In territorio del Comune di Tresa-Croglio (RFD)
Part. 1590
Ubicazione a Bèred
A mq 20 Edificio
NE mq 889 Superficie non edificata (humus)
+ comproprietà coattiva su RF di Tresa-Croglio Part. 1589, quota E 5/30
Valore di stima Ufficiale: CHF 83'595.00
Valore di stima Peritale: CHF 250'000.00
","remarks":null,"legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-07-06","municipality":"Tresa-Croglio","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":250000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 250'000.00","official_value":83595,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 83'595.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-01-28|14:45|interritoriodelcomuneditresacrogliorfdpart1590ubicazioneabre","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Giuliana Salaris","town":"Breganzona","birth":"1943-09-16","death":null}],"amounts":[{"value":83595,"context":"di Tresa-Croglio Part. 1589, quota E 5/30 Valore di stima Ufficiale: CHF 83'595.00"},{"value":250000,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 83'595.00 Valore di stima Peritale: CHF 250'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"94f96132-ae09-4666-9990-32e25d0eda5e","creationDate":"2026-06-11T12:29:07.949Z","updateDate":"2026-06-15T22:44:05.280Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004840","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-06-16T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-06-16T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Tresa-Croglio (RFD)
Part. 1590
Ubicazione a Bèred
A mq 20 Edificio
NE mq 889 Superficie non edificata (humus)
+ comproprietà coattiva su RF di Tresa-Croglio Part. 1589, quota E 5/30
Valore di stima Ufficiale: CHF 83'595.00
Valore di stima Peritale: CHF 250'000.00
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Penalizzano l'illiquidità del terreno, il piano di quartiere obbligatorio mai realizzato, l'assenza di posteggi e i tempi di rivendita.","sintesi":"Terreno di 909 mq a Beride (Tresa-Croglio) con un piccolo accessorio in muratura di 20 mq, anni '70, senza allacciamenti; zona R2 con piano di quartiere obbligatorio mai presentato. Perizia 250'000 (valore quasi tutto fondiario, calcolato per costi teorici), ufficiale 83'595. Oneri quasi nulli e prezzo minimo 5'000: interessante solo a prezzo basso, rivendita lenta.","tipo_immobile":"Terreno edificabile 909 mq (844 mq R2, 65 mq zona posteggi non edificabile) con edificio accessorio 20 mq a un locale + quota 5/30 comproprietà coattiva part. 1589 (perizia p.7, FUSC)","stima_perizia":250000,"valore_ufficiale":83595,"valore_mercato_tuo":180000,"prezzo_target_max":110000,"margine_atteso_pct":35,"offerta_minima":5000,"offerta_minima_note":"Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 5'000. Rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2). Unico credito garantito: ipoteca legale comunale CHF 445 da pagare in contanti (elenco oneri).","deposito":39000,"deposito_sistema":"Condizioni punto 14: acconto infruttifero CHF 39'000 (36'000 prezzo + 3'000 spese trapasso) dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione, tramite promessa di pagamento bancaria irrevocabile o contanti fino a 100'000; possibile bonifico anticipato (2 giorni lavorativi prima). Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse 5%.","turni_asta":"unico","turni_note":"È fissato un solo incanto (28.01.2027). Le clausole su doppio turno (condizioni punti 8 e 22, elenco oneri punto 4) sono standard e nel concreto prive di oggetto: nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessun pegno convenzionale, nessuna locazione indicata.","occupazione":"libero","occupazione_note":"Nessun contratto di locazione o affitto indicato in condizioni ed elenco oneri. La debitrice risiede a Breganzona; la perizia (p.4) descrive un accessorio a un locale senza allacciamenti e terreno incolto. Beni mobili sul fondo esclusi dall'asta (condizioni punto 23).","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Perizia p.4-7: costruzione anni '70, \"discreto stato\". Accessorio a un piano, muratura massiccia in mattoni e pietra, tetto in legno con copertura in ondulati, lattoneria in rame, finestre in legno senza protezioni solari, nessun allacciamento diretto. Terreno terrazzato in leggera pendenza, prato incolto, recinzione in pali e rete.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio indicato nei documenti. La perizia (p.10) segnala però come plausibile, vista l'età, la presenza di amianto, piombo e derivati, senza indagini né costi quantificati; la copertura in ondulati va verificata in tal senso. Ufficio esclude ogni garanzia (condizioni punto 18).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Indagine sostanze nocive (amianto/piombo) su accessorio e copertura in ondulati, suggerita dalla perizia p.10","costo_stimato":2000},{"descrizione":"Sgombero, sfalcio e messa in ordine del prato incolto e delle terrazze per la rivendita","costo_stimato":5000},{"descrizione":"Risanamento tetto/facciata dell'accessorio ed eventuale smaltimento ondulati","costo_stimato":15000},{"descrizione":"Studio di fattibilità/avvio piano di quartiere PQ1 per rendere il fondo appetibile","costo_stimato":15000}],"oneri_servitu":["Ipoteca legale Comune di Tresa (imposta immobiliare 2023-2027 + interessi) CHF 445, da pagare in contanti (elenco oneri, sez. A)","Nessuna servitù e nessun onere fondiario iscritti su part. 1590 e 1589 (elenco oneri sez. B; perizia p.7)","Nessuna ipoteca convenzionale: \"Nessun Pegno Immobiliare\" (elenco oneri sez. A)","Tre annotazioni di pignoramento (UE Lugano) per CHF 3'000, 2'100 e 11'182.05 (elenco oneri sez. B): si estinguono con la realizzazione","Menzione comproprietà coattiva su part. 1589, quota E 5/30, DG 27208/17.11.2010 (accesso via strada privata coattiva, perizia p.4)","Ipoteche legali non scadute (premi antincendio, imposte fondiarie) e tasse correnti a carico dell'aggiudicatario (condizioni punto 12b)"],"lex_koller":"Rilevante: