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Casa VD Ufficio esecuzione

L’abbaye

Route du Moderne 3, 1342 Le Pont (VD)

6/10 convenienza

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Asta
venerdì 20 novembre 2026 · ore 14:00 (tra 38 giorni)
Rue des Moulins 10, 1400 Yverdon-les-Bains, BAC-Y, rez inférieur
Stima peritale
CHF 730'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 480'000
Offerta minima
CHF 350'000
Condizioni punto 1: aggiudicazione solo se l'offerta supera il prezzo minimo di 350'000, rilanci minimi 2'000 (punto 2). Punto 23g: minimo fissato secondo TF 5A_244/2016. I crediti garantiti da pegno poziori sono però solo 18'357 (elenco oneri, totale al 20.11.2026).
Deposito / acconto
CHF 150'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Secondo incanto possibile
Punto 23g: in mancanza di offerta sufficiente l'immobile sarà rimesso in vendita a data successiva applicando strettamente l'art. 126 cpv. 1 LEF; l'art. 126 cpv. 2 potrà valere solo al secondo incanto. Al secondo turno decade di fatto il minimo di 350'000: occasione da monitorare. Doppio incanto (punto 8) e prelazione legale (punto 23e) sono clausole standard, nessun onere specifico da doppio appello.
Chi ci vive
Libero
Condizioni punto 22: a conoscenza dell'ufficio la parcella è disoccupata e senza alcun contratto di locazione. Gestione legale affidata a Stalder Immobilier La Vallée Sàrl, Le Pont. Nessuno sfratto necessario. Proprietario deceduto il 09.02.2025, successione rappresentata da un ente pubblico tedesco (Hannover).
Superficie (max trovata)
880 m²
Termine insinuazione crediti
gio 2 lug 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 150'000
Acconto senza interessi (secondo ch. 11 e 12: prezzo e spese)CHF 150'000

Conteggio: Importo fisso di CHF 150'000 scritto nelle condizioni. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato.

⚠ l'importo totale non compare così nel documento: controlla il conteggio

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Etat de Vaud - Office des Poursuites du district du Jura Nord Vaudois
IBAN
CH16 0900 0000 1001 4333 7 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 1
Causale
42973 / CALLHOFF / LM
Termine
Va accreditato sul conto dell'ufficio al più tardi due giorni lavorativi prima dell'asta. L'asta è venerdì 20.11.2026, quindi il termine è mercoledì 18.11.2026. Il deposito anticipato in contanti (fino a CHF 100'000) ha lo stesso termine.

All'asta

Quando: Subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo con bonifico o deposito in contanti.

Come: a) Garanzia irrevocabile di una banca soggetta alla LBCR (LB), a favore dell'Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois, con la sola condizione dell'aggiudicazione e per il resto incondizionata; oppure b) contanti fino a CHF 100'000 al massimo, più una garanzia bancaria come in a) per la parte che supera questa cifra (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è previsto.

Se non ti aggiudichi: Se l'immobile non viene aggiudicato a chi ha versato, l'acconto gli viene restituito senza spese entro due giorni lavorativi dopo l'asta. L'acconto non matura interessi.

Saldo del prezzo: L'ufficio invia all'aggiudicatario un invito espresso al più tardi 20 giorni dopo che l'aggiudicazione è passata in giudicato. Da quel momento ci sono 40 giorni per pagare. Se acconto, garanzie e saldo insieme superano CHF 100'000, la parte oltre questa cifra (acconto compreso) va pagata tramite un intermediario finanziario LRD (LBA). Se è concesso un termine, si pagano interessi al 5% dal giorno dell'asta al pagamento. L'ufficio può anche chiedere garanzie aggiuntive.

Dove controllare

Condizioni d'asta Auction conditions, pagina 3 · ch. 14 (B. Coûts et paiement) · originale su vd.ch

14. Immédiatement après la troisième criée et avant l'adjudication, l'enchérisseur devra verser un acompte qui ne porte pas intérêts de 150'OOO.OQ (cent cinquante mille) francs (conformément aux ch. 11 et 12) en procédant de la manière suivante : a) en présentant une garantie irrévocable en faveur de l'Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois d'une banque assujettie à la Loi sur les banques (LB), subordonnée à la seule condition de se voir adjuger l'immeuble et revêtant sinon un caractère inconditionnel ou b) en payant au maximum 100'OOG.OO francs en espèos et en se conformant à la let. a pour le montant excédentaire (voir l'art. 136, al. 2, LP).

