Riva San Vitale
Riva San Vitale (TI)
24 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.
Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 11'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 1'000 |
| Totale | CHF 12'000 ✓ |
Conteggio: Importo fisso di CHF 12'000.00 indicato al punto 14. Nel riassunto risulta dalla somma di CHF 11'000.00 (acconto sul prezzo) e CHF 1'000.00 (acconto spese di trapasso). Le condizioni non spiegano come è stato fissato l'importo.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (giovedì 14.01.2027), quindi entro martedì 12.01.2027.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.
Come: Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione e condizionata solo all'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato è infruttifero. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Per l'acconto pagato all'asta non sono indicate altre regole.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagarlo. Il riassunto indica: differenza entro 30 giorni dalla richiesta, con interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio). Sulle somme prorogate si paga il 5% di interesse. L'ufficio può chiedere garanzie (fideiussioni o titoli).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, punto 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 12'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Il bonifico anticipato è facoltativo. Accredito entro martedì 12.01.2027: festivi o ritardi bancari possono anticipare il termine. Le condizioni non indicano causale né banca. Nella promessa bancaria il beneficiario è rimasto il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]»: verificare con l'ufficio. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato. Fondo LDFR: entro 10 giorni dall'aggiudicazione servono l'autorizzazione o il deposito dei costi di un nuovo incanto (importo non indicato). La pubblicazione FUSC non menziona l'acconto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:21 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Terreno agricolo-boschivo di 9'481 mq a Riva San Vitale (Lümaghera), con rimessa-deposito di 119 mq e bacino, nato dal frazionamento della villa part. 1812. Fuori zona edificabile, in zona protetta Monte San Giorgio, con pericoli naturali e servitù d'uso a favore di terzi. Perizia 75'000, valore ufficiale 39'729, prezzo minimo di delibera 10'000. Conviene solo a prezzo molto basso.
Perché 3/10: Prezzo d'ingresso basso (minimo 10'000, pegni per soli 1'857), ma bene fuori zona edificabile, gravato da servitù d'uso su deposito e posteggio e soggetto ad autorizzazione LDFR: rivendita lenta e incerta, platea di acquirenti minima.
Pro
- Prezzo minimo di delibera solo CHF 10'000 contro perizia 75'000 e valore ufficiale 39'729
- Pegni quasi inesistenti (CHF 1'857): principio di copertura non ostacola l'aggiudicazione
- Nessun occupante da sfrattare, nessun contratto di locazione
- Grande superficie (9'481 mq) contigua alla villa part. 1812: interesse potenziale del vicino
- Fondo non iscritto nel catalogo dei siti inquinati (perizia p.4)
- Concorrenza attesa bassa: oggetto tecnico, poco appetibile al pubblico generico
Contro
- Fuori zona edificabile (FZ), zona forestale e agricola AG: nessuna prospettiva di valorizzazione edilizia
- Servitù d'uso su deposito e posteggio a favore di terzi: perizia la valuta come pigione 3'000/anno per 24 anni
- Autorizzazione LDFR obbligatoria, con precedenza al coltivatore diretto: rischio di revoca della delibera
- Zona protezione natura Monte San Giorgio, protezione acque sotterranee e spazio riservato alle acque
- Pericolo di scivolamento superficiale e di alluvionamento di grado elevato
- Mercato illiquido: prezzi di riferimento risalenti a transazioni 1996-2000 (perizia p.6)
Punti critici
- Contraddizione documentale: la perizia (p.5) afferma che il fondo NON è soggetto a LDFR, FUSC e condizioni punto 23 affermano il contrario
- Muro di sostegno a confine nord in stato precario, proprietà non accertata, costi definiti ingenti
- Tetto del deposito in lastre eternit: probabile amianto
- Discrepanza superficie bosco: 4'526 mq (FUSC/condizioni) contro 4'256 mq (perizia, estratto RF)
- Nuova strada in progetto a valle, a confine, con regolamento di manutenzione a carico del fondo
- Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (condizioni punto 18)
Difficoltà pratiche
- Se l'autorizzazione LDFR è rifiutata, delibera revocata e primo aggiudicatario responsabile delle spese della nuova asta
- Autorizzazione da richiedere entro 10 giorni dalla delibera (art. 67 LDFR): tempi strettissimi
- Finanziamento bancario di fatto escluso su terreno agricolo non edificabile
- Rivendita a un pubblico ristretto: vicini, coltivatori diretti o proprietario della villa part. 1812
- Terreno scosceso e boscoso difficilmente percorribile: sopralluogo e valutazione dei confini complessi
- Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 39'729 anche se si delibera a meno (condizioni punto 21)
Oneri e servitù
- Onere d'uso (deposito e posteggio) a favore di Daverio Roberto e Tiziano, DG 10786/2012: sottrae l'edificio all'acquirente
- Oneri di passo pedonale e veicolare a favore di part. 1812 (la villa) e di part. 2446, 2540
- Numerosi diritti di passo e immissione acque a carico di fondi terzi (attivi, a favore del fondo)
- Ipoteche legali fiscali per CHF 1'857 (Cantone 736 + Comune 1'121), da pagare in contanti
- Menzioni: Piano Regolatore e regolamento di manutenzione strada (DG 8307/2012)
- Sei annotazioni di pignoramento (tot. oltre CHF 580'000), destinate a cancellazione con la delibera
Lavori consigliati
- Sgombero vegetazione, taglio bosco invadente e ripristino delle superfici a prato
- Rifacimento asfalto e canaline di scolo della strada di servizio
- Bonifica/sostituzione copertura in lastre eternit del deposito
- Indagine e, se a carico, risanamento del muro di sostegno a confine nord
Da verificare prima dell'asta
- Presso la Sezione dell'agricoltura di Bellinzona: se e a quali condizioni un non coltivatore diretto ottiene l'autorizzazione
- Contenuto e durata esatti della servitù d'uso Daverio (DG 10786/2012): è a termine o perpetua?
- Presso il Comune di Riva San Vitale: proprietà del muro di sostegno e obblighi di manutenzione
- Presenza di amianto nelle lastre eternit e costo di smaltimento
- Regolamento di manutenzione strada e impatto della nuova strada in progetto
- Se il proprietario della villa part. 1812 intende partecipare all'asta (determina il prezzo)
Conclusione: Partecipare solo con disciplina rigida e dopo aver chiarito la posizione LDFR: massimo CHF 28'000, oltre i quali il margine sparisce vista l'illiquidità del bene e la servitù d'uso sul deposito. Sotto i 20'000 diventa una scommessa ragionevole sul vicino della villa; sopra i 35'000 è da lasciare.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:12 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004823, Perizia di valutazione immobiliare Alessandro Coduri, 16.06.2025 (19 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 04.08.2026 (5 pagine), Elenco oneri Mod. RFF 9 E, Mendrisio 03.08.2026 (5 pagine), 8 fotografie estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 19 pagine · 3579 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 110 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 79 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Riva San Vitale (RFD) Part. 2515 Ubicazione Lümaghera c mq 226 strada d mq 322 acque e mq 658 vigna f mq 4526 bosco g mq 3626 prato A mq 119 Fabbricato B mq 4 Bacino Valore di stima Ufficiale: CHF 39'729.00 Valore di stima Peritale: CHF 75'000.00
Osservazioni
Il fondo è soggetto alla legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR, RS 211.412.11), che sottopone l'acquisizione ad un'autorizzazione da parte della Sezione dell'Agricoltura, Bellinzona, giusta i disposti dell'art. 67 LDFR.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.