In territorio del Comune di Lema-Miglieglia (RFD)
1. Part. 317
Ubicazione Rie
NE mq 708 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Valore di stima Ufficiale: CHF 212.00
Valore di stima Peritale: CHF 16'000.00
2. Part. 417
Ubicazione Bosconi
NE mq 7063 Superficie non edificata (bosco)
Valore di stima Ufficiale: CHF 706.00
Valore di stima Peritale: CHF 7'000.00
3. Part. 133
Ubicazione Miglieglia
A mq 51 Edificio
NE mq 708 Superficie non edificata (humus)
Intestatari del fondo: quota A ½ BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore)
quota B ½ BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore)
Valore di stima Ufficiale: CHF 71'603.00
Valore di stima Peritale: CHF 170'000.00
","remarks":"Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 5'000.00 (DG 2905 del 13.08.1964) e della cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 140'000.00 (DG 2969 del 19.06.1955) gravanti la Part. 133.","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-06-28","municipality":"Lema-Miglieglia","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"terreno","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":16000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 16'000.00","official_value":16000,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 212.00 Valore di stima Peritale: CHF 16'000.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2027-01-14|15:15|interritoriodelcomunedilemamigliegliarfd1part317ubicazioneri","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Laura Bernasconi","town":"Miglieglia","birth":"1960-07-26","death":null}],"amounts":[{"value":16000,"context":"s) Valore di stima Ufficiale: CHF 212.00 Valore di stima Peritale: CHF 16'000.00"},{"value":7000,"context":"o) Valore di stima Ufficiale: CHF 706.00 Valore di stima Peritale: CHF 7'000.00"},{"value":71603,"context":"BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore) Valore di stima Ufficiale: CHF 71'603.00"},{"value":170000,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 71'603.00 Valore di stima Peritale: CHF 170'000.00"},{"value":5000,"context":"enti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 5'000.00"},{"value":140000,"context":"00 (DG 2905 del 13.08.1964) e della cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 140'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"a18a470f-5673-4295-aa03-ba8799d2885e","creationDate":"2026-06-03T14:15:34.889Z","updateDate":"2026-06-07T22:43:17.954Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004825","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-06-08T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-06-08T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Lema-Miglieglia (RFD)
1. Part. 317
Ubicazione Rie
NE mq 708 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Valore di stima Ufficiale: CHF 212.00
Valore di stima Peritale: CHF 16'000.00
2. Part. 417
Ubicazione Bosconi
NE mq 7063 Superficie non edificata (bosco)
Valore di stima Ufficiale: CHF 706.00
Valore di stima Peritale: CHF 7'000.00
3. Part. 133
Ubicazione Miglieglia
A mq 51 Edificio
NE mq 708 Superficie non edificata (humus)
Intestatari del fondo: quota A ½ BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore)
quota B ½ BERNASCONI Laura, 26.07.1960 (debitore)
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minimo di aggiudicazione 160'000 sulla casa = 94% della stima peritale, che è già \"valore di liquidazione forzata\": sconto zero. Immobile in abbandono da risanare, occupato dalla debitrice, in zona che il perito stesso definisce di mercato \"quasi d'amatore\". Margine di rivendita realisticamente negativo.","sintesi":"Tre lotti separati a Miglieglia (Malcantone): casa di nucleo in abbandono (part. 133, peritale 170'000), prato agricolo 708 mq (part. 317, 16'000) e bosco 7063 mq (part. 417, 7'000). Le condizioni fissano prezzi minimi di 160'000 / 6'000 / 6'000: sulla casa nessuno sconto rispetto a una stima già di liquidazione forzata. Da evitare, salvo offerta opportunistica sul lotto agricolo.","tipo_immobile":"Casa d'abitazione di nucleo storico (part. 133) + terreno agricolo 708 mq (part. 317) + bosco 7063 mq (part. 417), venduti come lotti separati con condizioni distinte.","stima_perizia":193000,"valore_ufficiale":72521,"valore_mercato_tuo":155000,"prezzo_target_max":120000,"margine_atteso_pct":-12,"offerta_minima":172000,"offerta_minima_note":"Qui esiste un vero prezzo minimo (condizioni punto 1, per ogni lotto): part. 133 CHF 160'000, part. 317 CHF 6'000, part. 417 CHF 6'000; l'offerta deve superarlo, rilanci minimi 2'000. Riflette la copertura dei pegni (elenco oneri 133: 149'239.45 in contanti, incl. cartella 140'000).","deposito":32500,"deposito_sistema":"Acconto