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Nel testo l'importo ha errori di OCR («150'OOO.OQ»). Si legge CHF 150'000, confermato da «cent cinquante mille». L'IBAN del ch. 14 è uguale a quello in fondo alla pagina. Banca e BIC non sono indicati. Un bonifico accreditato dopo il termine non vale e l'acconto va pagato di nuovo all'asta. I festivi possono anticipare il termine: conviene pagare qualche giorno prima. La pubblicazione FUSC non parla di acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:16 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Office des poursuites du district du Jura - Nord vaudois, Rue de Neuchâtel 1, 1400 Yverdon-les-Bains.

Valutazione per l'investitore

Casa di villaggio del 1835 a Le Pont (L'Abbaye, Vallée de Joux), 880 m² di fondo, 3'037 m³, 8 piccoli appartamenti vuoti da risanare integralmente, più sottotetto. Perizia 730'000, prezzo minimo d'incanto 350'000. Plusvalore potenziale grazie al permesso 2023 per 8 appartamenti, ma richiede capitale e competenze da promotore, non un semplice rivendita-flip.

Perché 6/10: Prezzo minimo 350'000 contro perizia 730'000 (-52%), immobile vuoto, nessuna cedola ipotecaria e oneri di soli 18'357. Penalizzano: mercato illiquido della Vallée de Joux, risanamento pesante milionario, acconto 150'000 immediato, target = promotore e non flipper rapido.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 620'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 430'000
margine atteso ≈ 25%
Stato immobile
Costruzione circa 1835 (perizia 5.1), nessun risanamento importante da anni, solo rifacimento del tetto e manutenzione minima. Non isolata, finestre in legno a vetro singolo, muri in pietrame, tetto in lamiera. Quasi tutti gli elementi valutati ❸ (vecchi/cattivo stato); vetustà ammessa 85% (allegato A2). Sistemazioni esterne vecchie o in cattivo stato.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Perizia 5.8: l'edificio "nécessite une rénovation lourde (complète)". Riscaldamento a nafta fuori servizio e caldaia non vista dal perito. Condizioni 23d: controllo OIBT obbligatorio dopo il trasferimento se l'ultimo risale a oltre 5 anni, costi di rimessa a norma interamente a carico dell'acquirente. Rischio amianto (costruzione pre-1991, LATC 103a). Costi non quantificati nei documenti.
Lex Koller / limiti
Condizioni punti 10 e 19: l'acquisto da parte di persone all'estero è soggetto ad autorizzazione LAFE; l'aggiudicatario deve dichiarare per iscritto dopo l'aggiudicazione se è persona all'estero. Senza autorizzazione entro 10 giorni l'aggiudicazione è annullata e il primo aggiudicatario risponde della minusvalenza. Nessuna menzione di limiti per abitazioni secondarie (Lex Weber) nei documenti.

Pro

  • Prezzo minimo 350'000 contro valore venale peritale 730'000 e valore di liquidazione 620'202
  • Permesso di costruire n. 1526/22 del 06.04.2023 per 8 appartamenti con sistemazione del sottotetto
  • Immobile completamente libero: nessun inquilino, nessuno sfratto, nessun canone da subentrare
  • Nessuna cedola ipotecaria: oneri da coprire di soli 18'357, principio di copertura facilmente soddisfatto
  • Sottotetto di grande altezza su tutta la superficie: riserva volumetrica sfruttabile senza ampliamenti
  • Vallée de Joux polo orologiero con domanda abitativa; vista sul lago dal piano superiore

Contro

  • Risanamento pesante completo: investimento nell'ordine dei milioni, ben oltre il prezzo d'acquisto
  • Mercato locale ristretto e periferico (Le Pont, ~10 km dai servizi principali), rivendita lenta
  • Nessuna garanzia (condizioni 18) e nessuna garanzia su possibilità edificatorie (condizioni 23b)
  • Edificio non isolato, vetri singoli, riscaldamento a nafta fuori servizio e caldaia non ispezionata
  • Rischio amianto su costruzione del 1835 mai risanata, con costi di bonifica non quantificati
  • Edificio mitoyen a Sud-Ovest: vincoli di cantiere e coordinamento con il vicino

Punti critici

  • Acconto 150'000 dovuto immediatamente in sala: serve garanzia bancaria irrevocabile già pronta
  • Permesso rilasciato il 06.04.2023: verificare validità/decadenza, i documenti non lo indicano
  • Perizia del 26.07.2024, oltre due anni prima dell'asta: valori e stato possono essere superati
  • Al secondo incanto cade il minimo di 350'000, ma vi arriveranno anche i concorrenti più preparati
  • Diritto di prelazione legale esercitabile in sala dopo la terza chiamata (condizioni 23e)
  • Imposta sull'utile immobiliare dedotta dal ricavo (condizioni 21); diritto di mutazione a carico dell'acquirente

