":"Via ai 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minimo imposto (133'000) pari al 92% della stima peritale: nessuno sconto d'asta. Oggetto è un cantiere abbandonato non abitabile, quota PPP 470/1000 condivisa con il debitore, zona periferica illiquida, senza accesso veicolare. Prezzo minimo + completamento supera il valore a nuovo realizzabile: margine negativo.","sintesi":"Quota PPP 41104 (470/1000) del part. 215 a Purasca Superiore, Tresa-Croglio: appartamento al piano terra in stato grezzo, cantiere fermo da circa due anni e non abitabile (perizia p.9-10). Perizia 145'000, valore ufficiale 93'309, ma le condizioni fissano un prezzo minimo di 133'000. Con costi di completamento elevati l'operazione nasce in perdita: da evitare.","tipo_immobile":"Quota di proprietà per piani (470/1000) del fondo part. 215: appartamento al piano terra (atrio, 2 camere, 2 docce, lavanderia, soggiorno, cucina) + cantina e quota giardino, in stabile anni '60 in ristrutturazione incompiuta.","stima_perizia":145000,"valore_ufficiale":93309,"valore_mercato_tuo":110000,"prezzo_target_max":95000,"margine_atteso_pct":-10,"offerta_minima":133000,"offerta_minima_note":"Condizioni n.1: aggiudicazione dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 133'000; rilanci minimi CHF 2'000 (n.2). L'importo riflette il principio dell'offerta sufficiente: copre i crediti pignoratizi da pagare in contanti (CHF 127'419.85, elenco oneri) più le spese di realizzazione.","deposito":23000,"deposito_sistema":"CHF 23'000 (21'000 acconto prezzo + 2'000 spese trapasso) all'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione: promessa di pagamento bancaria irrevocabile o contanti fino a 100'000; possibile bonifico almeno 2 giorni lavorativi prima. Saldo su richiesta dell'ufficio (entro 30 giorni), pagabile in 30 giorni, interesse 5% (condizioni n.14).","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Le condizioni n.8 e 22 riportano solo le clausole standard sul doppio turno (art.142 LEF); nessun doppio turno annunciato e sul foglio PPP 41104 non risultano servitù né locazioni (elenco oneri). Un nuovo incanto è previsto solo se l'aggiudicatario non paga (condizioni n.16).","occupazione":"libero","occupazione_note":"Immobile vuoto e abbandonato allo stato grezzo, cantiere fermo da circa due anni; attualmente non abitabile (perizia p.9-10). Nessun contratto di locazione nell'elenco oneri. Il debitore è domiciliato a Chiasso (condizioni, intestazione): nessuno sfratto prevedibile.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Stabile degli anni '60, ristrutturazione avviata (DDC 2018, variante 2020 con suddivisione in due appartamenti) e interrotta. Opere grezze eseguite, ma nessuna finitura: rimossi infissi, porte, sanitari e cucine; elettrico solo predisposto, nessun riscaldamento utilizzabile; tetto e facciate non risanati; giardino in pessimo stato (perizia p.9-10).","riparazioni_obbligatorie":"Completamento integrale dei lavori: l'edificio non è abitabile (perizia p.10). Obbligatori nuovo rapporto RaSi per l'impianto elettrico, installazione del riscaldamento, controlli strutturali di muri portanti, solette, carpenteria del tetto e delle tubazioni posate nel 2022, oltre alla messa in sicurezza del piano cantina (non ispezionato). Costi non quantificati nella perizia.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Completamento finiture interne (infissi, porte, pavimenti, intonaci, sanitari, cucina) — stima propria, non indicata in perizia","costo_stimato":180000},{"descrizione":"Nuovo impianto di riscaldamento e completamento elettrico con rapporto RaSi — stima propria","costo_stimato":45000},{"descrizione":"Verifiche strutturali (muri portanti, solette, tetto) e collaudo tubazioni 2022, messa in sicurezza cantina","costo_stimato":12000},{"descrizione":"Quota 470/1000 risanamento parti comuni: tetto esistente non risanato e facciate in zona nucleo vincolata","costo_stimato":35000},{"descrizione":"Sistemazione esterna: giardino abbandonato e recinzione mancante","costo_stimato":10000}],"oneri_servitu":["Cartella ipotecaria 1° grado CHF 200'000 al portatore (DG 20749/19.10.2023); credito Di Martino CHF 125'000 da pagare in contanti (elenco oneri A2)","Ipoteca legale imposte cantonali 2020-2027: CHF 2'419.85 da pagare in contanti (elenco oneri A1)","Sei annotazioni tra pignoramenti e restrizioni della facoltà di disporre (UE Lugano), l'ultima DG 647/14.01.2026 (elenco oneri B)","Sul fondo base 215: oneri di apertura (3 finestre PT + 1 al 1P) a favore del part. 216, minuta 30.04.1964","Sul fondo base 215: diritti attivi di sporgenza, aperture e passo/accesso a carico dei part. 216 e 210","Menzione costituzione PPP prima della costruzione (DG 25561/23.11.2022): PPP su edificio non ultimato; nessuna servitù sul foglio 41104"],"lex_koller":"Condizioni n.10 e 19: l'acquisto da parte di persone all'estero è soggetto ad autorizzazione LAFE; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art.19 LAFE). Esenzione solo se l'immobile serve da abitazione principale nel luogo di domicilio o per attività commerciale. Croglio non è comune turistico: autorizzazione per abitazione secondaria di fatto esclusa.","pro":["Immobile libero da inquilini e da diritti di abitazione o usufrutto: nessuno sfratto","Nessuna servitù né onere fondiario iscritti sul