infruttifero dopo la terza chiamata, prima dell'aggiudicazione (punto 14): 27'000 per part. 133 (25'000 prezzo + 2'000 trapasso), 4'000 per 317, 1'500 per 417. Contanti fino a 100'000 o promessa di pagamento bancaria irrevocabile; versabile anticipatamente su IBAN, 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse 5%.","turni_asta":"unico","turni_note":"Nessun doppio turno concretamente indetto: i punti 8 e 22 delle condizioni sono clausole standard, il punto 22 vale \"solo se vi è doppio turno\". Trattandosi di esecuzione in via di pignoramento, la richiesta ex art. 142 LEF non è annunciata. Nuovo incanto solo se l'aggiudicatario non paga (punto 16).","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"La debitrice Bernasconi Laura è domiciliata a Fund 15, 6986 Miglieglia, cioè nell'immobile part. 133 (condizioni, intestazione; perizia p.4: accesso da Via Fund 15). Casa in stato di abbandono con mobilio accatastato. Fino alla realizzazione non è espellibile; dopo l'aggiudicazione l'acquirente può chiedere lo sgombero ex art. 641 CC (punto 22). Part. 317 in gestione senza affitto.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Part. 133: casa di nucleo di vecchia data, costruzione massiccia in sasso e cotto, ca. 350 mc, interrato + 2 piani + solaio, in stato di incuria e abbandono, manutenzione tralasciata. Stufa a legna e boiler elettrico, nessun riscaldamento centralizzato, tetto non isolato, unico servizio al 1° piano, serramenti PVC doppio vetro. Anno di costruzione non indicato; età tecnica media 29 anni (perizia p.8).","riparazioni_obbligatorie":"Nuova certificazione RaSi dell'impianto elettrico obbligatoria al trapasso (certificato 2015, perizia p.4). Sgombero delle masserizie: i beni mobili non sono compresi nell'asta (condizioni punto 23); perizia stima 7'000 più 5'000 di \"danni diversi\". Radon: probabilità 9% di superare il valore di riferimento, nessun ordine di risanamento noto. Amianto/sostanze nocive non indagati (perizia cap. 3).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Sgombero materiale e mobilio depositato nell'edificio (perizia p.9)","costo_stimato":7000},{"descrizione":"Riparazione dei \"danni diversi\" rilevati dal perito (perizia p.9)","costo_stimato":5000},{"descrizione":"Sostituzione impianti sanitari/elettrici e allestimenti fissi (durata residua 5 e 3 anni, perizia p.7): costo non indicato","costo_stimato":null},{"descrizione":"Introduzione riscaldamento centralizzato in sostituzione di stufa a legna e boiler elettrico: costo non indicato","costo_stimato":null},{"descrizione":"Rinnovo rivestimento edificio (DVR 10 anni) e isolamento del tetto a falde non isolato: costo non indicato","costo_stimato":null},{"descrizione":"Secondo servizio igienico (unico WC-doccia al 1° piano) per rendere l'oggetto vendibile: costo non indicato","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["Part. 133: onere di usufrutto vitalizio a favore Bernasconi Maria (DG 406/1974); il perito indica che va cancellato perché la beneficiaria è deceduta (perizia p.4).","Part. 133: onere di sporgenza (cantina) a favore part. 134 e diritto di sporgenza (terrazza) a carico part. 134 (elenco oneri, sez. B).","Part. 133: cartelle ipotecarie 5'000 (1° grado) e 140'000 (2° grado), portatore sconosciuto, iscritte d'ufficio perché non notificate (art. 34 RFF).","Part. 133: ipoteche legali per imposte cantonali/comunali e spese; totale pegni 149'239.45, tutto \"da pagare in contanti\", nulla assegnato all'aggiudicatario.","Part. 133: tre annotazioni di pignoramento UE Lugano (20'833.20; 3'314.25; 21'188.25) del 2024-2025.","Part. 317: onere e diritto di passo carrabile (part. 311/313/316/332/333/337). Tutti i lotti: menzione \"restrizioni raggruppamento terreni\" DG 4094/1990."],"lex_koller":"Rilevante solo per acquirenti esteri: l'acquisto da parte di persone all'estero necessita autorizzazione LAFE, con dichiarazione scritta dopo l'aggiudicazione (condizioni punti 10 e 19); in caso di diniego l'aggiudicazione è annullata e si risponde del minor ricavo. Le condizioni richiamano anche la LDFR; per la part. 317 il perito attesta che il fondo non appartiene a un'azienda agricola (Sezione agricoltura, 25.11.2025).","pro":["Casa di nucleo con piccolo giardino, esposta a sud, in zona turistico-escursionistica del Monte Lema (perizia p.6).","Struttura grezza massiccia con durata di vita residua 100 anni e serramenti PVC a doppio vetro (perizia p.6-7).","Part. 317: minimo 6'000 contro peritale 16'000, unico lotto con sconto potenziale reale.","Part. 317 libera: nessun affitto percepito, nessun contratto noto (perizia p.9).","Acconto contenuto (27'000 sulla casa) e saldo a 30 giorni dalla richiesta.","Oneri leggeri sulle particelle 317 e 