acquisto da parte di persone all'estero soggetto ad autorizzazione LAFE (condizioni punti 10 e 19). Trattandosi di terreno edificabile non destinato ad abitazione principale nel domicilio, l'esenzione del punto 19 lett. b non si applica. Dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione; termine 10 giorni, altrimenti aggiudicazione annullata e nuovo incanto.","pro":["Debito garantito quasi nullo (CHF 445): nessun creditore ipotecario a sostenere il prezzo","Prezzo minimo di aggiudicazione solo CHF 5'000 (condizioni punto 1): forte spazio di sconto","Nessuna servitù né onere fondiario a gravare il fondo (elenco oneri)","Oggetto libero da locazioni: nessuno sfratto né disdette da gestire","NAPR poco restrittive (perizia p.7): indice 0.4, occupazione 35%, altezza 8.5 m","Contesto tranquillo al limite del nucleo, a contatto con bosco e verde (perizia p.4)"],"contro":["Piano di quartiere PQ1 obbligatorio mai realizzato né presentato: il perito sconta già il valore del 25% (perizia p.9)","Terreno nudo in frazione periferica: mercato ristretto, rivendita potenzialmente lunga","Nessun posto auto disponibile (perizia p.4); 65 mq in zona posteggi non edificabile","Accessorio senza allacciamenti diretti, valore venale solo CHF 20'000 (perizia p.8)","Plausibile presenza di amianto e piombo, non verificata (perizia p.10)","Distanza dai servizi principali; classe di posizione modesta 2.6 (perizia p.8)"],"punti_critici":["Stima peritale 250'000 costruita per costi teorici (900 CHF/mc) sul massimo edificabile: valore molto ottimistico rispetto al mercato reale","Divario enorme con la stima ufficiale 83'595 (FUSC): riferimento probabile per molti concorrenti","L'acconto di 39'000 va versato integralmente anche se l'offerta è di 20'000-30'000 (condizioni punto 14)","Le tasse d'iscrizione a RF sono calcolate almeno sul valore ufficiale 83'595 se la delibera è inferiore (condizioni punto 21)","Terreno a stretto contatto con il bosco (perizia p.4): possibile vincolo di distanza sull'area realmente edificabile","Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (condizioni punto 18)"],"difficolta":["Asta lontana (28.01.2027): capitale e attenzione impegnati a lungo","Finanziamento bancario difficile su terreno nudo con PQ non realizzato: prevedere liquidità propria","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, con interesse 5% su eventuali proroghe (condizioni punto 14)","Rivendita che richiede probabilmente 2-3 anni o l'avvio del piano di quartiere per valorizzare","Pagamenti oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD (condizioni punto 14)","Visita: fondo aperto e incolto, ma stato interno dell'accessorio non documentato"],"da_verificare":["In Comune di Tresa: perimetro, stato e fattibilità reale del PQ1, chi sono gli altri proprietari del comparto","Presenza e costo degli allacciamenti (acqua, fogna, elettricità) fino al mappale 1590","Distanza obbligatoria dal bosco e superficie effettivamente edificabile sugli 844 mq R2","Diritti e oneri di manutenzione derivanti dalla quota 5/30 sulla strada coattiva part. 1589","Presenza di amianto nella copertura in ondulati e relativo costo di smaltimento","Prezzi di transazione comparabili per terreni edificabili a Beride/Malcantone negli ultimi 24 mesi"],"conclusione":"Da seguire, ma solo come acquisto opportunistico: con debito garantito di 445 CHF e minimo di 5'000, ha senso partecipare puntando molto in basso. Non superare CHF 110'000, meglio fermarsi attorno a 90'000 se il piano di quartiere resta bloccato.","foto_copertina":3,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004840","Perizia Stefano Mazzetti Architettura Sagl, settembre 2025 (14 pagine)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E, Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 14.08.2026 (5 pagine)","Elenco oneri Mod. RFF 9 E, 13 agosto 2026 (5 pagine)","4 foto della perizia (estratto mappa, ortofoto, accessorio, terreno)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":39000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":36000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":3000}],"calcolo":"Somma delle voci del riassunto al punto 14: 36'000 + 3'000 = 39'000 CHF. Il documento non spiega come è stato calcolato l'acconto sul prezzo di 36'000 CHF.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.","come_all_asta":"Promessa di pagamento irrevocabile a favore dell'ufficio d'esecuzione, emessa da una banca soggetta alla legge sulle banche e condizionata solo all'aggiudicazione; oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 26.01.2027 (asta giovedì 28.01.2027).","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Il deposito anticipato è infruttifero e viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. La frase nel documento è troncata.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con richiesta specifica, emanata entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Nel riassunto: la differenza va pagata entro 30 giorni dalla richiesta con il 5% d'interesse. Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). Una proroga comporta l'interesse del 5%. Se si paga con assunzione del debito, novazione o compensazione serve la dichiarazione del creditore (n. 15).","fonte_doc_id":256,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 39'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Causale, banca e BIC non indicati. Nelle condizioni resta il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]» come beneficiario della promessa bancaria. I festivi possono anticipare il termine del 26.01.2027. Un deposito in contanti fatto in ritardo non vale e va ripagato all'asta. Nel riassunto il totale 39'000 è impaginato accanto alla riga «la differenza…».","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":39000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2027-01-28"},"documento_id":256,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:22:19+00:00"}}