foglio PPP 41104 (elenco oneri B)","Struttura grezza e modifiche già eseguite secondo la variante approvata 2020 (perizia p.9)","Valore ufficiale basso (93'309): base fiscale contenuta per imposta immobiliare","Ampio anticipo di tempo fino all'asta (28.01.2027) per due diligence e preventivi","L'altra unità (PPP 41105) è dello stesso debitore: possibile futura acquisizione dell'intero stabile"],"contro":["Prezzo minimo 133'000 = 92% della stima peritale: nessuno sconto d'asta","Immobile non abitabile: costi di completamento stimati superiori al prezzo d'acquisto","Stima peritale ottimistica: 450 fr/mc applicati a uno stato grezzo","Zona nucleo NV con vincolo di mantenimento: interventi limitati e sovraccosti (perizia p.6-8)","Nessun accesso veicolare diretto né posteggio incluso (perizia p.9)","Purasca Superiore, 4 km da Ponte Tresa: mercato periferico e poco liquido"],"punti_critici":["Somma prezzo minimo + completamento supera il valore realizzabile a lavori finiti: margine negativo","PPP con sole due unità, l'altra (41105) resta al debitore sovraindebitato: parti comuni incompiute e decisioni bloccabili","Contraddizione FUSC (nessuna prelazione, art.712 CC/51 RFF) vs condizioni n.23 (prelazione legale esercitabile all'incanto)","Il perito non ha potuto ispezionare il piano cantina, valorizzato comunque 28'400 (perizia p.10-11)","Tetto esistente mai risanato: rischio amianto nelle lastre ondulate sotto i coppi","Licenza edilizia 2018/variante 2020 con lavori fermi da due anni: rischio decadenza"],"difficolta":["Finanziamento bancario molto difficile su quota PPP grezza e non abitabile: serve liquidità propria","Acconto 23'000 immediato all'incanto in contanti o promessa bancaria irrevocabile","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, con interesse 5% in caso di proroga","Visita interna rischiosa: stabile non messo in sicurezza e in stato di abbandono","Gestione condivisa delle parti comuni con il debitore, senza regolamento PPP noto","Asta lontana (28.01.2027): pianificazione e capitale immobilizzati a lungo"],"da_verificare":["Esistenza di regolamento PPP, fondo rinnovamento e ripartizione dei costi di tetto e facciate","Validità della licenza edilizia 2018 e della variante 2020: eventuale necessità di nuova domanda","Preventivo d'impresa reale per il completamento (perizia non quantifica alcun costo)","Presenza di amianto nella copertura e stato effettivo del piano cantina","Vincoli del PRP nucleo Purasca Superiore sulle facciate e sovraccosti imposti","Se il creditore ipotecario Di Martino parteciperà all'asta per rilevare a prezzo minimo"],"conclusione":"Da evitare: il prezzo minimo obbligatorio di 133'000 è troppo vicino alla stima peritale per un immobile non abitabile e vincolato. Converrebbe solo sotto CHF 95'000, soglia irraggiungibile in questa procedura: non partecipare.","foto_copertina":2,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004841 (asta 28.01.2027, Mendrisio)","Perizia di stima BBK Architetti Sagl del 14.07.2025 (49 pagine, sopralluogo 11.07.2025)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E, deposito 18.08.2026 (5 pagine)","Elenco oneri Mod. RFF 9 E del 17.08.2026 (5 pagine)","8 foto della perizia (esterni, interni allo stato grezzo, mappe e ortofoto)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":23000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":21000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":2000}],"calcolo":"Somma delle due voci del riepilogo al n. 14: 21'000 + 2'000 = CHF 23'000. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati i due importi.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.","come_all_asta":"Due modi. Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, condizionata solo all'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000: quindi l'intero acconto di CHF 23'000 si può pagare in contanti.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 28.01.2027: accredito entro martedì 26.01.2027. Il deposito anticipato in contanti presso l'ufficio è ammesso fino a CHF 100'000.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo è infruttifero. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 01.02.2027.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Il termine per pagare è di 30 giorni. Il riepilogo indica: differenza entro 30 giorni dalla richiesta, con interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. Le somme prorogate portano interesse del 5%. L'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli in garanzia.","fonte_doc_id":259,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 23'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il termine del 26.01.2027 è per l'accredito, non per l'ordine: un festivo può anticiparlo. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato e l'acconto va ripagato all'asta. Nel formulario restano segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]» nella promessa bancaria e «[opzionale: …]». La riga finale del riepilogo è impaginata male. I CHF 23'000 sono il totale: non c'è un importo da aggiungere. Banca e causale non sono indicate.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":23000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2027-01-28"},"documento_id":259,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:22:20+00:00"}}