Tresa-Croglio
Tresa-Croglio (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 36'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 3'000 |
| Totale | CHF 39'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle voci del riassunto al punto 14: 36'000 + 3'000 = 39'000 CHF. Il documento non spiega come è stato calcolato l'acconto sul prezzo di 36'000 CHF.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Lugano
- IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 26.01.2027 (asta giovedì 28.01.2027).
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.
Come: Promessa di pagamento irrevocabile a favore dell'ufficio d'esecuzione, emessa da una banca soggetta alla legge sulle banche e condizionata solo all'aggiudicazione; oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato è infruttifero e viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. La frase nel documento è troncata.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con richiesta specifica, emanata entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Nel riassunto: la differenza va pagata entro 30 giorni dalla richiesta con il 5% d'interesse. Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). Una proroga comporta l'interesse del 5%. Se si paga con assunzione del debito, novazione o compensazione serve la dichiarazione del creditore (n. 15).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 39'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Causale, banca e BIC non indicati. Nelle condizioni resta il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]» come beneficiario della promessa bancaria. I festivi possono anticipare il termine del 26.01.2027. Un deposito in contanti fatto in ritardo non vale e va ripagato all'asta. Nel riassunto il totale 39'000 è impaginato accanto alla riga «la differenza…».
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:22 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Terreno di 909 mq a Beride (Tresa-Croglio) con un piccolo accessorio in muratura di 20 mq, anni '70, senza allacciamenti; zona R2 con piano di quartiere obbligatorio mai presentato. Perizia 250'000 (valore quasi tutto fondiario, calcolato per costi teorici), ufficiale 83'595. Oneri quasi nulli e prezzo minimo 5'000: interessante solo a prezzo basso, rivendita lenta.
Perché 6/10: Debito irrisorio (445 CHF, nessuna ipoteca convenzionale) e prezzo minimo 5'000: forte potenziale di acquisto molto sotto stima. Penalizzano l'illiquidità del terreno, il piano di quartiere obbligatorio mai realizzato, l'assenza di posteggi e i tempi di rivendita.
Pro
- Debito garantito quasi nullo (CHF 445): nessun creditore ipotecario a sostenere il prezzo
- Prezzo minimo di aggiudicazione solo CHF 5'000 (condizioni punto 1): forte spazio di sconto
- Nessuna servitù né onere fondiario a gravare il fondo (elenco oneri)
- Oggetto libero da locazioni: nessuno sfratto né disdette da gestire
- NAPR poco restrittive (perizia p.7): indice 0.4, occupazione 35%, altezza 8.5 m
- Contesto tranquillo al limite del nucleo, a contatto con bosco e verde (perizia p.4)
Contro
- Piano di quartiere PQ1 obbligatorio mai realizzato né presentato: il perito sconta già il valore del 25% (perizia p.9)
- Terreno nudo in frazione periferica: mercato ristretto, rivendita potenzialmente lunga
- Nessun posto auto disponibile (perizia p.4); 65 mq in zona posteggi non edificabile
- Accessorio senza allacciamenti diretti, valore venale solo CHF 20'000 (perizia p.8)
- Plausibile presenza di amianto e piombo, non verificata (perizia p.10)
- Distanza dai servizi principali; classe di posizione modesta 2.6 (perizia p.8)
Punti critici
- Stima peritale 250'000 costruita per costi teorici (900 CHF/mc) sul massimo edificabile: valore molto ottimistico rispetto al mercato reale
- Divario enorme con la stima ufficiale 83'595 (FUSC): riferimento probabile per molti concorrenti
- L'acconto di 39'000 va versato integralmente anche se l'offerta è di 20'000-30'000 (condizioni punto 14)
- Le tasse d'iscrizione a RF sono calcolate almeno sul valore ufficiale 83'595 se la delibera è inferiore (condizioni punto 21)
- Terreno a stretto contatto con il bosco (perizia p.4): possibile vincolo di distanza sull'area realmente edificabile
- Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (condizioni punto 18)
Difficoltà pratiche
- Asta lontana (28.01.2027): capitale e attenzione impegnati a lungo
- Finanziamento bancario difficile su terreno nudo con PQ non realizzato: prevedere liquidità propria
- Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, con interesse 5% su eventuali proroghe (condizioni punto 14)
- Rivendita che richiede probabilmente 2-3 anni o l'avvio del piano di quartiere per valorizzare
- Pagamenti oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD (condizioni punto 14)
- Visita: fondo aperto e incolto, ma stato interno dell'accessorio non documentato
Oneri e servitù
- Ipoteca legale Comune di Tresa (imposta immobiliare 2023-2027 + interessi) CHF 445, da pagare in contanti (elenco oneri, sez. A)
- Nessuna servitù e nessun onere fondiario iscritti su part. 1590 e 1589 (elenco oneri sez. B; perizia p.7)
- Nessuna ipoteca convenzionale: "Nessun Pegno Immobiliare" (elenco oneri sez. A)
- Tre annotazioni di pignoramento (UE Lugano) per CHF 3'000, 2'100 e 11'182.05 (elenco oneri sez. B): si estinguono con la realizzazione
- Menzione comproprietà coattiva su part. 1589, quota E 5/30, DG 27208/17.11.2010 (accesso via strada privata coattiva, perizia p.4)
- Ipoteche legali non scadute (premi antincendio, imposte fondiarie) e tasse correnti a carico dell'aggiudicatario (condizioni punto 12b)
Lavori consigliati
- Indagine sostanze nocive (amianto/piombo) su accessorio e copertura in ondulati, suggerita dalla perizia p.10 — CHF 2'000
- Sgombero, sfalcio e messa in ordine del prato incolto e delle terrazze per la rivendita — CHF 5'000
- Risanamento tetto/facciata dell'accessorio ed eventuale smaltimento ondulati — CHF 15'000
- Studio di fattibilità/avvio piano di quartiere PQ1 per rendere il fondo appetibile — CHF 15'000
Da verificare prima dell'asta
- In Comune di Tresa: perimetro, stato e fattibilità reale del PQ1, chi sono gli altri proprietari del comparto
- Presenza e costo degli allacciamenti (acqua, fogna, elettricità) fino al mappale 1590
- Distanza obbligatoria dal bosco e superficie effettivamente edificabile sugli 844 mq R2
- Diritti e oneri di manutenzione derivanti dalla quota 5/30 sulla strada coattiva part. 1589
- Presenza di amianto nella copertura in ondulati e relativo costo di smaltimento
- Prezzi di transazione comparabili per terreni edificabili a Beride/Malcantone negli ultimi 24 mesi
Conclusione: Da seguire, ma solo come acquisto opportunistico: con debito garantito di 445 CHF e minimo di 5'000, ha senso partecipare puntando molto in basso. Non superare CHF 110'000, meglio fermarsi attorno a 90'000 se il piano di quartiere resta bloccato.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:12 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004840, Perizia Stefano Mazzetti Architettura Sagl, settembre 2025 (14 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E, Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 14.08.2026 (5 pagine), Elenco oneri Mod. RFF 9 E, 13 agosto 2026 (5 pagine), 4 foto della perizia (estratto mappa, ortofoto, accessorio, terreno). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 14 pagine · 3399 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 188 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 153 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Tresa-Croglio (RFD) Part. 1590 Ubicazione a Bèred A mq 20 Edificio NE mq 889 Superficie non edificata (humus) + comproprietà coattiva su RF di Tresa-Croglio Part. 1589, quota E 5/30 Valore di stima Ufficiale: CHF 83'595.00 Valore di stima Peritale: CHF 250'000.00
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.