Lema-Miglieglia
Lema-Miglieglia (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 3'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 1'000 |
| Totale | CHF 4'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle voci elencate nel riassunto al n. 14: 3'000 (acconto sul prezzo) + 1'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 4'000. Il documento non spiega come sono stati calcolati gli importi.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Lugano
- IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (14.01.2027): quindi entro martedì 12.01.2027. In alternativa è possibile un deposito in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.
All'asta
Quando: All'incanto di giovedì 14.01.2027, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.
Come: Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche (condizionata solo all'aggiudicazione), oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Le condizioni non citano l'assegno bancario.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Se la somma prorogata ottiene una proroga, porta un interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta part. 317, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 4'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Condizioni d'asta: Condizioni asta part. 133 (originale) · Condizioni asta part. 317 (originale) · Condizioni asta part. 417 (originale)
Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Le condizioni non indicano una causale. Nella promessa bancaria il beneficiario è un segnaposto «[ufficio d'esecuzione]» del formulario. I festivi possono anticipare il termine. La FUSC elenca tre fondi e non indica acconti. Questo oggetto (stima 16'000) è la Part. 317. Le condizioni chiedono CHF 27'000 per la Part. 133 e CHF 1'500 per la Part. 417.
Altri valori sul sito diversi da questo: analisi Claude: CHF 32'500. Fa fede il documento ufficiale indicato sopra.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:21 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Tre lotti separati a Miglieglia (Malcantone): casa di nucleo in abbandono (part. 133, peritale 170'000), prato agricolo 708 mq (part. 317, 16'000) e bosco 7063 mq (part. 417, 7'000). Le condizioni fissano prezzi minimi di 160'000 / 6'000 / 6'000: sulla casa nessuno sconto rispetto a una stima già di liquidazione forzata. Da evitare, salvo offerta opportunistica sul lotto agricolo.
Perché 3/10: Prezzo minimo di aggiudicazione 160'000 sulla casa = 94% della stima peritale, che è già "valore di liquidazione forzata": sconto zero. Immobile in abbandono da risanare, occupato dalla debitrice, in zona che il perito stesso definisce di mercato "quasi d'amatore". Margine di rivendita realisticamente negativo.
Pro
- Casa di nucleo con piccolo giardino, esposta a sud, in zona turistico-escursionistica del Monte Lema (perizia p.6).
- Struttura grezza massiccia con durata di vita residua 100 anni e serramenti PVC a doppio vetro (perizia p.6-7).
- Part. 317: minimo 6'000 contro peritale 16'000, unico lotto con sconto potenziale reale.
- Part. 317 libera: nessun affitto percepito, nessun contratto noto (perizia p.9).
- Acconto contenuto (27'000 sulla casa) e saldo a 30 giorni dalla richiesta.
- Oneri leggeri sulle particelle 317 e 417 (ipoteche legali di 4 e 13 franchi).
Contro
- Prezzo minimo 160'000 pari al 94% di una stima già definita "di liquidazione forzata": nessun margine d'acquisto.
- Immobile in abbandono: impianti a fine vita, nessun riscaldamento centrale, tetto non isolato, un solo servizio.
- Nessun posteggio, entrata diretta dalla strada, accessibilità perturbata; moltiplicatore d'imposta 95% (perizia p.6-9).
- Mercato locale definito dal perito "quasi d'amatore" e limitato: rivendita lenta entro 1-3 anni.
- Bosco di 7063 mq senza accesso e in forte pendenza: minimo 6'000 quasi pari al peritale 7'000.
- Ufficio esclude ogni garanzia (punto 18); impiantistica non verificata dal perito.
Punti critici
- Il minimo di 160'000 è dettato dalla copertura dei pegni: cartella di 140'000 iscritta d'ufficio perché il portatore è sconosciuto/non notificato.
- Stima peritale sospetta: valore reale 205'000 ridotto a 168'000 e poi arrotondato in alto a 170'000 (perizia p.9 e cap. 5).
- Discrepanza superficie part. 133: FUSC e condizioni indicano 708 mq NE, la perizia 47 mq (98 mq totali).
- Date delle cartelle divergenti: FUSC DG 2905/1964 e 2969/19.06.1955 contro elenco oneri DG 13031/1981 e 2969/19.06.1995.
- Usufrutto ancora iscritto a registro fondiario a favore di persona deceduta: cancellazione da promuovere.
- Volumetria (401 mc a stima cantonale, 350 mc usati dal perito) non accertabile, nessuna planimetria negli archivi comunali.
Difficoltà pratiche
- Sgombero della debitrice occupante e delle masserizie non incluse nell'asta: tempi, costi e possibile contenzioso.
- Finanziamento bancario difficile su rustico in abbandono in zona periferica; saldo dovuto entro 30 giorni dalla richiesta.
- Nessuna visita organizzata indicata; il perito stesso ha visitato solo dopo due convocazioni andate a vuoto.