Difficoltà pratiche

  • Data della visita non ancora fissata: sarà oggetto di pubblicazione successiva (FUSC)
  • L'esperto non risponde ad alcuna domanda degli interessati; solo tramite l'ufficio (perizia, introduzione)
  • Finanziamento bancario difficile su rudere senza reddito: probabile necessità di equity elevata
  • Saldo dovuto in 40 giorni dall'invito, con interessi 5%; nessuna clausola sospensiva ammessa
  • Nessuna rivendita rapida possibile: senza lavori il bacino di acquirenti si riduce ai promotori
  • Successione tedesca amministrata da ente pubblico estero: possibili tempi e reclami procedurali

Oneri e servitù

  • Ipoteche legali privilegiate per 18'356.60 totali (ECA, comune, imposte cantonali/federali, acqua Valrégieaux) — elenco oneri, pagabili sul prezzo
  • Nessuna cedola/pegno immobiliare convenzionale: rubrica 'Gages immobiliers: Néant' (elenco oneri A)
  • Servitù a carico: canalizzazione fognaria a favore della particella 5871/1207, poziore ai pegni (elenco oneri B)
  • Servitù attive a favore: passaggio pedonale a carico della 1210 e vedute dirette a carico della 1207
  • Tre annotazioni di restrizione del diritto di alienare (procedura LEF), che saranno radiate al trasferimento di proprietà
  • Edificio censito con nota 4 al recensement architectural VD: oggetto ben integrato, nessun impatto sull'asta (condizioni 23c)

Lavori consigliati

  • Risanamento totale (involucro, isolamento, finestre, impianti sanitari/elettrici, cucine, finiture) su ~3'037 m³ — stima propria, non nei documenti — CHF 2'000'000
  • Nuova produzione di calore in sostituzione della caldaia a nafta fuori servizio (perizia 5.3) — stima propria — CHF 90'000
  • Sgombero e smaltimento mobili, vecchie cuciniere e frigoriferi da evacuare (perizia 5.3) — stima propria — CHF 25'000
  • Diagnosi amianto pre-cantiere e controllo OIBT impianti elettrici — stima propria — CHF 8'000
  • Rinnovo/adeguamento del permesso di costruire 1526/22 del 06.04.2023 e progetto esecutivo — stima propria — CHF 45'000

Da verificare prima dell'asta

  • Validità residua del permesso 1526/22 e costi di rinnovo presso il comune di L'Abbaye
  • Preventivo dettagliato di risanamento su 3'037 m³ da impresa generale prima dell'asta
  • Presenza di amianto e stato della caldaia/cisterna a nafta (non vista dal perito)
  • Prezzi di vendita e affitti effettivi di appartamenti nuovi a Le Pont e Le Sentier
  • Vincoli del recensement nota 4 su facciate e tetto presso la DGIP
  • Data della visita e stato attuale dell'immobile lasciato vuoto dal 2024

Conclusione: Da valutare solo con profilo da promotore: partecipare puntando a non superare 430'000, con uscita se si supera tale soglia, e monitorare l'eventuale secondo incanto dove decade il minimo di 350'000. Senza un preventivo di risanamento firmato prima dell'asta, astenersi.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:10 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004824 (asta 20.11.2026, Yverdon-les-Bains), Perizia immobiliare Nicolas Pouly, Orbe, 26.07.2024, 41 pagine, con allegato A determinazione dei valori, Condizioni di vendita agli incanti dell'Office des poursuites du Jura-Nord vaudois, depositate il 05.08.2026, firmate il 03.08.2026, 6 pagine, Stato descrittivo ed elenco oneri del 03.08.2026, 7 pagine, Estratto del Registro fondiario L'Abbaye/1206 del 07.06.2024 e scheda recensement architectural n. 205, 8 fotografie interne allegate (nessuna vista esterna disponibile nel set fornito). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

COMMUNE DE L’ABBAYE, Route du Moderne 3, Le Pont
 Parcelle RF no 1206 consistant en bâtiment(s) de 301m2 (à savoir : habitation de 295m2, ECA no 50a et bâtiment de 6m2, ECA no 50b) et jardin de 579m2 pour une surface totale de 880m2.
 Estimation fiscale : Fr. 480'000.00 
 Estimation de l'office selon rapport d'expert : Fr. 730'000.00

Osservazioni

Vente immobilière aux enchères publiques et sans garantie. 
La vente est requise par par un créancier gagiste au bénéfice d’une hypothèque légale privilégiée ainsi que des créanciers saisissants.
La date de la visite sera indiquée lors d'une publication ultérieure.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Pour autant qu'elles ne soient pas constatées par les registres publics, les prétentions non annoncées dans le délai imparti sont exclues de la participation au produit de la vente. De même, les créanciers nantis de titres de gage doivent annoncer leurs créances garanties par nantissement. Référence est par ailleurs faite aux conditions de mise aux enchères. Publication selon les art. 133, 134, 135, 138 LP; art. 29 de l'ORFI du 23 avril 1920.