417 (ipoteche legali di 4 e 13 franchi)."],"contro":["Prezzo minimo 160'000 pari al 94% di una stima già definita \"di liquidazione forzata\": nessun margine d'acquisto.","Immobile in abbandono: impianti a fine vita, nessun riscaldamento centrale, tetto non isolato, un solo servizio.","Nessun posteggio, entrata diretta dalla strada, accessibilità perturbata; moltiplicatore d'imposta 95% (perizia p.6-9).","Mercato locale definito dal perito \"quasi d'amatore\" e limitato: rivendita lenta entro 1-3 anni.","Bosco di 7063 mq senza accesso e in forte pendenza: minimo 6'000 quasi pari al peritale 7'000.","Ufficio esclude ogni garanzia (punto 18); impiantistica non verificata dal perito."],"punti_critici":["Il minimo di 160'000 è dettato dalla copertura dei pegni: cartella di 140'000 iscritta d'ufficio perché il portatore è sconosciuto/non notificato.","Stima peritale sospetta: valore reale 205'000 ridotto a 168'000 e poi arrotondato in alto a 170'000 (perizia p.9 e cap. 5).","Discrepanza superficie part. 133: FUSC e condizioni indicano 708 mq NE, la perizia 47 mq (98 mq totali).","Date delle cartelle divergenti: FUSC DG 2905/1964 e 2969/19.06.1955 contro elenco oneri DG 13031/1981 e 2969/19.06.1995.","Usufrutto ancora iscritto a registro fondiario a favore di persona deceduta: cancellazione da promuovere.","Volumetria (401 mc a stima cantonale, 350 mc usati dal perito) non accertabile, nessuna planimetria negli archivi comunali."],"difficolta":["Sgombero della debitrice occupante e delle masserizie non incluse nell'asta: tempi, costi e possibile contenzioso.","Finanziamento bancario difficile su rustico in abbandono in zona periferica; saldo dovuto entro 30 giorni dalla richiesta.","Nessuna visita organizzata indicata; il perito stesso ha visitato solo dopo due convocazioni andate a vuoto.","Asta a Mendrisio per immobili a Miglieglia: verifica in loco separata e onerosa.","Tre lotti con condizioni e acconti distinti: serve strategia e liquidità differenziata per ciascun incanto.","Rivendita del bosco e del prato agricolo praticamente illiquida, possibili vincoli LDFR e forestali."],"da_verificare":["Superficie effettiva part. 133 (708 mq nelle condizioni contro 98 mq in perizia): richiedere estratto RF aggiornato all'ufficio.","Sorte delle cartelle di 5'000 e 140'000 a portatore sconosciuto: possibile ammortamento/cancellazione, incide sul prezzo minimo.","Cancellazione dell'usufrutto Bernasconi Maria e a carico di chi ricadono i costi.","Contenuto della menzione \"restrizioni raggruppamento terreni\" DG 4094/1990: limiti a frazionamento o alienazione.","Norme NAPR zona nucleo storico: fattibilità e vincoli del risanamento, possibilità di ricavare posteggio.","Preventivi reali di risanamento (impianti, riscaldamento, tetto) e verifica amianto/radon prima dell'asta."],"conclusione":"Non partecipare sulla part. 133: il prezzo minimo di 160'000 supera il mio target massimo di circa 105'000-110'000 as-is e rende il margine negativo. Eventuale offerta opportunistica solo sulla part. 317 fino a 8'000; ignorare la part. 417.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004825","Perizia Alessandro Coduri, 26.11.2025 (38 pagine)","Condizioni d'incanto part. 133 (5 pagine)","Condizioni d'incanto part. 317 (5 pagine)","Condizioni d'incanto part. 417 (5 pagine)","Elenco oneri part. 133 (6 pagine)","Elenco oneri part. 317 (4 pagine)","Elenco oneri part. 417 (4 pagine)","8 foto estratte dalla perizia (esterno, mappe, interni)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":4000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":3000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":1000}],"calcolo":"Somma delle voci elencate nel riassunto al n. 14: 3'000 (acconto sul prezzo) + 1'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 4'000. Il documento non spiega come sono stati calcolati gli importi.","quando":"All'incanto di giovedì 14.01.2027, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.","come_all_asta":"Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche (condizionata solo all'aggiudicazione), oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Le condizioni non citano l'assegno bancario.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (14.01.2027): quindi entro martedì 12.01.2027. In alternativa è possibile un deposito in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto del fondo.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Se la somma prorogata ottiene una proroga, porta un interesse del 5%. 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L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 4'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. 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