- Asta a Mendrisio per immobili a Miglieglia: verifica in loco separata e onerosa.
- Tre lotti con condizioni e acconti distinti: serve strategia e liquidità differenziata per ciascun incanto.
- Rivendita del bosco e del prato agricolo praticamente illiquida, possibili vincoli LDFR e forestali.
Oneri e servitù
- Part. 133: onere di usufrutto vitalizio a favore Bernasconi Maria (DG 406/1974); il perito indica che va cancellato perché la beneficiaria è deceduta (perizia p.4).
- Part. 133: onere di sporgenza (cantina) a favore part. 134 e diritto di sporgenza (terrazza) a carico part. 134 (elenco oneri, sez. B).
- Part. 133: cartelle ipotecarie 5'000 (1° grado) e 140'000 (2° grado), portatore sconosciuto, iscritte d'ufficio perché non notificate (art. 34 RFF).
- Part. 133: ipoteche legali per imposte cantonali/comunali e spese; totale pegni 149'239.45, tutto "da pagare in contanti", nulla assegnato all'aggiudicatario.
- Part. 133: tre annotazioni di pignoramento UE Lugano (20'833.20; 3'314.25; 21'188.25) del 2024-2025.
- Part. 317: onere e diritto di passo carrabile (part. 311/313/316/332/333/337). Tutti i lotti: menzione "restrizioni raggruppamento terreni" DG 4094/1990.
Lavori consigliati
- Sgombero materiale e mobilio depositato nell'edificio (perizia p.9) — CHF 7'000
- Riparazione dei "danni diversi" rilevati dal perito (perizia p.9) — CHF 5'000
- Sostituzione impianti sanitari/elettrici e allestimenti fissi (durata residua 5 e 3 anni, perizia p.7): costo non indicato
- Introduzione riscaldamento centralizzato in sostituzione di stufa a legna e boiler elettrico: costo non indicato
- Rinnovo rivestimento edificio (DVR 10 anni) e isolamento del tetto a falde non isolato: costo non indicato
- Secondo servizio igienico (unico WC-doccia al 1° piano) per rendere l'oggetto vendibile: costo non indicato
Da verificare prima dell'asta
- Superficie effettiva part. 133 (708 mq nelle condizioni contro 98 mq in perizia): richiedere estratto RF aggiornato all'ufficio.
- Sorte delle cartelle di 5'000 e 140'000 a portatore sconosciuto: possibile ammortamento/cancellazione, incide sul prezzo minimo.
- Cancellazione dell'usufrutto Bernasconi Maria e a carico di chi ricadono i costi.
- Contenuto della menzione "restrizioni raggruppamento terreni" DG 4094/1990: limiti a frazionamento o alienazione.
- Norme NAPR zona nucleo storico: fattibilità e vincoli del risanamento, possibilità di ricavare posteggio.
- Preventivi reali di risanamento (impianti, riscaldamento, tetto) e verifica amianto/radon prima dell'asta.
Conclusione: Non partecipare sulla part. 133: il prezzo minimo di 160'000 supera il mio target massimo di circa 105'000-110'000 as-is e rende il margine negativo. Eventuale offerta opportunistica solo sulla part. 317 fino a 8'000; ignorare la part. 417.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:39 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004825, Perizia Alessandro Coduri, 26.11.2025 (38 pagine), Condizioni d'incanto part. 133 (5 pagine), Condizioni d'incanto part. 317 (5 pagine), Condizioni d'incanto part. 417 (5 pagine), Elenco oneri part. 133 (6 pagine), Elenco oneri part. 317 (4 pagine), Elenco oneri part. 417 (4 pagine), 8 foto estratte dalla perizia (esterno, mappe, interni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 38 pagine · 6770 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta part. 133 5 pagine · 108 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta part. 317 5 pagine · 107 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta part. 417 5 pagine · 107 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri part. 133 6 pagine · 91 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri part. 317 4 pagine · 74 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri part. 417 4 pagine · 74 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Lema-Miglieglia (RFD) 1. Part. 317 Ubicazione Rie NE mq 708 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus) Valore di stima Ufficiale: CHF 212.00 Valore di stima Peritale: CHF 16'000.00 2. Part. 417 Ubicazione Bosconi NE mq 7063 Superficie non edificata (bosco) Valore di stima Ufficiale: CHF 706.00 Valore di stima Peritale: CHF 7'000.00 3. Part. 133 Ubicazione Miglieglia A mq 51 Edificio NE mq 708 Superficie non edificata (humus) Intestatari del fondo: quota A ½ BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore) quota B ½ BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore) Valore di stima Ufficiale: CHF 71'603.00 Valore di stima Peritale: CHF 170'000.00
Osservazioni
Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 5'000.00 (DG 2905 del 13.08.1964) e della cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 140'000.00 (DG 2969 del 19.06.1955) gravanti la Part. 133.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.